从“中信城市广场”看商用物业开发成功的原因

深圳目前最大、被誉为深圳"商业旗舰"的购物中心--中信城市广场横空出世，媒体及各界人士都给予了极大的关注和高度评价。作为中信城市广场全程策划及独家租务代理的深圳新港地产顾问有限公司，也开始从背后走向前台，受到业界的关注。中信城市广场的成功离不开专业的策划和统筹。

　　现在许多房地产开发商的开发方式都是以滚动式开发项目，开发项目以尽快回笼资金的短期行为为目的，这与商业物业开发是长期稳定的投资的原则相为背。

　　从全国商业物业市场的发展趋势来看，随着人民生活水平不断提高，国内零售业发展迅猛，以及中国加入WTO以后，国外零售业大举进犯，这给商业物业的发展带来了诱人的商机。同时，由于发展商过度重复的开发，造成供应严重过量和结构失衡，投资商业物业风险增大。

　　商用物业开发不成功的原因：

　　第一，地产开发商在开发商业物业时并没有事先调研分析自身开发的物业有没有商业价值和适合哪类商家，建成后的商业物业不是没市场就是有商家有兴趣，但物业本身的结构或技术条件不符合商家的要求，结果还是租不出去。

　　第二，由于商业零售是一门专业行业，绝大多数的房地产商都没有这方面的经验，涉及到不同零售行业更有不同的专业技术要求，比如大卖场零售商家，每家都有他们自己的要求的面积、柱距、层高、电量、冷气以及经营牌照和税收等具体问题。餐饮和娱乐行业要求的技术问题就更难解决。所有这些，令到房地产商都无从入手，不知道怎样去统筹和与商家商谈。

　　第三，现在许多房地产开发商的开发方式都是以滚动式开发项目，开发项目以尽快回笼资金的短期行为为目的，这与商业物业开发是长期稳定的投资的原则相为背。由于房地产商建成物业后将商铺卖散，经营及管理权统一不了，商铺就算有商家有兴趣也谈不了，最后造成物业没有商家要，投资买铺的投资者收不到租不供款，按揭银行要发展商回购物业的三输局面。

　　中信城市广场开发的思路

　　深圳中信城市广场于1998年至1999年开始策划，在还是一块地的时候，策划代理公司就开始介入并规划其蓝图。经过深入的市场调查及对深圳市零售市场未来5年的发展趋势分析，决定建造深圳第一个综合性购物中心(Shopping Mall)，这在当时整个深圳零售市场受亚洲金融风暴影响，一片低迷的形势下，投入10多亿巨资开发一个深圳未有的Shopping Mall，是需要细致周全的策划和超前的眼光的。事实证明一切，符合市场好的策划和统筹，自然能吸引各大零售商家进驻。到开业为止，中信城市广场这座目前华南地区最大的商业项目，已吸引国际及国内著名商家日本吉之岛百货、西武百货、新南国电影城、Looks潮流视窗、星巴克咖啡、屈臣氏、逸和轩酒家、豫园上海饭庄等商家进驻，中信城市广场开业前出租率已超过95%。