金隅股份埋伏房地产信托投资基金

    2月5日，金隅股份宣布，公司将根据可能成立的房地产信托，发行一笔本金额不超过50亿元的房地产信托收益券。在公告中，金隅方面称，这笔信托安排实际上是公司的一项融资方案，需要获得股东大会的批准。

　　在REITs(房地产信托投资基金)操作细则待出之际，金隅股份的此笔融资安排显示，公司正在做REITS细则出台前夜的“埋伏”。

　　公告显示，金隅股份将以旗下投资性物业为载体，成立一个房地产信托，继而在承销商的帮助下，向有资格的投资者发行优先级收益券，向金隅股份发行次级收益券。金隅股份将用投资性物业所产生的租金收入，来支付优先级受益券所产生的收益。如果该租金收入不足以支付收益，则将由北京金隅补足。

　　“根据公司现有的理解，该笔信托融资并不涉及委托物业的所有权变动。”金隅股份在公告中同时称，“优先级收益券可以转让给债券市场中有资格的合格投资者。”

　　其中优先级受益券本金额不超过受益券本金总额的70%，期限为3-5年，所得款项用作拓展金隅主要业务及用作一般营运资金，而次级受益券本金额不低于受益券本金总额的30%，期限同样为3-5年。优先级收益券将根据市场状况确定利息，而次级收益券则为零息。

　　假如以50亿元的最高融资额粗略计算，金隅股份最多向市场发行总额为35亿元的优先级收益券，而金隅股份自己持有的次级收益券最少为15亿元。

　　从以上设计结构看，这一融资安排与REITs的运行结构较为相似。根据多方消息， REITs试点管理办法目前正在征求意见，随后将展开相关试点工作。坊间人士倾向于认为，即将推出的国内REITS方案将选择央行版本，即发起人仅转让租金收益权给受托人，并只在银行间市场流通。受益券为固定收益产品。在受益券到期时，委托人或第三方应当按照合同约定的价格收购受益券。

　　但是，由于REITs方案尚未出台，及此次信托方案的具体发行条文亦未公布，目前，还不能一一比较二者的异同。但是，由于金隅股份旗下拥有众多自持物业，租金收入相当稳定，坊间人士认为，金隅股份此次发行50亿元本金的房地产信托，存在提前布局REITs的可能性，亦不会令人意外。而金隅股份的这则信托方案，也为人们窥视REITs的管理办法提供了大致样本。

　　金隅股份资本运营部一人士对《财经》表示，公司确实有发行REITs这方面的想法和计划，但是，目前，政策还没有破冰，这笔信托方案只是这个方向上的一个步骤，作为上市公司，需要在内部程序上做些准备工作。

　　“一旦政策获批，进入试点阶段，我们希望能够成为试点企业之一。”该人士说。

　　目前，金隅股份尚未在文件中说明，该笔信托融资将在何时发行，委托物业的范围，发行价、期限、利率等。

　　2009年7月29日，金隅股份在香港联交所主板挂牌，融资净额约55.75亿港元。金隅股份的IPO以“建材+地产+水泥”为卖点，最终以招股价上限定价发行，其中一个重要因素即是，金隅股份持有大量优质投资性物业，且均位于北京市核心地段。

　　金隅股份上市招股书显示，2006年、2007年、2008年，金隅股份物业投资及管理板块的收入分别为5.5亿元、6.7亿元、6.3亿元。截止2009年6月底，金隅股份的物业租金收入及物业管理收入为3.34亿元，毛利达到2.2亿元。

　　公开资料显示，截止目前，金隅股份旗下共持有近60万平方米的投资性物业。去年IPO之前，金隅股份的承销商之一瑞银证券投行部副总经理朱俊伟曾表示，到2010年底，金隅将是北京市场继和记黄埔之后最大的持有型物业开发商，持有面积可能超过100万平方米。其中，位于北京市北三环的环球世贸大厦即在金隅的持有物业资产池中。

　　通过持有投资性物业，产生租金收益，继而把租金收益证券化，正是REITs的基本内涵。由于REITs可在不影响物业产权的前提下，为开发商提供一个融资通道，数年来颇受商业地产商青睐。但是，多年来，监管层对放行REITs态度谨慎，截止目前，国内仅有越秀房地产信托基金，及睿富基金操作的佳程广场REITs两例。

　　REITs自从2004年被业内广泛讨论以来，虽然热议不断，但是进展缓慢。除政策审批外，重复征税及国内商业物业租金水平过低等因素，一直困绕着REITs的实践。然而，从金隅已披露的过往租金收入及物业管理收入外，金隅股份每年的投资性物业产生的租金及物业管理收入，已基本上接近优先级受益券持有人的年度回报。