都市型摩尔在深圳大兴其道-郊区型摩尔应谨慎

“深圳人均GDP已经超过4000美金，家庭汽车普及率达到18%，这两个指标是衡量一个城市是否到了发展大型商业摩尔的参照标准，深圳已经具备这样的市场基础，而且发展势头良好。目前尽管全国造MALL热有些泛滥，但相对于其他城市，深圳的商业地产还没有泡沫，深圳在造MALL上更据有优势”。在深圳地产界享有“商业地产中医”之称的深圳合和地产公司公司席文官先生日前在接受《第一财经日报》采访时这样对记者表述。


　　而国家四部委前不久就商业地产投资是否过热问题也吹起的一股冷风，质疑商业地产是否存在泡沫？但这并没有影响到深圳的投资热情。11月20日，深圳目前最大的单体购物中心，总面积12万平方米、投资人民币15亿元的金光华广场盛大开业。华润集团精心打造的万象城据闻也会在12月29日开业。前不久，李嘉诚属下和记黄埔及长江实业联手深圳中航集团，拟合作开发深圳华强商圈北首个商业地产项目。深圳市零售商业行业协会会长花涛在接受《第一财经日报》记者采访时坦言，“12月份有3个大型商业项目将于在深圳中心区动工，目前深圳正在规划或者建设的商业地产项目应该不少于10个，投资额超过100亿”。


　　深圳造摩尔比较理性


　　在此之前，随着城市化发展浪潮的大势和深圳城中村改造的全面启动，深圳大型商业项目接二连三的浮出水面，动辄投资多少个亿，以至于有很多业内人士对此深表担忧，一位在深圳本地媒体从事房地产业务的地产关注人士就曾对记者说，“这就是中国人的劣根性的表现，一看商业摩尔比较时髦，一窝蜂似的就全来了，根本不考虑市场容量有限。”专注于商业地产操作的席文官先生对此问题依然表示乐观，席先生这样对记者表示：“目前造MAII热风靡中国，的确比较泛滥，但相对于其他城市，深圳在造MALL上更据有优势，深圳商业地产还没有泡沫，发展也比较理性”。


　　衡量大规模造摩尔市场条件是否已经成熟，席先生认为有两个指标。“人均GDP和家庭汽车拥有率是衡量发展商业摩尔是否条件成熟的指标。在欧美，人均GDP超过一万美金，在亚洲范围内，人均GDP超过4000美金，商业摩尔就处于快速发展阶段，而深圳的GDP已经超过4000美金。家庭汽车拥有率达到过15%-20%也是一个造摩尔国际参照标准，而深圳的家庭汽车拥有率已经达到18%，所以说，深圳比较有相对优势”。爱地时代地产顾问董事长张一平在接受记者采访时也表示了同样的观点，他认为，从城市规模，消费人口和现有商业设施的经营情况来看，深圳已具有建设大型商业MALL的市场基础。从消费层来讲，深圳是移民城市，年轻的白领居多，更易接受国外的商业MALL形式。


　　“所谓摩尔，就是集吃喝玩乐购买消费为一体的综合商业场所” 铜锣湾百货董事长陈智先生在接受《第一财经日报》采访时这样给记者描绘shopingmall的概念。陈智认为深圳已具备建设大型商业MALL的基础，新兴的购物中心摩尔模式是城市发展的主流，也必将取代传统的商业模式，在谈到，摩尔在中国的发展前景时，陈智的表情比较平静，他认为商业的发展是一优胜劣汰的过程，随着中国城市虾发展的需要，摩尔的市场的需求一片明朗。


　　都市型摩尔大兴其道


　　记者了解到，深圳铜锣湾公司在深圳是最早提出Mall概念并付诸实施。2001年1月10日，以铜锣湾百货为主力店的铜锣湾广场以美式Shopping Mall业态现身华强北商业区，该广场集购物、休闲、餐饮、娱乐为一体，是全国首家Shoppingmall。2002年8月29日，国内第一家景观式Shoppingmall—Oct-cmall华侨城铜锣湾广场开张广场营业面积8.5万平方米，拥有铜锣湾百货、沃尔玛超市、易家侬家具等三个主力店，进驻逾2000知名品牌，囊括30多家餐饮项目。铜锣湾广场连锁Mall的扩张势头强劲，目前已在广东及国内其它地区建设和开业了十多个Mall性质的大型购物中心，并计划2005年公司上市。


　　　伴随经济的高速发展以及城市规模、人口的不断增加，深圳也生了翻天覆地的变化。传统百货业已经风光不在，大型超市和复合百货成为深圳商业的主流业态。然而，消费者的需求在变化，他们在购物的同时，还希望在餐饮、娱乐、休闲等方面得到满足。深圳商家在这方面作了有益的探索和实践，并取得了较好的成效，东门商业区的太阳广场是其中较早也较为成功的一个。太阳广场于1999年11月6日开业，营业面积55000平方米，包罗了休闲、娱乐餐饮及购物等多种功能，经营组合中有百货商场、超市、餐厅，其功能与Mall接近太阳广场虽未提出Mall概念，但就其功能和规模而言，可以认为是深圳Mall经营的较早探索者。


　　中信城市广场的出现标志着深圳Mall的发展进入一个新阶段。与铜锣湾广场相比，中信城市广场完全新建，规模更大、功能更全，Mall形态更加成熟。广场总投资13亿元人民币，占地51000平方米，总建筑面积15万平方米，其中商业面积为6万平方米，拥有占地3万平方米的星光广场，采取“只租不售，统一管理”的招商方式，吸引了国内外大批著名商家的进驻，如吉之岛、西武百货、新南国电影城、逸和轩海鲜酒楼、香港LOOKS潮流特区、星巴克咖啡店、必胜客等。主力商家的进驻使中信城市广场成为华南地区集购物、餐饮、娱乐、休闲、旅游观光、文化等功能于一体的国际都市型ShoppingMall。


与国际上的Mall相比，深圳目前的Mall在规模、功能、经营上都存在一定差距，但随着一批大型Mall的建设，这种差距将逐步减小。目前位于罗湖区地王大厦附近的华润中心已经动工，该项目由香港最大的中资企业—华润集团投资40亿港元兴建，总建筑面积55万平米，预计2004年12月开业，目前已引进了REEL时尚生活百货、华润万家CITYVALUE超级广场、嘉禾电影城、“冰纷万象”真冰滑冰场、Esprit、NOVO、运动100、王子饭店、AZONA等国际著名品牌，有望成为深圳最大最具示范效应的超大型室内购物中心。


　　此外，位于福田中心区南区的南中轴商业中心和香江时代广场处在前期设计阶段，商业建筑面积在10万平方米左右，建成后将成为深圳中心区的两大Mall。在人民南路南国影院旧址上改造的金光华广场营业面积逾10万平米，集购物、休闲、娱乐、LOOKS潮流于一体，属于典型集办公、购物、餐饮、娱乐于一体的Shopping Mall，建成后将重振深圳人民南老商业区的商业形象。


　　郊区型摩尔应该谨慎


　　同时席先生也亮出一个观点，认为中国不太适合发展郊区化类型的商业摩尔。他这样分析“商业摩尔在布局上必须合理，摩尔分为两种基本类型，都市型和郊区型，中国的国情更适合发挥都市型商业摩尔，而不太适合发展郊区化的商业摩尔，在欧美，由于汽车普及和城乡无差别以及地理环境的优势，所以郊区化的商业摩尔大行其道，但这并不适合中国的国情。


　　目前，深圳的Mall大都在市区内，且大都位于商业旺地，如太阳广场位于东门商圈、铜锣湾广场分别位于华强北和华侨城商圈、中信城市广场位于深南中路商圈、华润中心万象城位于地王商圈、金光华广场位于人民南商圈。仅有龙岗世贸中心、五洲风情Mall位于郊区。据记者了解，五洲风情Mall位于深圳龙岗深惠路边，建筑面积近15万平方米，计划总投资超过10亿元人民币，为深圳首个郊区型Mall，现已基本完成招商，商铺销售近七成。但目前招商情况并不乐观。


　　“我们的市场环境是在相当一段时间内，是城市化发展趋向，所以只适合发展都市型商业摩尔。比如关外的龙岗，就不太适合发展大型的商业摩尔，它的核心辐射圈不够。所以现在的龙岗的五洲风情MALL反而有点勉强。而且在商业组合上，也没有什么差异化，怎么能吸引市内的人群去消费呢。按1万平方米需要10万人的消费支撑，五洲风情MALL20多万平方米的商业面积需要200多万的消费人群来支撑，这在龙岗显然不够”。席文官先生对深圳关外盲目发展商业摩尔表示担忧。