上海友谊南方商城成功立摩尔之路分析

销品茂Ｓｈｏｐｐｉｎｇ Ｍａｌｌ是一种风靡国际的组合式的商业形态，在城市空间扩散过程中，销品茂的服务范围广泛的优越性十分显著，在我国销品茂初现之际，遭际全国性商业房地产热，于是许多城市出现造“茂”运动。甚者，在广东的一个县级城市中，竟出现了５、６个购物中心，其中规模最大的购物中心对外宣称建筑面积有１００万平方米，大有追赶加拿大埃德蒙顿购物中心的意思，这是一个值得沉思的现象。

　　友谊南方商城造茂道路

　　 “销品茂”是一种外来的商业经营形式，也有一个落地生根——本土化的过程。在中国内地，外资商业企业中家乐福、肯德基是本土化做得十分出色的。

　　 在这一方面，上海较早出现比较成熟的销品茂——上海友谊南方商城，有许多方面值得商铺投资者一看。

　　 友谊南方商城的前身是八佰伴南方商城，是上海第一家实行会员制的大卖场，由“八佰伴”、上海南方商城等多家中外企业组建而成。１９９７年东南亚金融危机致香港“八佰伴”在香港联交所遭停牌，随即进入崩盘阶段。１９９８年１１月，上海友谊华侨股份有限公司（Ａ股代码６００８２７，Ｂ股代码９００９２３）斥资收购原八佰伴南方商城５５％股权，组建了由“友谊股份”控股经营的“上海友谊南方商城有限公司”（简称“友谊南方商城”下同）。从此，友谊南方商城走了一条造茂的道路。

　　 友谊南方商城位于上海西南最大的人口导入区内，是一个大规模新百型的购物中心，由一幢主楼、一幢副楼所组成，营业面积约为１０万平方米（现在又即将启动2期扩建，商场面积将再次扩大）。经推算，现在友谊南方商城每天的营业额约为４００万，年销售约在１４亿元以上，在沪上同行具有良好的声誉。

　　 友谊南方商城的成功，并非是一种偶然的现象，它的成功得益于项目一系列的正确的选择和不断的探索，尤其是在大型购物中心本土化等成功要素方面颇有建树（厦门ＳＭ超市广场摩尔在荒僻之地取得的巨大成功也是很大的例证）。

　　选址：
　　城市扩散方向和人口导入区

　　 和田一夫在上海选择了两幅商业地块，都在当时的新三角边缘地区，一幅在浦东，一幅在上海莘庄梅陇之间，选择这两幅地块时，这两幅地块及周边是一片绿油油的农田，据原浦东“八佰伴”董事长，现百联集团购物中心事业部副总经理谢振华回忆，当时他是穿着雨鞋陪着和田先生去看地的，约２０年过去了，和田一夫的商业选择都成了上海地标性商业建筑，一个是今日浦东南路、张扬路口的“八佰伴”，一个即是本文所述的友谊南方商城。

　　 和田先生并非神仙，而是他细细研究了上海城市的规则，找出了城市扩散的方向和人口导入区域所在，于是他采用了“前期介入”的办法，选择了这两幅具有未来商业地标潜质的地块，由于扩张过快及那一场金融风波，使得我们没有机会目睹和田一夫演示其运作商业项目的技艺。其实，商业运作在国外有专门的学课，有些跨国公司还专门设立机构研究这个课题，如“家乐福”就专门设立城市规划研究院，专门研究立店选址，而中国商业研究机构缺乏这一方面研究，这个课是要补的。

　　商圈设定：１０公里

　　 由于收入等原因，一般情况下内地消费市场的特征是：消费人口众多，而总体消费水平不高。由于交通成本、体力成本、采购成本等原因，在中国内地开设销品茂是需要在一个不大的范围之内，拥有一定的人口基数作为支撑这个购物中心的基本条件。因为中国内地绝大多数人口还没有进入汽车时代，商圈设立过大是不现实的，因为商品供大于求。长途购物的现象会越来越少。

　　 据作者观察，友谊南方商城的有效商业影响区域并不大，商圈半径约为１０公里左右，但在这１０公里的商圈中，却坐落着西南上海主要的大型社区，如梅陇、古美、康健、莘庄等，这个基本商圈内的人口约４０－５０万，这就使得该商城立店的基本具备，加上周边辐射商圈内可以吸引的人口，如长桥地区、颛桥地区、马桥地区以及松江的新桥地区加上外来人口等不固定消费因素，合计消费人口约在８０－１００万，按照分类消费计算，这个数据基本与友谊南方商城的推算年销售数量是基本吻合的。