REITs推出将推高房价？

随着国内房价的一路飙升，各种遏止投机的调控方法也正在酝酿出台。日前，有媒体透露《银行间债券市场房地产信托受益券发行管理办法》（下称《办法》）征求意见稿已经制定完成，业内人士表示，目前居民对房地产的投资意愿较高，但缺乏投资渠道。房地产投资信托基金（REITs）的出台不仅可拓宽开发商的融资渠道，也能为民间资本打开投资房地产的渠道，避免这部分资金投机炒房、影响楼市健康发展。

　　REITs基本方案确定据透露，《银行间债券市场房地产信托受益券发行管理办法》征求意见稿由央行负责拟定，日前该方案已通过会议讨论，上报至国务院等待批准。

　　相关人士表示，该《办法》被圈定进入试点的包括上海浦东新区及天津滨海新区。其中，上海版本主要以工业以及商业地产资产为主，主要涉及资产包括金桥集团、外高桥集团、张江集团和陆家嘴集团四家公司的地产资源；而天津则可能纳入保障房资产。

　　随着政府大力支持保障性住房的建设，用于这方面的资金也"水涨船高"。调查显示，廉租房是保障性住房的重要组成部分之一，其建设的主要困难来自资金压力。由于廉租房开发贷款的回收期长，资金周转速度慢，直接制约了廉租房持续开发的规模与速度，而REITs作为一种新型的金融产品可以为廉租房建设提供持续的资金支持。

　　专家表示，一般而言，RE-

　　ITs更倾向于投向那些高收益的商业不动产项目，但经验表明，公寓一直是REITs的投资重点之一。这是因为虽然公寓不如商业物业回报率高，但其租金收益稳定，这就与REITs的产品特征基本符合，因此将保障房资产纳入央行版REITs的设计中也合情合理。

　　根据《办法》，央行版的

　　REITs主要通过"受益券"的形式发行，其基本模式为：企业作为委托人，将其持有的房地产物业委托给受托人进行管理和处分，并获得全部信托受益权，随后，委托人将其持有的优先级受益权通过由受托人发行房地产信托受益券（简称"受益券"）的方式向银行间债券市场的投资人转让。受益券发行后，保留次级受益权的委托人和享有优先受益权的投资人共同成为房地产信托的受益人。保障性住房和普通商品住房项目的次级收益权比例不得低于20%，其他项目次级受益权比例不低于30%。

　　为民间投资打开渠道专家表示，REITs这一产品模式在境外已经发展得比较成熟，如日本的房地产资产信托、美国房地产资产证券化等。其实际上就是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。而此次为了顺利推出这一金融地产的创新衍生产品，新推出的央行版REITs将实行固定收益，这一规定将进一步增加该产品在市场上的吸引力。

　　据悉，《办法》规定，央行将负责银行间债券市场受益券上市审批，试点阶段，受益券发行将进行"核准"管理。受益券将被定义为固定收益产品，在受益券存续期间，委托人或第三方应当承诺对受益券的收益水平提供流动性支持，信托收益超过受益券约定收益水平部分，应当分配给次级受益权持有人。在受益券到期时，委托人或第三方应当按照合同约定的价格收购受益券；第三方是指除委托人和受托人意外的其他法人机构。

　　同时，房地产信托收益由房地产物业租金收入和处分房地产物业所得构成，受托人应当按信托合同约定在扣除相关税费以及必要储备后，将其余信托收益全部分配给受益人。

　　在目前通货膨胀的预期下，国内资本价格节节攀升，尤其是被视为抵御通胀利器的房地产，更是脱离了其居住的本质，成为一种金融投资工具。近期，房地产信托产品的热销已证明了这一市场趋势。

　　业内人士表示，目前居民对房地产的投资意愿较高，但缺乏投资渠道，于是直接投资住房成了唯一方式。但这种投资将加大市场波动，影响楼市健康发展。在这种情况下，政府推出REITs可为当前的民间资本解决投资渠道问题。不过，现在国内地产市场本身火爆，这个时间段推出REITs在短期内或将推高房价。