开发商规避市场风险尝试转型 悄然大搞工商业地产

      自2007年开始，住宅市场大幅震荡的“过山车”走势让各大房企都有点抵挡不住，开始寻找强身壮体的秘诀。除了商业地产之外，工业地产也是各大房企找到的另外一件御寒棉衣。 

      万科终于不再“专注住宅开发”，开始涉足商业地产。富力在开发大量商用物业之后，开始涉足工业地产开发物流产业园。中颐集团和招商地产也都开发体量巨大的创意产业园。业内专家分析，开发商进入商业地产、工业地产有利于抵御房地产周期性风险，而随着更多发展商进入商业和工业地产，越来越多的创新综合体开发模式将会出现。 

      工业地产 十多家品牌房企新宠 

      如果你最近开车经过番禺区禺山大道西时，你会发现在路边有几栋造型现代，线条简洁的建筑，这就是本土开发商中颐集团所开发的全新项目中———中颐创意产业园。进入展示中心，该项目与一般的商业写字楼无异，除了写字楼外还有游泳池、会所等配套。工作人员表示近期在对首期写字楼进行招租，后期会有可售写字楼、公寓等产品推出。 

      记者查询得知，该项目为工业用地，不过与传统的工业厂房不同，该项目被打造成为外观现代的创意产业园，占地面积20万平方米，建筑总面积50多万平方米，总投资30亿元。大手笔进入工业地产开发的不仅仅是中颐，招商地产在开发金山谷之后，其项目创意产业园部分也在今年年初奠基启动建设。 

      而富力地产走得更早，3月30日，富力地产旗下的首个物流地产项目广州国际空港物流园内的公用型保税仓、出口监管仓已经正式挂牌。富力国际空港物流园位于广州白云机场北部，总占地面积2200亩，规划建设仓储面积100万平方米，富力为此项目的计划投资30亿。 

      在事实上，觊觎工业地产开发不仅仅只有富力、中颐和招商等发展商，祈福集团也已经在广州新白云机场附近圈下大面积仓储地块，并兴建高规格的仓库，以及酒店、公寓等配套产品。合生创展也已经在北京和天津等地涉足物流园项目，在惠州新的产业园项目即将上马。 

      记者了解到，在内地市场，包括复地集团、鹏欣集团、绿地集团、陆家嘴集团等在内的诸多国内知名大型开发商，都已经有涉足工业地产项目开发。不过在近两年，各大房企对工业地产的重视程度明显提升。 

      除了工业地产，商业地产受开发商重视程度明显提升，最明显的信号是此前表示专注住宅的万科也选择进入商业地产开发，而保利、富力、合生等公司也纷纷加快了对商业地产开发的布局。 

      在历史上，万科曾经对于住宅开发和商业开发的选择上只采用了单选模式，专注开发住宅领域。但是从今年开始，这个地产的龙头大哥面对市场环境对该问题作出了多选的答案。3月26日，万科以高出起拍底价超过一倍的10.04亿元高价斩获位于东莞市长安镇长青路商住地块。根据当地政府规划，改造后的长青路地块将建起一座约60层的超高商业建筑，有望打造成长安镇第一地标，此举被市场视为其进军商业地产的开端。 

      业内专家韩世同对记者表示，万科此次高价拿下东莞商住地块，由于该地块的性质将包含住宅、商业等形态，这意味着万科进入商业地产领域，并且将开发住宅和商业的综合体。 

      万科总裁郁亮也曾经解释了其商业策略，万科80%做住宅的定位不会改变，其余20%将开发持有型物业。预计未来3年内万科将建成220万平方米商业配套。另外万科还将参与旧城改造、旅游地产、多功能物业开发，覆盖全面产品线。 

      较早进入商业开发的富力地产也加快了其在广州的商业布局，除了珠江新城多个商业项目推出外，今年富力也将加快商业综合项目海珠城地块的开发。保利地产也表示将一步提高商业地产的运营水平，目前保利在琶洲以及珠江新城都有多个商用物业的开发，而琶洲地块中也将涵盖较大比例的写字楼、会展、酒店等商业物业的开发。合生创展则表示今年重点发力商业地产，今年合生在广州有多个商业物业推出，在未来的发展计划中，合生将通过以点带面的方式，计划逐渐将商业物业对营业额的贡献率增加至20%。 

      维森置业董事长兼总经理张维伦表示，其实房企进入商业地产以及工业地产开发，是一种正常的产业发展行为。“房地产开发并不只有住宅开发，经过一段时间的发展之后，各种商业、产业地产的需求也会产生。 

      房企进军商业地产以及工业地产，首要的原因是避免住宅市场所出现的越来越频繁的大起大落”，韩世同表示，住宅市场在近几年的波动有明显加剧的趋势，这不得不让更多的房企考虑如何避免“要不撑死”要不饿死”的局面，相对稳定的商业地产以及工业地产则是可以熨平房地产周期变化的做法。 

      今年年初万科在年报前言中，以生动的语言揭示了房地产的波动周期越来约为短暂，“2007的刹那芳华，2008的哀鸿遍野，再到2009的柳暗花明，短短三年间，季节冷暖已是几度轮回”，在年报中，万科表示将尝试与住宅相配套的其它物业类型，逐步培养非住宅业务相关能力，为万科宣布进军商业地产开发埋下伏笔。 

      “商业地产开发和工业地产开发如果做得好的话，其实利润不比住宅开发低，”张维伦表示，“更为关键的是能为企业提供稳定的租金收入和回报”。韩世同也表示，稳定的利润来源也是上市房企吸引投资者青睐的原因之一。 

      富力地产执行董事吕劲也表示，物流产业在商业地产中较商场、酒店的投资成本低，资金回报也较为稳定，因此将是富力极为看重的一个新业务。 

      张维伦表示，房企热衷开发工业地产，还与工业地产开发投入成本较低有关。工业用地一般比同区住宅用地价格要低50%以上。 

      业内人士表示，一般工业用地里面会有配套住宅或者公寓进行房地产开发，方便回笼资金。如富力物流业2200亩的项目中，配套的住宅富力金港城就有800多亩，开发商可以先行开发回笼资金。而中颐创业产业园中也规划有服务园区的公寓产品。 

      “或者先拿下工业用地，等城市发展后，再改成商住用地，可谓进可攻退可守”，张维伦表示。 

      韩世同则认为，“好的商业和工业产品可以持有，也可以改造成类住宅形态进行销售，工业地产是50年的产权，商业用地是40年的产权，只要在建筑形态上做一些现代的设计，用地性质不会成为市场销售的障碍”。 

      建议 比例不要超过30% 

      虽然商业地产和工业地产的开发能够避免住宅开发的波动风险，但是商业地产和工业地产开发也面临投入周期较长的短板，这将给企业带来一定的资金压力。如何避免这个短板，业内人士认为，对于一个企业来讲，关键还是要控制好住宅与其他类型产品的比例，最好不要超过30%。 

      张维伦表示“住宅市场是考验房企的开发能力，但是商业地产和工业地产则考验了企业的长期经营能力，这其实对房企的运营能力提出了更高的要求”。 

      在资金来源方面，张维伦表示，在国外，各种专业房地产基金发展已经非常成熟，包括商业地产以及工业地产都有专门的基金出现。随着国内商业地产和工业地产的开发深入，各种专业的地产基金也会出现，协助开发商介入商业和工业地产开发。 

      “商业地产和工业地产占所占业务比重不要超过30%，如果超过30%，则企业的资金压力比较大。如果超过50%，风险会比较大，如果行业出现低潮的话，就比较难熬了”。 

      趋势 新型综合体开发模式将不断涌现 

      业内人士认为，随着更多的品牌房企进入商业地产以及工业开发，更多的新型城市综合体的开发模式将涌现。 

      如合景泰富在萝岗开发的科汇金谷打造了一种全新的商业业态，项目占地约15万平方米，定位为企业生态总部基地，是涵盖独栋式写字楼、酒店式公寓、商务会所、商业街等的综合体。而富力国际空港综合物流园，也是一个城市综合体的开发。在占地达2200亩的物流园里，除了物流仓外，还有已开发的、占地800多亩的住宅富力金港城，还有酒店、商业等配套。 

      而金山谷创意产业园也是位于83万平方米的金山谷国际社区里，该社区包括创意产业园、住宅等，是具备居住、产业、教育、休闲综合功能的绿色低碳综合区标杆项目。而保利40平方米的琶洲村地块，将建成为集写字楼、酒店、会展、高端住宅为一体的大型综合物业。

      韩世同表示，随着发展商介入更多的开发形态，不同类型产品在一个项目中的融合将更加明显，这将有利于城市的发展，也将进一步提升的开发能力。