4月9日，由联商网和江西省商务厅主办的2010联商网大会的第二天，大会分论坛之一，2010商产网商业地产论坛暨江西省重点商业项目招商大会在南昌举行。论坛上，知名职业经理人厉玲就购物中心经营实务为主题发表了演讲。
演讲中，厉玲重点分享了关于购物中心营运的重要性。她表示，很多购物中心之所以做不好，就是因为营运跟不上。为什么跟不上？购物中心还是房地产商的心态，没有把自己当作零售商，只重招商不重视营运。
以下为演讲内容辑要：
购物中心在中国发展还不长，成功的不多，或者说还没有一个成功的购物中心。你会说深圳万象、香港港汇、广州天河城不是很成功吗？是的，单个是很成功，但我所说的成功，是可复制的成功，你的模式、架构等能否在另一个地方获得同样的成功？
购物中心也分很多种类，我觉得，城市综合体和社区型购物中心都可以起来。其中，我个人尤其看好社区型购物中心。
普遍出现这样的现场：在购物中心的前期，投资很大，招商很好，世界名牌也都进来了，可是没有跟进营运。想靠招商和收租金获得成功，在中国大陆是行不通的。很多购物中心的做法就是招商，然后收租，但是收不到不知道怎么办。
想要成功，必须加强营运。营运上接招商，下接物业，两翼是IT财务和推广。营运部应该有品牌建议权，提出哪些品牌应该调整、怎么调整。物业建起来的费用可以算出来，但维护的费用是算不出来的。很多购物中心的老板营运的时候不愿意花钱，举例来说，很多购物中心要种树，树种好以后需要浇水吧，树死了要重新种吧，这些都属于营运的内容，但多数老板只愿意花钱种树，种完树就不管了。
为什么会这样呢？主要是心态还是属于房地产商的心态，没有把自己看作零售商。房地产商觉得做零售商就降低了身份降低，角色一直调整不过来。你要明白，做购物中心，就是做零售商，作为零售商，就要重视人流、物流和财流。房地产商不需要人流，但零售商必须抓住顾客。
有个案例，大家也可能遇到过类似的情况：某公司引进知名餐饮，签好合同，装修完毕，准备开业了，但是发现没有燃气。后来耽误了一个多月，本来春节前开业，拖到了春节后。本来就不容易办下来，何况遇上春节，前前后后办下来，董事长亲自去跑，你当然要亲自去跑，谁叫你不把流程设计好。招商时候应该有租户要求表吧，上面有很详细的要求，你怎么没照要求做好，想办法解决。我曾做过消防的流程手册，做得非常详细。
从租户签订到开业到后期，包括各种执照，我们都要协助租户办理，管理、负责到底，不是招商一确定就完事了。租户开业前提要帮着安排，开业时要去捧场，让他们开业开得舒舒服服，以及开业后的管理，这都是营运的工作。
再比如，很多餐饮招商进来后，审批的图纸和最后的施工不一样，这也要营运去管。
再说消费者投书，在香港，消费者是直接投诉商铺的，我们这里是投诉商场。我当时参照了百货的做法，按楼层、区域去规划和管理。营运做不好，购物中心就会变得没有中心。
在很多购物中心，营运和保安是对矛盾体，保安是房地产上的心态，觉得顾客烦，怕搞活动搞得商场很乱。人来了也许会乱、脏，但零售商就是要服务嘛。零售商要关心把东西卖出去，租金加上扣点，两者取高。作为零售商，就要重视营运，关心租户，关心顾客。有多少人关心租户把钱放到哪里？
（联商网现场报道）
