房贷调控依然雷声大雨点小
一家严格执行８．５折下限的银行近期客户流失严重
中国银监会主席刘明康有关二套房首付六成的说法引起市场震动，银监会新闻处随后澄清“二套房首付六成”系媒体误读，并非政策调整。昨天，记者对甬城多家银行进行调查证实，目前，甬上各家银行对二套房首付成数的把控各有差别，但最低四成仍是比较一致的说法。
首付不低于四成，利率比较灵活
今年初，有关二套房贷政策尘埃落定——二套房贷款首付款比例不得低于４０％，贷款利率严格按照风险定价。
记者了解，目前，甬上银行普遍把二套房首付成数定为四成，利率多与首付成数相挂钩。如，一家股份制银行（浦发银行）对首付４０％客户执行基准利率，而首付５０％的客户便能拿到８．５折的优惠利率；而另一家国有银行（建行）目前在做的二套房首付四成便可申请最低８折的利率优惠。“首付四成是底线，但倘若首付比例高一些，利率优惠的幅度自然就可以相应大一些。”银行人士称。
不过，记者发现，也有个别商业银行对二套房的首付比例有所放松。一家股份制银行个贷部门人士向记者透露，如果二套房购房属于改善性需求，首付比例仍然可以做到最低３成。
多数下限虚设，首套房贷明紧实松
本地某股份制银行个贷部门负责人最近很郁闷。本月初，四大国有银行相继公布了首套房贷的优惠利率下限，收紧了首套房贷。该行总行也随即作出了首套房利率最低８．５折优惠的决定，并直接将８．５折以下折扣的放贷通道关闭了。然而，两周来，同业间７折、７．５折优惠利率依然不断放出，银行只能眼睁睁看着客户流走。
“眼下，来自房产中介的消息是二手房交易火爆，而我们这儿却单子稀少，这从另一个角度折射出眼下低于８．５折的首套房贷做得凶不凶了。”该负责人无奈叹言。
记者了解到，进入二季度以来，申请房贷确实不像一季度那样吃紧，尽管银行仍需本着“均衡投放”的原则，并考虑前期存贷比情况，但房贷市场“僧多粥少”的局面目前看来有所缓解。尽管目前不少银行都对二套房首付、首套房利率优惠幅度等有着比较明确的要求，如“二套房首付起码四成”、“首套房利率７折利率取消”，但实际执行中，不少银行为贷款客户留下的空间依然不小。这也从一个侧面解释了尽管楼市调控之声不断，但楼市依然火爆的原因。（记者 崔凌琳）
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房价、地产股价出现明显背离
调控可能进一步升级
３月中旬以来，一线城市迎来房价的新一轮上涨，北京、上海等地七成以上项目开盘价格同比翻番，整体均价环比涨幅超过２５％。与此同时，股票市场地产板块经历短时间反弹后又陷入调整，申万地产指数在５个交易日内连续下跌，累计跌幅接近１０％。
对于这种背离走势，业内人士指出，房价过快上涨，可能导致楼市调控进一步升级；近期媒体频频吹风物业税试点以及首付比例提高等，均导致主力资金回避地产股。
“房价过快上涨可能引发更严厉的调控，上有政策压顶，因此，地产股是我们近期回避的品种。”一位机构人士指出。
１２日，申万地产指数下跌３．１８％，领跌大盘。房地产板块居资金流出首位，上周资金流出达５５．６７亿元，龙头股资金净流出现象更为明显。
国泰君安研究员孙建平认为，中央对两会以来房价普涨和暴涨的最大政策反应有可能体现在信贷政策上，时间窗口很有可能是４月下旬，内容也许会包括个人按揭贷款总量控制、二套房贷首付和利率提高、套数越多的房贷首付和利率越高等。
国都证券分析师邹文军认为，物业税加速推进的预期形成可能会使得楼市高位出现调整，行业整体蕴含着较大不确定性，供需关系决定房价高点出现在２０１０年上半年，物业税加速推进的预期一旦形成甚至落实，房地产市场将再次形成观望氛围，房价与成交量的变化将改变预期。中国证券报
一周地产报告
销量下滑房价上涨
２０１０年１月初至今累计一手房成交量：整体同比下降７％。其中一线城市下降１７％，二线城市上升２％。
４月４日—４月１０日一手房成交量环比下降２４％、同比下降２０％。整体环比下降２４％，其中一线城市下降２７％，二线城市下降２２％。这一周同比下降２０％，其中一线城市下降２６％，二线城市下降１５％。
近期一手房价仍持续上涨，上周整体环比与前一周基本持平，但北京、杭州等城市房价２０１０年来涨幅普遍达到２０％以上，３月下旬开始甚至拉动其他城市房价普涨。
目前我们高度关注的是房价普涨将使得行业自身量价调整时间窗口会加速到来，同时也必将迫使政策走向更加严厉。
有必要关注政策反应的原因是：政策决定量价齐升的持续时间乃至行业中期方向；房贷高杠杆现状若没有改变，房价将继续快速上涨；政策是否会像2007年那样，因决策滞缓最后导致政策力度加强与下半年行业供应量上升周期重叠，造成上半年暴涨，下半年暴跌。
因地王频出和房价继续暴涨，原来市场预期的再融资放宽时间（４月底５月初）很有可能推后。
保险资金投资不动产若放开，３％－５％投资比例对应１２１９亿－２０３２亿元可投资金，占京沪深广２００９年商业地产销售额的７４%－１２７％。商业零售物业龙头阳光股份，甲写龙头金融街，园区高科技写字楼龙头张江高科。建议关注可能将是全国性综合商业Ｍａｌｌ龙头的世茂股份。
