北京Mall的三年浮沉大地集团新项目落户亦庄

日渐繁华的亦庄开发区入口处，有一大片空地，左右都是簇新的建筑物。这是一块在三年前就应动土开工的建设用地。　　

　　“三年前，在这块土地上我们举办了奠基典礼。”大地集团董事长许明对于那个奠基典礼记忆犹新。在许明的办公室，可以看到由美国捷得国际建筑师事务所、中国建筑研究设计院联合完成的“北京Mall”设计施工方案。这个由大地集团通过与亦庄开发区规划局数十次沟通之后确定的设计方案，目前只能默默地躺在文件柜中。于近期在北京西北开业的世界单体面积最大的世纪金源MALL引发的关注，令“北京MALL”越发显得冷清。　　

　　大地公司率先规划这块土地，却在名为“北京MALL”规划方案即将完成时结束了继续运作的资格。其后，另一家名为金陛公司的开发商，持有了这块地3／8的开发权，而剩下的5／8仍然空置。那么，大地公司为何先入局后出局？为何规划将近完成，却不能继续运作？　　

　　落户亦庄　　

　　对于许明而言，亦庄记录了他5年来的全部作为。在1999年，由于东南亚金融风暴的连带反应，日本企业大幅收缩在境外的投资。日本多喜物产要拍卖出手。　　

　　亦庄的蓝图从此在许明的脑际中勾画。2001年7月，大地集团在竞标中获得“北京Mall”的开发权。8月与亦庄开发区土地局签订了预约协议书，并交纳了3800万元的预约金。合同双方约定了解除合同的两个条件：1、三个月内(即2001年11月28日前)未签订国有土地使用权出让合同；2、甲方向乙方退还预约金3800万元人民币。　　

　　三个月的期限过后，由于土地规划立项未获最终批准，大地也就无法以定型的规划方案进行融资，土地使用权出让合同未能签订。也就是说，预约协议具备了中止的条件，如果大地集团筹建的“北京Mall”此时断然熄火，大地公司或许不会有从2002年至2004年三年的持续付出以及由此带来的种种无形的损失。　　

　　无氧运行　　

　　契约与数字的边界，又一次被“可能会到来的成功”所模糊。亦庄管委会与许明都没有对预约协议到期，双方未履约而中止进行中的工作。“北京MALL”继续前行，许明认为，“这表明管委会同意大地北京MALL并未被取消资格，因为3800万元管委会并没有退还给我们。”　　

　　事实上，2001年11月29日，开发区主持BEIJING MALL奠基典礼；2002年2月1日，大地公司与开发区签订协议取得剩余两块项目用地的使用权，大地公司依约支付土地款人民币1000万元。大地从2001年7月取得对“北京MALL”的预约协议，其后两年多的时间里，一直是由大地集团的设计部与亦庄开发区规划局的工作人员共同对“北京MALL”进行调整修改。大地公司一位工作人员回忆当时情景：“我们的设计人员几乎就是在规划局上班，说沟通次数是不计其数一点也不过分。”　　

　　来自于亦庄管委会不分彼此的关照不止于此。SHOPPING MALL属于长线回收项目，达12至15年。赛特、首创先后退出此项目，不得不说与回收期较长有直接关系。但平衡投资回报并非没有对策。在2002年1月30日的管委会主任办公会上通过决议，允许大地公司取得亦庄另一块配套酒店公寓用地80亩的开发资格，如果大地得以开发这块土地，无疑可筹措出可观的“北京MALL”平衡资金。但这个决议最终没能付诸实践。这80亩配套酒店公寓开发权在具体执行中，却最终变成了由其他开发商建造的小独栋别墅“亲爱的VILLA”。许明第一次感受到了行政决议的不可捉摸性。问题在于，如果确认“北京MALL”是亦庄开发区应建的商业配套，而且开发区管委办公会已经通过了大地公司开发80亩住宅用地的决议，为何这个决议又无疾而终呢？显然，另一个公司建造80亩独栋别墅，给开发区带来的“边际效益”是无法与建造北京MALL相比的。　　

　　规划瘦身　　

　　在2002年初，由美国捷得建筑师事务所规划的方案中，北京MALL为43万平方米，上为酒店及公寓，下为SHOPPING MALL。但这个方案被管委会规划局否决了，认为此地为商业用途，不应开发公寓、酒店，否则有土地用途变性之嫌。最终批复的商业运营面积是22万平方米。　　

　　“规模当然是要控制的。”中国人民大学商务院教授黄国雄谈起北京MALL的问题时，还回顾道：“这个项目当初向我咨询过，我的建议是SHOPPING MALL不是不能建，而是要控制规模。”　　

　　那么规模多大为合适尺度呢？“从目前国内的情形看，在20万平方米比较合适。但只运作SHOPPING MALL单体，而不搭售公寓，我现在还没见过。”国内曾惟一全程参与筹建SHOPPING MALL的禾田摩尔顾问总经理张天翔说。目前，即便是国内地产巨头级的鲁能地产、中海地产、新希望集团，也是在打造综合地产的过程中附带建造SHOPPING MALL，没有公寓销售带来的资金以及人流，建造MALL根本无从谈起。也就是说，没有住宅销售的雄厚“流金”做铺垫，商业地产的开发可能就无法附着。　　

　　如果公寓被删是由于其为非商业用途项目，那么北京MALL规划中的酒店为何也被删除了呢？一位曾参与亦庄项目的业内人士说，在规划中的北京MALL对面，即将由其他投资商建一个酒店，而由于可能形成与这个酒店的竞争关系，所以北京MALL的酒店被取消了。如果此种说法成立的话，那么到底建哪个酒店更符合亦庄规划的整体需求，应当予以论证。　　

事实上，那家投资商的酒店尚无踪影，而规划中的公建用地上，却树起了几排正在热销的高层板楼“一品亦庄”。售楼小姐对客户的解释是先回笼资金，卖了楼再建酒店等配套设施。同样是由美国捷得规划设计的位于明尼苏达州的“美利坚Mall”，即引进了万豪酒店(Marriott)，其他地区的多个MALL也是如此。但大地的北京MALL被取消酒店规划，规划局除了经营酒店即是更改土地用途之外，并未给出更多解释。但显然在不同的项目中，运行标准有着截然不同的分别。　　

　　大地出局　　

　　从43万平方米减至22万平方米，并删去了酒店、办公配套，从2001年7月至2003年年初，“北京MALL”一直在不断调整中。最终的规划方案与管委会的规划要求已相差无几。　　

2003年3月11日，亦庄开发区绿化办告知大地公司，他们须退出“北京MALL”的规划运营。　　

许明表示不解，“为何在预约协议应该终止时没有终止，到一年多之后，设计方案将近完成时，却说停止，而且不是管委会出面，是由开发区的绿化办通知我们不要再干了。”　　

亦庄开发区管委会党委书记王火在谈到这个问题时称：“绿化办可以代表管委会，因为绿化办就是专门负责这块商业用地开发的具体执行部门。让大地退出的原因，是因为他们在预约协议期限内，一直未能交出土地出让金，然后签订土地出让合同。”　　

但大地公司提出的另一个疑问是，如果说预约协议无效，要两个条件相符才能成立，协议中的第二个条件是“开发区退回大地集团的4800万元”，那么开发区为什么在预约协议期限过后，一直没有与大地集团解除协议，退回4800万元呢？这就意味着期限过后，开发区不能单方面解除协议。　　

　　王火在谈到这个问题时说：“开发区屡次向大地公司提出退款要求，但他们一直未提供银行账号，我们也没有办法退。”　　

　　许明的回答是：“在2001年底预约协议到期时，直至2003年开发区并未提出退款一事，即便是2003年3月11日绿化办通知我们退出，如果说绿化办能代表开发区管委会，那为什么2003年3月11日之后，没有提出退还4800万元，而是今年5月份才提出向我们退款。”　　
　　对于从2001年至2003年初的更多细节，于2003年年底重新组合的亦庄开发区管委会高层领导或许并不知情，但是否行政领导的更换就意味着此前的行政决议可以就此抹去呢？　　
　　在绿化办通知大地退出之后，这块由大地规划了一年余的地块，随即为另一家名为金陛公司的投资者进场。与大地预付了4800万元，只赢得了对这块地的规划资格不同，金陛公司交纳相应的金额之后，获取了这块地的正式开发权。这对于大地公司无疑是一堂生动的“积木拆搭”课，一块地为什么就不能拆开来卖呢？事实上，这块447亩的商业用地，如果3／8已被占有，那么无论是这3／8，还是另外的5／8土地，二者都很难单独规划成两个商业体，否则无论是营运规模，还是这块整体规划的合理性，都无从实现。　　

　　据了解，金陛公司也规划设了一个MALL方案，但目前也无实质进展。那么，这块地到底将如何处置呢？开发区管委会负责人谈到，在831之后，所有土地都将施行招拍挂，这块地剩下的5／8将进入招拍挂程序。对于开发区新的领导团体，他们当然会执行新的土地政策，但本应在三年前解决的问题，为何在三年后仍然悬而未决呢？大地公司未被退还的4800万元仍然是预约协议没有终止的标志，但这块地的3／8已然易手，而另外的5／8，是金陛公司、大地，还是其他投资商进场，仍不得而知。（消息来源：新华网 吕尚春）