万达在宁波升级商业地产订单模式

长三角的“诺曼底登陆”
——万达在甬升级商业地产订单模式

　　１９９９年，大连万达以其敏锐的嗅觉和前瞻性判断，在房地产界首创了商业地产“订单模式”，并开始在全国进行跨地域复制。目前，万达集团已在全国开工建设１５个“万达商业广场”，总面积达１６０万平方米，总投资１５０亿元。这种“先招商，再投资”、“联合开发、加盟入驻、深层合作、共同繁荣”的运营模式，不仅分散了投资风险，而且极大地提高了商业项目的知名度。借由“订单地产”，万达集团也逐渐确立了全国商业地产开发的霸主地位。

　　日前，万达在长江三角洲的一个倾力之作在宁波正式开工，尽管有南京项目在先，但万达集团内部却仍以在“长三角”的一次“诺曼底登陆”称之。王健林甚至表示，可以忍受它有两年的培育期。可见，万达对该项目在战略上的重视程度。宁波万达商业广场是万达集团开发的第１５个购物中心，万达对宁波项目的如此倚重是基于多种因素的考虑，首先，宁波万达广场不仅是万达在全国的购物中心里商业占地最大、建筑面积最大、主力店最多、业态最齐全的项目（沃尔玛、法国雅高国际酒店集团、传媒大亨时代华纳、香港大洋百货等十多个品牌主力连锁机构悉数入场）；而且也是万达集团所有购物中心里品位最高、形态最好的，套用王健林的话说，“是所有购物中心的升级版产品”。

　　宁波万达广场位于宁波市的新城区——鄞州区的中心区块，总占地面积２１．０９公顷，由国际购物广场、国际商务酒店、城市公寓三大功能板块构成。其中，国际购物中心总建筑面积近２６万平方米，包含高度不同的七个单体建筑和联系这七个单体的主体两层、局部三层的商业步行街。七个单体分别为大型超市、建材超市、数码广场、娱乐广场、电影美食广场、家居广场、国际百货等。塑造宁波地标建筑的国际商务酒店地面以上总建筑面积超过９万平方米，包含五星级国际酒店、高档写字楼和酒店式公寓三部分。城市公寓由四栋点式和两栋板式高层建筑组成，面积约１２．５万平方米。整个项目确保在２００６年１０月１日之前全面完工。

　　宁波万达广场的经营方式也延续了万达今年以来修正了的“只租不售”模式，并在规划设计上对以往的操作思路采取了全面的评审。如，因为以前考虑了要销售，所以把最好的位置、最好的地段留给了小店铺，现在由于改为只租不售模式，因此在规划和设计上进行了极大的提升。项目建好后，不但集合了购物、休闲、娱乐、交际四大功能，还计划增加另一个功能，即参观旅游的景点。

　　据王健林介绍，万达在宁波这个项目上的模式转变，是总结了两年多来万达集团在商业地产方面的得与失。他说，商业地产万达已经做了两年半时间，开工的有１５个，开业的就有１２个，目前在做前期的还有５、６个，一共是２０个。在得与失上，最大的得就是我们的投资没有风险，它可以归结为四点：一是选店共同参与；二是平均租金，我们把全国划为三个等级，什么地方按照什么样的租金，这样节省了谈判时间，进行工业化生产和快速发展；三是先租后建，建前谁的面积多少预先就确定；四是共同管理。万达最大的失在于：前期的１１个项目，采取了销售一部分店铺来平衡现金流。这样虽然投资回笼是好了，但也出现了诸多管理方面的问题。根据原来调查的预期，消费者自用的比例达六七成，但实际结果发现七八成都是投资客户，他们不经营，也不会经营，所以在项目开发完成之后管理方面的问题就出现了。

　　王健林表示，万达地产的最大特点就是订单模式，主要的面积是租给主力店客户，有１５家跨国连锁企业，其中８家世界５００强和万达签订了联合发展协议，今年正与欧洲两家排名靠前的连锁企业谈判，一家是连锁药店，另一家为连锁的食品店。随着ＷＴＯ协议有关商业政策的全面放开，不久之后，万达估计这样的主力店可以达到３０家左右。经过总结，他们发现商业地产要办好，是不能销售的。万达由此决定，宁可发展速度慢一点，也不能以这种方式牺牲长期利益。

　　　　对万达“抢滩”甬城商业物业，当地也有不少人士担心这只地产“巨鳄”究竟会不会在宁波“搁浅”。主要理由是，宁波虽然经济发达，但主城区较小，如今在市中心已开发有天一广场这一大型综合商贸城，宁波是否能够容纳两个大型购物中心；而且就地理位置而言，宁波万达广场是在新区，距离三江口传统城区有一定路途。

　　对此，王健林似乎已有心理准备，并声称允许项目有两年的培育期，但他同时对该项目又颇具信心，认为地块固然重要，但关键是看谁做得最好。王健林的信心，主要来自四个方面，他说，宁波万达商业项目成功第一靠定位，它的定位是开车的白领、个体老板等上层的目标客户，他们不在乎这五六公里的路程，而且购物的提袋率也比较高；第二，主力店非常丰富，宁波万达不下十个主力店，这在目前全国是仅有的。业态多，可以避免过度竞争，同时，还可以增加比较效应；三是，万达为小业主、客户打造了一条独特的、长达４００米的室内双层步行街，这个距离是万达根据多年的开发经验，并委托世界知名调查机构调研得出的消费者步行购物的极限尺度；第四，该地块中有两条河，万达将围绕该水系安排具有一定旅游功能的设施和项目。