上海土地出让告别“价高者得”

      作为上海土地招拍挂出让制度改革的重要信号，近年来首幅以纯招标形式出让的莘庄镇222号地块昨天开标，上海地产龙头企业绿地集团夺标。在业内看来，上海重拾土地招标出让，正是向价高者得地、地价带动房价的怪圈作告别。 

      此次出让的莘庄地块为市政、公共服务、商业、办公、居住综合开发用地，位于地铁1号线莘庄站上方，出让面积11.78万平方米，地上建筑面积40.5万平方米，竞买保证金5.5亿元，按照此前保证金不低于底价20%的原则，则地块底价不低于27.5亿元。记者在现场了解到，泰国正大集团、香港新鸿基地产等商业地产开发实力不俗的企业均参与投标，已跟踪该项目多年的新鸿基地产甚至还与上海城开、闵行城投、莘庄镇投资“抱团”投标，不过从最后的结果来看，绿地集团成了“黑马”。 

      莘庄地铁上盖地块招标的商务标和技术标总分为100分，包括商务标50分（投标金额30分、经营状况20分）和技术标50分（总体设计20分、建筑结构设计15分、施工组织设计15分）。投标金额仅占评标环节30%的分量，也意味着地价不再是决定是否竞得地块的决定性因素。并且，在此次招标中，中央年初提出的土地款新规也首次被提及，要求中标企业在签订出让合同10个工作日内付清地价的50%，剩余出让价款3个月内付清。 

      上海中原研究咨询部经理龚敏表示，莘庄地块采取招标出让，意在遏制日益上涨的地价，并且眼下不少地方都在调整土地招拍挂出让模式，如前不久北京窦店镇居住用地就设置了拍卖价格上限，最终甚至因为竞价“超标”而流拍，“土地出让制度改革正体现了政府的调控意志，通过各种手段控制地价，都是为了达到抑制地价急速上升的目的。”  

      与此同时，政府也在设法稳定市场预期。如上海近日还发布了今年第1号国有建设用地使用权出让预申请公告，总计105幅住宅、商业地块“曝光”，总面积达到505万平方米，也由此表明土地供应将放量，并缓解供求失衡导致价格上蹿的预期。 

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      【土地概况】此次出让的莘庄地块为市政、公共服务、商业、办公、居住综合开发用地，就在地铁一号线莘庄站上方，东至梅陇西路、都市路，南至莘朱路，西至众贤路、水清南路，北至沪闵路、水清南路、莘建东路、宝城路；出让面积11.78万平方米，地上建筑面积40.5万平方米。此次土地采取招标形式出让，竞买保证金高达5.5亿元。按照此前保证金不低于底价20%的原则，则地块底价不低于27.5亿元。 

      【地块特色】施行招投标方式 付款新规首次提及 

      ——土地招拍挂制度改革先行者，施行招投标方式。莘庄地铁上盖地块的出让只是通过投标来确定结果，并未设现场竞价环节。与此同时，在程序公示中显示，虽然“投标金额”计分仍然按照“价高者得高分”的原则，但在全部计分中只占三成比例。 

      ——从开发意义来看，该地块“集车站换乘系统、商业、商务办公、酒店等多功能多用途”，将为闵行区打造“上海中心城外西南部最重要的交通枢纽地位”树立形象。 

      ——出让门槛颇显严苛，付款新规首次被提及。除了提出必须与地铁车站和轨道交通等部分实行充分衔接，施工期间保证现有铁路和城市轨道交通正常营运等各项专业性要求之外，土地出让文件规定，该地块在签订出让合同10个工作日内付清地价的50%，剩余出让价款3个月内付清。且竞买保证金高达5.5亿元。 

      ——房企均具备较高的商业地产操盘经验，且在行业中有一定品牌认可度。此中即包括泰国正大集团等企业。“仅保证金就达5.5亿，这个时候能掏出这笔钱，一定是如雷贯耳的名字。”盛世太平投资管理有限公司董事总经理陈立民先生如是说。 

      ——提供了大都市地产的新想象空间：约50万平方米的大型商业楼宇，其一层的地面由轨道交通穿堂而过，物业在空中加盖而成。由此牵涉到的是划拨地块，但在划拨地块的空中和地下，进行商业使用权再出让，这一模式在法理上尚有争论，一旦突破将提供巨大的想象空间。 

      【业内看法】 

      招投标“灰色空间”引担忧 应增加公开透明度 

      虽然大部分业内人士认为，通过招标方式出让土地，能够更好地抑制地价疯涨。但招标方式所存在的灰色交易空间，也令他们担忧。他们因此呼吁，增加招标方式的公开透明程度。 

      即便招标方式存在灰色交易空间，可能令土地出让的公平性大打折扣，但上海开发商普遍支持这一方式。上海三湘股份有限公司副总经理张涛表示，虽然综合评标中可能会出现腐败现象，但他仍旧希望该方式代替“价高者得”的土地出让政策。