曾有不少业内人士把杭州涌金广场比作美女天妒红颜的美女。的确，涌金广场地处杭州吴山商圈的中心地带，北邻解百、元华等商场，南傍吴山(城隍)广场和河坊街，西靠西湖和南山路，四周商厦林立，交通也相当便利，这样的商场，堪称商业地产中不可多得的美女。然而短短几年间，涌金广场几次隆重开业，几次悄悄关门，又不得不让人怀疑涌金广场果真有涌金的一天吗?
春节过后，人们经过涌金广场时，再一次被其门口的红色横幅所吸引，上面写着涌金时尚服饰城隆重招商几个大字。占据优越地理位置的涌金广场，近几年吸引了家乐福、屈臣氏还有银乐迪等多个知名品牌的加盟，应该说聚集了比以往更为旺盛的人气，而全新进驻的杭州风尚投资管理有限公司，这次能力挑重担，背负起涌金广场快步前行吗?业内人士表示心存疑惑，但值得期待。
前期管理公司招商失误 经营户与管理方矛盾重重
涌金广场共有375间商铺，坐落在延安南路135号涌金广场，共计33000平方米，分散于1-3楼。之前由涌金创安房地产开发有限公司出售，共约300个业主，业主总投资约4亿元人民币。这些商铺均以店中店的形式出现，产权高度分散。在业内人士看来，正是产权的高度分散，为以后涌金广场的经营不顺埋下了伏笔。
2004年年底，杭州商贸旅游局引进杭州智成市场经营管理公司，为涌金广场1-3楼进行招租和经营管理。根据当时的一份报告称，经业委会的努力，业主委托管理公司的签约率达到90%以上，2005年12月1日，涌金流行前线名品广场正式开业。
那时涌金广场是一个刚起步的新市场，在竞争日益激烈的市场经济下，一个市场的兴起是需要时间和资金投入的。但当时进入涌金广场的经营户规模小，商业营业期短，有些刚刚接触商业并且资金有限，对于市场的风险估计不够，投资涌金广场后急于收回资金，但涌金广场的经营状况难以让他们如愿，所以从2006年2月起就频频对管理公司施压。某熟谙涌金广场内幕的人士对记者表示。
该人士称，当时由于经营情况不佳，经营者开始以关门要挟管理公司，并拒绝交纳水电费和物业管理费等，严重干扰了管理公司的日常运作。随着媒体的介入，涌金广场的知名度反而成了越来越不利于经营者的因素，许多经营户的积极性受到严重打击，10个经营户有9个是亏的，盈利状况每况愈下，关门的就更多了。该人士称：经营户亏不起，就把心思全用在了跟管理公司理论上，而没有将精力投入到如何解决自身商品滞销的问题上。经营户与管理公司逐渐走向了对立。
2006年7月，商场业委会为维持商场的正常运营，阻止原管理公司转卖股份，无奈之下征求了广大业主的意见，接管了原管理公司，但为时已晚。随着越来越多的经营户关门，连锁反应之下原本正常经营的商户也因为周边商铺的关门被迫闭门歇业。涌金流行前线名品广场陷入停业危机，直至2007年7月正式停业。
前期管理公司在招商过程中过分追求签约率，忽视了对经营户自身素质的考察和考核，是造成涌金流行前线名品广场停业的主要原因。这位熟谙涌金广场内幕，并且拥有多年商业管理经验的人士如此总结。
开业时间一推再推 前经营户吃足苦头 至今心有余悸
2005年签约涌金广场流行前线名品广场的范小姐，至今谈起在涌金广场经营服饰的经历依然有些不甘，她将那段经历形容为血的教训。范小姐怀着创业梦想，在2005年8月与当时的管理公司签下合约。然而签下合约后她发现，随着原定开张时间的一天天逼近，商场2楼却依然还有许多空着的铺位迟迟没有经营户进入，毫无开业迹象。
当时管理公司告知我们决定将在同年9月28日开张，所以我们花了很多时间、精力与金钱对商铺进行精致装修，并极力想赶在开张日开业。但到了开张之日，管理公司又告知我们因为商铺的饱和率还不够，所以要推迟开张。我们也同意了管理公司的请求，把开业时间推迟到了同年的11月18日。范小姐说。
范小姐回忆说，然而到了那一年的11月18日，涌金广场本该开张的日子，1-3楼依然还有许多空着的铺位，很多商铺还在装修。这是怎样的一个公司，怎样的管理模式?范小姐开始质疑管理公司的管理与经营能力。
开张3个多月后，本来生意已经慢慢好转，但一次商场委托商与管理商之间的矛盾被意外发现，费用的支出引发了经营户的不满，最后矛盾激化，应该说是管理公司的过激举动导致商场经营户集体关门并要求理论的。
我们只是私下了解到委托商介入管理，罢免了代理商(也就是管理公司)的法人代表，造成市场无人管理，商铺的开门率也直线下降。业委会介入管理，却和业主之间产生了思想的不统一，业委会把之前的过失行为归咎为经营户和业主。其中的过失行为当然就包括了在此之前所造成经营户的一些经济损失，并要求由经营户和业主们共同协商来解决，业委会一概不承担之前的任何责任。
随后不久，涌金广场陷入停电停水风波，整个市场黑漆漆一片。一旁的屈臣氏也关闭了通往涌金广场的通道，只留下面对延安路的大门。开业的店铺寥寥无几，而且还是摸黑营业店铺内没有半点灯光，通往二楼的自动扶梯已经停开，从楼下看二楼同样黑漆漆一片。
后来家乐福把入口通道改为从涌金广场进，聚集了不少人气，我还以为终于可以好好做生意了，没想到最后依然没戏。范小姐目前找了另外一份工作，连称轻易不敢再起做生意的念头。
新管理公司信心满满 业内人士称新商场有待市场考验
2009年12月1日，杭州涌金时尚服饰城成立，代替了前身涌金流行前线名品广场。新商场总面积22800平方米，拟建中的总商户为1711家，主要经营韩国时尚饰品、箱包、文具等小商品、小百货、欧、美、韩时尚休闲女装、淑女运动休闲装、男女装品牌、童装品牌、鞋类品牌等。
今天的涌金广场与以前的涌金广场，已经有了很大的不同。如今湖滨旅游商业特色街区建设初具规模，南山路休闲特色街区品牌已成熟，清河坊历史文化街区已成为全国首个特色4A级景区，还有已建成的中山中路步行街南宋御街，都为涌金广场带来了更多人气。涌金广场新的经营管理公司杭州风尚投资管理有限公司的办公室钟主任对其较为看好。
涌金广场周边商业面积在5000平方米以上的商场有5家，在家乐福、苏宁电器、世纪联华、浙江体育文化数码用品广场、西湖银泰百货、新解百元华商区的带动下，根据相关数据，每年这边光接待顾客就达1000万人以上。可以说，涌金广场由人气带动了更多财气。我们期待的，就是把涌金广场变成适合百姓消费的第二个龙翔服饰城。钟主任表示。
这个地方尽管占尽地利优势，却因其硬伤一直以来没能好好定位、经营。涌金广场早年因产权过度分散、业主心不齐等原因而遭遇滑铁卢，后来好不容易暂时解决了小业主的问题，与商场内大部分小业主签订了托管协议，却又面临返租租金高昂的问题，可谓命运多舛。一位对此地知根知底的人士分析，一个成功的商业模式的经营，必须依赖于一个强有力的物业管理者与经营者进行统一的规划、招商、经营，方能慢慢热起来。即便是一条社区商业街，从开始到成熟也需要几轮的业态转换、变迁，经历比较长的时间方能成型，更何况是像涌金广场这样一个大型购物中心?
最主要的问题，还是在于涌金广场此前商铺卖得太多，自己持有不多。小业主一多，就很难讲统一经营。这就好似商场经营得了癌症一样，要治好需要看经验管理公司的能力。有个很好的例子是，杭州城西的西城广场此前也面临经营分散混乱的问题，但由于西城广场此前出售不多，所以采取高租金回报回收经营是可以的。但像涌金广场这样，开发商前期几乎出售全部商铺的行为，就会导致后期经营管理公司的经营困难，比如返租的成本太高，难以形成统一经营。涌金流行服饰城命运如何，还有待于市场考验。杭州资深商业地产人谢成龙表示。
据了解，目前涌金流行服饰城除了一楼的少量边铺，一楼、二楼全部商铺已经招商完毕，紧锣密鼓的装修之后，将正式开业。它的明天是否光明，我们将拭目以待。
（每日商报 张初亮/文 詹逾/摄）
