中国大ＭＡＬＬ项目期待资本救赎

2004年可以说是国内商业地产的大年。投资异常火爆，大MALL纷纷出炉，让它成为今年地产市场上耀眼的明星，但是，宏观调控一声令下，国务院领导三次批示严查大型商业设施盲目投资和重复建设现象，又让众多投资商惊出了一身冷汗。

　　不过，在本月早些时候在广州举行的中国商业地产博览会上，无论是商务部官员，还是业界权威人士，大都对国内商业地产的前景持审慎乐观态度。有一种颇具代表性的观点认为，宏观调控对商业地产的象征意义大于实际意义，由于国家拉动内需的政策以及零售业全面对外开放等利好存在，经过一轮盘整和反思后，商业地产仍将蓬勃发展。

　　投资激增三成五开发量空置率同步上升

　　在此次博览会开幕首日的高峰论坛上，中国商业地产联盟公布了其主持研究的《2004年度中国商业地产报告》。该报告引用国家统计局最新数据称，今年1至10月国内房地产总投资规模达到9526亿元，同比增长约29%，而同期商业地产投资增长接近35%，高出总体水平6%。报告引用的商务部一项权威统计也显示，北京、上海、深圳等城市现已建成的大型商业购物中心，总面积均在100万平方米左右，武汉等二线省会城市在建大型商业项目也很多。

　　但报告同时指出，今年国内部分地区商业项目空置率居高不下，在全国40个重点城市中，重庆市商业用房空置率高居榜首，空置总面积为230万平方米，占当地整个商品房空置面积的44%，同比增加接近10%，其中空置1年以上的多达150万平方米，更高出去年同期30%！广东今年商业用房空置率也达到了22%，空置1年以上的增加了42%，大大高于其他类型物业空置量的增幅。

　　“年中宏观调控政策出台后，商业地产投资商开发能力受到影响，对投资风险的预期提高，市场上悲观情绪一度蔓延已是不争的事实。”负责发布该报告的中国商业地产联盟理事长荀培路称。

　　他认为，国内商业地产局部投资过热和结构不合理现象确实存在，但市场对这类项目的需求总体上依然强劲。“明年的大趋势是项目投资理性回落，以租赁为主的民营模式成为主流，开发商对物业长期效益的追求将逐步取代急功近利的意识，商业地产开发经营将更趋于健康有序。”他预测说。

　　出席此次博览会的商务部规划财务司朱小良处长的表态，也让大家吃了一颗定心丸。他表示，商务部目前正从编制城市商业网点规划、加强对大型项目及各类投资主体的组织指导、完善市场运营调控机制等方面入手，积极推动商业地产的正常发展。

　　商业地产先驱者现身说法

　　此次商业地产博览会另一个引人瞩目的亮点，是内地两位购物中心开发领域的重量级人物——王健林和邹锡昌同台亮相，讲述商业地产开发的得失。

　　王是大连万达集团董事长，以三年前开始携手沃尔玛等外资零售巨头打造“订单式商业地产”闻名，一向极少公开露面的邹，则是广州最成功的购物中心之一“中华广场”的投资者昌盛集团的老板。

　　王健林从技术层面上总结了开发商业项目的六大心得：一是以租为主，甚至只租不售；二是准确定位，包括合理选址及锁定目标商户；三是规模适中，不能盲目贪大；四是先招商后开发；五是注重规划设计，尤其重视交通体系及内部空间构建等；六是严格控制成本，避免背负沉重债务。他坦率承认，作为中国目前惟一的跨区域规模发展购物中心的企业，万达集团三年来所获得的教训比经验更多。

　　邹锡昌旗下的昌盛集团早在1993年便开始筹建中华广场，堪称国内第一波商业地产投资的先驱。他回忆说，当时广州投资兴建的购物中心大大小小有十家左右，如今只有中华广场和天河城得以生存，其他均已销声匿迹，与拥有强大的国有财团资金支持的天河城不同，他基本上是单枪匹马进行投资。“商业项目开发首先要有很强大的资金实力，其次经营方面的挑战也是很严峻的，失败多于成功”，他说：“中华广场刚开业之初也很痛苦，我之所以没有从先驱变成先烈，也许跟自己比较耐心和专注有关，我们希望做一个就成功一个”。

　　有意思的是，无论是王健林还是邹锡昌，都在警告那些只想短期套现走人、无意长期经营的投资商，最好不要碰商业地产，否则害人害己。也许这两位业界大佬的一席话，能让一腔热情跃跃欲试的投资商们冷静一下吧。

　　融资渠道拓宽将成商业地产助推器

　　“有一个非常重要但又不确定的因素，将影响明年商业地产市场的走势，那就是银行以外更多的国内外金融工具能否顺利进入这一领域。”荀培路说。

　　他指出，目前国内商业地产严重依赖于单一的银行信贷渠道，部分项目银行融资甚至超过90%，而银行通过发放土地储备贷款、商业地产开发贷款和企业流动性贷款，基本上参与了商业地产开发的全过程，实际上也承担了其中各个环节潜在的资金风险和信用风险，宏观调控政策重点“照顾”商业地产项目，很大程度上基于这一背景。

　　深圳市德思勤投资咨询有限公司董事长龙固新认为：

　　未来两年内，国内商业地产开发将在寻求多种金融机构合作及拓展融资渠道方面，出现极大的变化。他说：“目前不少海外房地产基金等投资机构正在积极涉足国内市场，对投资回报预期良好的项目，他们兴趣浓厚”。

　　但他也指出，要得到海外投资机构的青睐，光有好项目是不够的，假如开发企业的股权结构、财务安排及整体经营管理，都不够透明、规范和稳健，人家也会敬而远之。
　　来源：中国经营报