ShoppingMall：一次被汽车决定的商业革命

30年前，我们想买百货零用品得去供销社。20年前我们去百货公司，然后是超级市场。21世纪，中国人开始进入ShoppingMal(购物中心)时代，而这种商业形态在世界上已经走了100多年。

　　100多年来的出现与演进

　　ShoppingMall又叫“购物中心”，是继百货商店和超级市场之后零售业的第三次革命。城市土地机构(Urban Land Institute，美国机构，成立于1936年，致力于传播购物中心设计和运作的新观念)归纳出购物中心的特征：使用不被公共街道分割的整块土地；拥有众多个体商店；统一商店形象；由唯一的所有者控制经营；根据需要提供一定数量的即时停车场。

　　汽车，和ShoppingMall一起谋图城市扩张

　　现代交通工具彻底改变了人的活动范围和运动速度，特别是小汽车的普及使人的活动进一步摆脱了轨道和公共交通的影响，可以自由地到达任何地方，城市扩张因而更加不受约束。拥挤的居住条件和大量工厂的存在使城市市区生活条件恶化，古典城市的凝聚力彻底丧失了，人们急于借助汽车逃离城市市区，纷纷搬到郊区的新社区居住。20世纪30年代，城市郊区化在美国已经非常突出。

　　在汽车时代，人的足迹不定，郊区商店的位置也不再有什么规律可言。在美国，郊区商店最先集中在人们进出城市的公路两侧，因此，郊区公路沿线出现了大量商店，但这种郊区商店群也面临着一些问题。一方面，为了满足对停车设施的大量需求，商店前后不得不开辟了大面积收费停车场地；另一方面，交通堵塞再次使商店周围环境恶化。无序的管理和布局模式使郊区购物环境大受影响，人们希望通过统一管理、布局和环境设计优先为汽车购物者提供舒适的环境。

　　从商业自身的发展看，新的零售商业管理方式，诸如被视为零售商业两次革命的百货商店和超级市场先后应运而生，在百货商店和欧洲商业拱廊基础上，加以全新的管理方式组合在一起的商店群形成了购物中心建筑的雏形。另外，管理和投资建设经验的积累，不断增长的消费人口和需求，刺激了土地商业开发的积极性。开发商购买土地进行开发，建成商业后出租给零售商经营，管理者借鉴工业生产管理经验对商店群进行集中管理，这种所有者、管理者和经营者之间新型关系即ShoppingMall的管理模式基础。

　　19世纪末、20世纪初，在几十年探索和实践总结的基础上，一种商店组合和管理方式完全不同于以往商业设施的购物中心雏形逐渐形成，促进了城市郊区化的完成。

　　从带形到哑铃形的演进

　　早在19世纪，美国购物中心建设已经拉开序幕，但发展相当缓慢。具有代表性的原型有：1827年在罗得岛普罗维登斯建造的三层封闭购物廊，以及1907年在巴尔的摩建造的罗兰帕克中心。美国，在购物中心的建设中始终居于领先恢茫耘分蕖闹藓脱侵薰也撕艽蟮挠跋臁?/p>

　　20世纪二三十年代，购物中心形成一种比较固定的带形模式，即在布局上延着一条中央大街布置，这是美国早期的购物中心的典型代表，遍布美国的郊区。1923年建成的康萨斯城乡俱乐部广场包括了280家承租户，由互相独立的一系列商店协调开发，建筑、景观和招牌都有统一风格。此时，地广人稀的澳大利亚也引进了购物中心的规划，主要吸收了美国经验发展小型郊区带形中心。

　　经过一段时期的经验积累，开发商逐渐有能力将一组商业设施作为一个整体来规划建设和管理，规划师和建筑师也能够适应郊区的要求进行设计。零售商乐于在新的商业环境中开展业务，购物者也乐于光顾能够满足多种购物需求的郊区购物中心，这一切为战后购物中心的兴趣民奠定了基础。50年代，现代意义上的大型区域购物中心即ShoppingMall在美国郊区正式登场。

　　1956年，在明尼阿波利斯郊区伊代纳建成的南谷购物中心具有重要的历史地位，它把购物中心置于室内，人工营造舒适宜人的购物环境和花园气氛的公共空间，提供大面积的免费停车场，并将汽车限制在购物中心周围，在内部设立了排除汽车干扰的步行区，在步行的环境中创造社会生活和文化活动的气氛，创造一种理想的社会生活气氛。这一切使之成为后来购物中心的范例。

　　大规模的高速公路建设迎来了购物中心发展的黄金时代，大百货商店除了在郊区购物中心开设分店外，还迫切要求建设以自己为核心的购物中心。最常见的哑铃形模式出现了，也就是由2个大的主力店带上若干小型零租店。同时，购物中心的功能被丰富了，不仅通过强化景观设计和环境设计来增加购物兴趣，而且增加了许多休闲娱乐功能，包括酒店、餐饮和游乐设施。人们来这里不光是买东西，而是休闲度假的一种方式。

　　ShoppingMall的设计者们对未来充满信心，甚至把解决城市问题的希望寄托购物中心上。

　　欧美ShoppingMall的多元化发展及融合

　　美国大面积的郊区廉价土地为郊区购物中心提供了宽松理想的设计建设条件，大量以南谷购物中心为蓝本的大型室内购物中心相继建成，遍布美国各大城市，60年代末期，美国大小购物中心数量已经超过1万个，是购物中心蓬勃发展的时期。这个势头一直持续到70年代早期。

　　由于缺乏像美国那样充足的郊区面积，欧洲的购物中心呈现多元化，更多地转向市区，尝试以购物中心模式改造旧城商业区。这样的购物中心建筑常常成为城市景观的主角。购物中心面临着新的挑战，除了考虑自身的内在功能之外，还需要考虑处理与城市的关系。

　　英国购物中心的发展速度明显超过欧洲其他地区，主要结合城市重建和更新进行。战后的英国城市无论是否受到战争破坏，旧的城市结构已经破旧，也不能适应汽车的需要，城市街道汽车交通堵塞，商业街购物和服务交通混杂，人车混流，环境非常恶劣。为了改善这种情况，保障购物者安全，考文垂、普利茅斯和南安普敦等城市结合城市更新建成了第一批购物中心。第二阶段主要在新城新建商业中心区中建设购物中心，第三阶段是运用封闭式购物中心大面积更新城市市区。

　　欧洲的购物中心城市市区发展的模式意外的成为70年代后世界购物中心的主要趋势。70中期的石油危机给购物中心，特别是郊区购物中心的发展带来了巨大冲击。石油危机后，郊区购物中心的辉煌时代迅速成为过去，购物中心的发展重点都从郊区转向城市市区。80年代以前，在美国城市市区开发购物中心是难以想像的，但今天，许多购物中心都扎根在城市市区。而此时，英国出现了与美国相反的潮流。80年代以前，英国的郊区购物中心非常少，80年代后购物中心已经逐渐从城市市区解脱出来，英国开发商开始把目光转向追求典型的北美式购物中心。1986年，第一个真正的郊区购物中心在盖茨黑德开业。

　　英美两种具有代表性的购物中心发展模式相互融合的80年代，购物中心建设进行了一个新高潮，也是20世纪最富成效的建设阶段。在美国，1984年到1987年间，每年约有2000个购物中心开工建设。值得注意的是，一些发展中国家在这一时期也开始掀起购物中心建设热潮。 （地产新闻）