扬州时代广场夜景
最让扬州时代实业有限公司总经理张国建高兴和自豪的是，自1999年年底开工建设，2002年4月28日正式开门纳客，开业8年来，扬州时代广场历经数次变脸，通过布局调整、业态更新、品牌提升、环境和服务的提高，找到了一条与传统百货业错位的差异化经营道路，并给扬州这座三线城市的人们带来了与大都市媲美的消费生活和购物体验。
8年时间证明，这种模式已经被本地消费者完全接受了。张国建说，我们每年保持25%以上百货新进品牌的更新速度，通过淘汰、引进和改造，强化非百货业态的品牌等级，先后淘汰和更新了近20个非百货业态。
公司篇
新一轮升级
2010年4月28日，扬州时代广场迎来开业8周年；同时，今年亦将迎来新一轮的调整升级。
时代广场的非百货业态在扬州文昌商圈可谓独树一帜，但由于多种因素限制，有些方面仍有不足。2010年，诸多商户的合同陆续到期（尤其是非百货业态），这带来了大调整的机会。时代实业总经理张国建表示：为合理提升广场的布局、业态品牌的组合以及环境形象，从去年上半年开始，我们组织专业团队对整个广场进行了多角度的调研，重新进行专业规划，并于今年开始进行大规模的招商、调整和改造，调整期会持续一年半。
扬州时代广场建筑面积约7万平米，地下一层，地上五层，本次调整，将针对现有四-五楼业态面积过大、省内和地方品牌偏多、消费者选择余地不大的现状，对三、五楼整个楼层和四楼的大部分面积进行重新规划，调整面积超过2万平米。调整后，商场在功能上将更加完备，业态的品牌、品质、实力、营运能力和成长能力都会得到大幅度的改善，一些国际和区域型的餐饮、娱乐品牌将首次亮相扬州。
此外，扬州时代广场还将投入数千万元，对整个广场的交通动线进行重新设定，增加7部电梯和扶梯，让顾客最便捷地到达目的消费区域。
在此次升级调整及招商过程中，我们会注意以下几点：选择优质性商户，不仅看其品牌，还要看对方本身的操盘能力 ；针对某些业态和品牌，不排除自己做或与对方合作。有些品牌会有很高的要求，比如必须配备两部直升客梯，一部专属货梯，租金不能太高，又要投入大量装潢费用，我们引进，怎么办？可能换一种形式，我的物业和你的品牌进行共享，我不收你租金，只分享利润。主管招商的资深总监徐辉介绍道。
本次调整变脸后，时代广场一至五楼将形成服饰品牌店中店、动感影院、欢情美味、星赏潮流、书影闲情、刺激电玩等系列主题特色。
谈判三法则
谈判，只要你有专业的眼光、信息和精神，把你了解的东西告诉对方就行了，不用提钱。
在商场布局、业态等的调整过程中，肯定会涉及到很多与业主、租户、品牌商等的协调和谈判。关于谈判，张国建总结出几个经验：
第一，知己知彼。知道自己想要什么、有什么。人往往最不了解的就是自己，很多人甚至不清楚自己有什么就去谈了，所以要用旁观者的眼光看待自己。儒家说，吾日三省吾身。我也是最近七八年才意识到这个问题。另外，要充分把握对方的情况。我们一般很难知道对方的心理，所以就要设身处地站在对方角度想问题我讲什么对方才能接受？比如我们要了解商户能承受什么样的租金、他们是怎么思考的、有什么样的观点，为双方考虑，最终与他们双
赢。
第二，坚韧不拔。这一点很重要。谈判过程往往很艰难，但必须坚持。有些谈判大家旗鼓相当，最终就是心理战，谁先松劲谁就输了。为什么同样的事情，有的人不能成功，有的人成功了，区别就在于此。
第三，有章法，但须活学活用。公司必须有章法，大部分人大部分时候必须遵守，但有时高层处理复杂的事情又必须无章法，具体情况具体分析，根据现实情况灵活处理。老总不要轻易表态，老总一旦说了什么话，人家就会抓住这个话。所以，对于要说出口的事情，要考虑好，三思而后行。
人物篇
宽松的团队气氛
我们现在逐步形成了中青年组合的人才梯队，年龄合理搭配。我们爱惜这支队伍， 不希望常换人。
很多中高层在公司都八九年了，有些人自公司创办以来就一直没有离开过。绝大部分人以前都没做过MALL，这些年，边学习边成长，不停地遇到新的挑战，很有成就感。我们要给员工平台，在一定规矩和授权制度下，让他们充分发挥智慧和才干。
保证中高层的稳定很重要，我们的工资在同行里可能不是最好的，但我们也很关心员工的经济收入，公司都会主动给他们提高收入。有一次出去考察的时候，一个中层看中一样东西，但始终没买。我回来就调查原因，了解他的家庭支出情况等，随后我们对中层和基层员工将近200人调整了工资，平均增长幅度在15%左右。
我们倡导一种宽松的气氛，希望大家做到畅所欲言，公司开会时，可以有各种意见，一起把事情分析透彻。每个老总都要有具体操作的能力，如果员工做不了，你就做给他
看，让他在旁边看，让他心服口服，同时让他学习和成长。做项目，刚开始是我策划，我操作；后来是我策划，他操作；最后是他策划，他操作，我监督。作为老总，不可能事事
亲为，主要还是要对股东、公司未来的发展负责，把握宏观的东西。
招人，有钱有平台就能招到人，但自己培养的员工对公司的状况会了解得比较全面，有利工作的开展。我们很早就开始有意识地培养团队的能力，通过考察、学习、实践的磨砺，大家的能力一直在提高。我们经常组织中层管理者去香港等地考察，一年出去四五次，也包括上海、广州、北京及一些国内二线城市。
好的人才， 第一，人品要好，不该做的事情不要去做；第二，要有一定的业务能力；第三，要有协调能力、团队精神，不能太有个性和自我；第四，要有冒险精神，不要觉得每天能安稳睡觉就可以了；第五，要懂得控制风险。
认真做好每一步
我看重实际的操作性，决策并不难，但怎么在现有基础上有效且高质量地完成工作？
我1983年大学毕业，做了15年老师，然后在饭店做过老总，做了三年，也没做好，然后才算真正进入商业领域。之后十年，我的激情没有减少过。我觉得自己一直能做到70多
岁，即使不在现在的公司了，我也会自己去做点别的，哪怕是去给人管仓库。
我反对凭运气做事情，很多人往往喜欢拍脑袋做事，平时不做准备。虽然我们也可以讲感觉，但至少要有一定的基础，否则一辈子都凭感觉，永远成不了专业人员。
通常大家一有事就会忧郁、发愁、烦恼。而我现在无论碰到什么事，都不会烦，哪怕再难，我也会很理性地不带情绪地面对，不会睡不着觉、难过。带着情绪面对事情，会影
响工作效率，以致浪费很多时间和精力。
要学会动脑筋，习惯了动脑筋以后，解决问题就不是很费劲的事情，因为习惯成自然了，就像书法家提笔就是字，诗人出口成章。当然，要做到这样，除了天赋，还需要很多磨砺。
水平不高不要紧，只要肯认真去做，哪怕失败也会有教训，慢慢思考、总结经验、寻找规律、增长才干。但思维方式一定要正确，不能形成思维定势，得不断调整思维。人做
一件事久了会形成固定的思维模式，想不到新方法，所以我常跟他们说，要改变思维模式，这对延长职业生涯也是有好处的。
我有个下属，有一阵压力很大，满脑子都是事情。我说你要解决的是心理问题，否则很难跨越障碍。你把目标定得太高，根据现在的情况判断，把未来才要考虑的事情都打包放到自己身上，这样能不累吗？
我孩子每次考试也都很紧张，担心考不好。我说紧张什么，你现在是无法把握结果的，既然是无法把握的东西，管它干嘛，你只要认真做好准备，考试时尽力发挥你的水平就行了。
认真做好每一步，就离目标很近了。我非常重视过程，只要你不断完善，尽力去做，即使最后结果差强人意也问心无愧。当然，要规定一定的期限，事后要评估、进行必要的分析。
做商业对个人综合素质的要求很高，综合素质越好，走得越远。我们一定要给自己设定目标，但不要把职务作为自己的目标，把自己的事情做好，该有的会有的。
（林国童/采访 倪敏/文 来源：《店长》2010年6月刊 点此订阅）
