万科顺驰江湖争霸　变法引发喧嚣与异动

“变法”引发的喧嚣与异动

　　泡沫与房价大论战

　　房地产市场究竟有没有泡沫，房价上涨势头是否过猛，中国房地产业已到崩盘前夜了吗？诸如此类的争论，近两年来其实一直没有停止过，只不过今年以更激烈的形式表现出来，新一轮宏观调控措施出台、加息压力乃至人民币升值预期，又一次次地为此火上浇油。

　　牵涉到这场声势浩大的争论中的有国家发改委、建设部及国土资源部等政府部门，有国内知名学者，有知名地产大腕，有行业协会人士，还有外资投行的权威经济学家，大家各执一词，甚至剑拔弩张，但谁也不能取得压倒性优势。

　　实际上，这场争论看来已部分超出纯粹学术和市场分析层面，其中纠结了太多参与者自身的实际利益。比如说，唱多派中以任志强、潘石屹等本土开发商为主，房价继续上涨无疑对其有利；而另一方面，摩根士丹利在其亚洲首席经济学家谢国忠发出“中国制造全球房地产泡沫，楼市一年内崩盘”之类惊人预言的同时，被指低调在北京、上海等城市投资多处大型物业，因而不免也有故意唱空中国地产市场从中渔利的嫌疑。

　　民营房企蜂拥境外上市

　　根据最新说法，几经周折之后，顺驰中国控股将定于明年一季度正式在香港挂牌上市。它是继上海复地之后，近期又一家成功登陆港股的内地民营地产企业。在它身后，广州的富力集团、北京的万通地产都陆续披露了它们正在积极操作投奔港股，去年SOHO中国赴美上市计划失利后，亦表明考虑寻求香港上市的意愿。除香港外，新加坡股市也是内地民营房企境外上市的热门目的地之一。

　　这些业务迅速发展的民营房企，急需拓展银行以外的融资渠道，但内地股市对房地产企业尤其是民营企业来说，几乎是“此路不通”，在等待遥遥无期之际，把目光投向境外也是顺理成章的事。同时，境外上市公司的身份，使它们更容易与海外投资机构亲密接触，平等对话，为今后打造更广阔的融资平台。

　　但是，境外上市对公司业绩和治理结构的要求更高，股市监管更为严厉，投资者更为理性，这对发展尚不成熟的国内民营房企来说是一个考验，如果还是抱着短期圈钱的目的而去，恐怕会扫兴而归。

　　万科、顺驰江湖争霸
　
　　8月份博鳌地产论坛上王石出人意料地当面质疑孙宏斌的一幕，使近一年来万科与顺驰之间的业界老大之争，戏剧性地达到了最高潮。

　　万科、顺驰两虎相争，实际上是当前地产商开发战略两条路线的较量：万科以专业化、精细化为核心，提倡持续稳健的企业成长路径，而去年才以黑马姿态从天津杀向全国的顺驰，则高举快速扩张、跨越式发展的大旗，以非常规战术颠覆着地产江湖的格局。

　　孙宏斌麾下的顺驰到处点火、高价拿地的做法，一度引发各地竞争对手的“公愤”，宏观调控政策出台，也使资金链紧绷的它们似乎面临险境——同样地，王石及其率领的万科对老大地位可能动摇耿耿于怀的表现，令其头上耀眼的光环多少有些褪色。从这个角度看，双方都各有得失。

　　王石高调退居二线的同时，为万科未来10年定下1000亿元的销售目标，而孙宏斌“改换门庭”之后的顺驰，继续放出“明年销售200亿，三年内成为业界老大”的豪言，气势依然咄咄逼人。这场扣人心弦的大战，显然尚未到分出胜负的时候。

　　并购联合暗流涌动
　
　　包括王石、刘晓光等在内的业界大腕，都曾预言2005年将是“房企并购年”，而同业并购及强强联合的大势，2004年已经露出端倪。

　　4月份，北京万通引入天津泰达作为战略投资者及第一大股东之举，是今年房企并购的重要案例，一来是国企入主民企，二来是专业地产商与城市运营商优势互补，加上双方不遗余力的宣传攻势，使其合作引人瞩目且前景看来颇为乐观。与此同时，传闻万科有意收购河南建业、浙江南都一事，虽因事件主角闪烁其词而显得扑朔迷离，却有种种蛛丝马迹可循，相信并非空穴来风。

　　同时，类似招商华侨城一年内两度联手斥资超过20亿元拿下深圳宝安地块、中海与香港信和合作连续拍得深圳及成都地王、招商万科联合开发天津项目等例子，也显示龙头企业结盟将越来越常见。

　　土地和金融这房地产企业两大命门的制约，使强势企业之间的兼并与联合成为必要，他们将在市场环境较为成熟的地区联手“清场”，形成垄断竞争局面，而政府也希望通过对这种趋势的引导使更多有规模、有实力也更有责任心的优秀发展商成为市场上的主流。

　　长和系领衔港资新圈地潮

　　近日，和黄地产以超过10亿元的报价，成功拍得西安高新区一幅700余亩的开发用地，再次印证了李嘉诚旗下长和系内地房地产投资提速的判断，而以长和系领衔的港资财团新一轮内地圈地潮，应该是今年市场上的一个重要亮点。

　　此次港资内地投资浪潮有以下几个值得关注之点：一是投资区域从沿海发达地区向中西部主要城市拓展的趋势非常明显；二是投资力度较大，长和系增资估计达数百亿元之巨，另一重要财团新世界中国今年仅在武汉及湖北省一地即计划增资60亿港元；三是瑞安集团、信和集团、香港置地等在内地知名度稍逊的二线财团表现活跃；四是不少多年闲置项目也得以重新启动。

　　细心分析，这一波投资潮也有以下一些原因：首先，内地各城市政府纷纷积极赴港招商，带去大量优质项目(包括不少大片旧城改造项目)及优厚投资条件，对港资产生一定吸引力；其次，内地近一两年土地及金融市场逐渐规范，加上今年年中宏观调控政策出台，内地多数发展商出现不同程度的资金困难，为实力雄厚的港资财团再度切入的机会；再次，港资财团对内地地产市场的走势判断，与流行的泡沫论、唱空论不一样，其从中长线出发作战略投资的立足点，也使得短期的市场波动不足以投资决策；还有一点可能更为重要的是，内地城市尤其是中西部主要城市地价仍然低廉，而房地产市场随经济增长上升势头很猛，未来土地升值潜力甚大。

　　温州炒房团遭遇阻击

　　温州炒房团，一个今年上半年之前曾经风靡大江南北而又令人谈虎色变的名字。

　　据说五六年前开始，温州人就开始成群结队，集体买房，从温州本地买到临近的杭州和上海，从经济发达的长三角各城市向经济不太发达的内地城市扩散，从省会城市蔓延到地级甚至县级市，所到之处总能掀起一股购房热潮，粗略估算全盛时期的温州炒房大军将近10万人，运用涉及炒房资金在1000亿元上下。

　　由于温州炒房团实际操作中涉及地方政府、商业银行、房产开发商及一般购房者等不同利益主体，各方对其的反应往往也大相径庭。主流观点认为温州炒房团的典型短期投机行为，对各地房地产市场正常秩序、对银行信贷风险控制都非常不利，长三角的南京、杭州等地政府，因此纷纷制定禁炒令。

　　但也有人士指出，温州炒房团不是洪水猛兽，他们只是善于发现尚不成熟的市场中潜在的投资机会，并积极加以利用，获取应得的回报，这种行为本身无可厚非，反而在客观上起到提醒负责市场运行监管部门的作用，让它们完善法律法规，减少灰色地带，尽量控制房地产市场波动的风险。

　　大MALL狂掀商业地产潮

　　以建筑面积68万平方米、号称世界最大单体MALL的北京金源购物中心的开业为标志，南北各地若干超级MALL相继出笼，互相呼应，近两年席卷国内的商业地产开发热，终于迎来了真正的市场考验期。

　　其实围绕着这些大MALL以及全国各地冒出的大大小小的商业地产项目，一直以来就风雨不断，争论不休。支持者认为，国内的购物中心等商业地产项目不是太多，而是不够。随着整体经济持续发展、城市化水平不断提高，城市中聚集的大量人口拥有足够的消费能力，需要而且也可以支撑更多的商业网点存在，问题在于目前局部地区及部分城市项目布局不合理，开发频率过于密集，单体项目规模过大，这可以通过合理的商业网点规划及审批程序加以调整，不能一刀切。

　　反对者则强调，MALL等大型商业地产项目动辄投资十数亿乃至数十亿元，投资回收期很长，开发资金又绝大部分来自银行贷款，一旦项目后期运作不善，容易产生资金黑洞，制造金融风险，其可能导致的恶劣影响，比一般房地产烂尾项目更甚。今年早些时候一度有估算认为全国MALL开发沉淀资金高达2000亿元，这也令中央在年中出台宏观调控政策时，MALL的项目审批及银行贷款遭遇当头一棒。

　　专业展会折射行业趋势

　　今年7月，首届全国土地运营博览会(统称地博会)在深圳举行，当时恰逢宏观调控政策出台不久，展会“城市运营”的主题多少受到一些冲击，土地和金融两大命题则理所当然成为参会者关注的焦点，展会期间房地产金融论坛特别火爆，反映了处于寒流冲击下的众多房企，对拓宽融资渠道热情空前高涨。

　　而已经成为影响最大行业盛会的住交会，今年则首次移师中国的经济重心上海，无疑是看中了长三角房地产市场的极大活力，展会延续了以往数届的浩大场面，同时在专业化上更进一步，继续为行业企业提供着一个品牌展示、信息交流和思想碰撞的成功平台。（消息来源：中国经营报 谭洪安谢红玲）