在《中国购物中心国际化策略对话会上的发言》
中国购物中心的赶超时间有三十年，而且中国的购物中心就是伴随着国际化一直成长的，我们中国原来最早的这个商业形态，就是过去的每个城都有的百货大楼商业大厦、副食品商店、供销合作社。从第一代的像沃尔玛这种大卖场超市进入中国，到更大的一点的购物中心现在进入中国，购物中心发展中间有一些循序渐进的过程。现在回顾一下中国购物中心发展到今天，看一下它的发展阶段和特点：
第一阶段就是说，中国的过程中的形态，严格意义上的购物中心的并没有，都是中国原来百货形态发展出来的这种购物中心化。我们原来百货里面除了购物是没有其他形态的。就是连一个休闲也不会有，包括水吧、餐厅都不会有，包括现在中国大多数百货也是。所谓购物中心化，就是在一楼传统的珠宝化妆品，旁边做一些奢侈品店一线品牌店，然后比如说在二楼或者说在最顶层也加了一些餐饮娱乐，这个形态目前在中国，就是百货型购物中心，在中国尤其在二线城市以下还是主力的形态，而且消费者也习惯于这样，觉得去了以后产品线很多很丰富，大而全的中低端大卖场是发展过程中的核心特点。
从城市梯度发展的角度，现在已经出现几个特点：
在北京上海这种一线城市开始出现购物中心了，我们叫这个为分层，你比如像北京这样的要出现高端的购物中心，奢侈品的购物中心，像我刚才看到的华贸虽然是综合性的，也是中高端为主的这种购物中心，还出现了像这种中粮西单大悦城这种主题化的购物中心，就是以年轻人时尚为主题，包括像世贸天街和蓝色港湾这种以休闲为主的购物中心。
但是在二线城市这个购物中心的发展，还是以中低端的大卖场的这种购物为主力形态。中高端的购物中心，还仅仅是一个苗头，比如像西安还出现了一种大中，在合肥有个瑞景，在济南出现了贵和等等，但是仅仅是一种趋势和苗头，体态比较小品牌也不全。
那么在三线城市严格意义上还没有我们说这个购物中心，还是以专业卖场批发零售一体的批发市场、传统百货为主。
从区域发展的特点来说，中国的两个最大的一个特点就是城市化进展非常快，现在已经达到的46.6%，有6.6亿人口在城市，那么在未来的1520年我们要完成整个7080%的过程。所以中国现在这个发展前景肯定是郊区化为主。第二个就是城市老城区的升级换代，老城的复兴。这两种形态也说明未来的中国购物中心在这种郊区化，包括城市配置比较低的新城区、开发区和一些地级市、县级市里，社区型的和区域型的购物中心可能会成为主体。
中国购物中心，未来发展空间非常巨大，时间也不会很长，商业用地我们是40年，按照城市化起码要用2040年，无论是人口的静态水平还是消费水平的不断增长，肯定是这个发展空间是巨大的。像欧美学习像日本学习无疑是一个趋势，但同时在学习的同时也要完成一个本土化的过程就像当年的日本一样，找到自我发展的一个规律或者一个方式。
美国最值得我们学习的：
第一个他的郊区化，车轮经济带动的导向和模式，，那么中国的这个城市化是两极，第一个我先说郊区化，尤其是一线城市二线城市，在这个方面应该像美国学习，就是它不是像中国，以房地产开发为主导的，我是说的地大这种大范围，从支柱的这种形态；而应该是按照公共交通TOD，按照城市公共交通配置的这样一个新城区的这样的一个发展形态，就是交通工作生活娱乐一体化的新城，这样一个模式来发展。这个美国的这种模式就是值得中国学习，他从这个停车场、他这个一站式的配置，包括整个跟城市跟人民生活这种融合一体化这种东西。
第二个就是创新，因为中国业态要创新，为什么？本来时间比较短，购物中心这个稀缺性，而且未来这么长时间的发展，而且就是说文化的区域的消费能力的人口的差别非常巨大，特别需要这种我觉得他这种分类化多样化的东西，这个是特别值得的学习。象当年把电影院和真冰场放到购物中心里，把娱乐场放到屋顶等等。
向日本的购物中心学习，最重要的就是学习他的两点：
一个是精细化，就是我们说购物中心建起来了，招商招完了，内部的这种，从他的店面的设计灯光的设计色彩包括业态的分布，包括很多服务的细节、停车场、卫生间，很多东西的细节，这些东西中国的过程这个距离是大，而且中国随着人们的文化水平消费能力包括这种见识，未来这种精细化人性的需求是动态生长的。
第二个就是姑且就科技化，日本有一个跟中比较一致的方面，比如说人口高度密集的，土地也是相对稀缺的，而且所谓在文化方面还有一脉相承的的特点，就是包括省地节能环保等方面。
欧洲尤其是北欧值得我们借鉴的主要是人性化：
购物中心给人们提供的不仅是一站式的购物和消费场所，而是让现代人在生活和工作之余，能够找到一个释放、找到一个归宿、找到一个目的。那么在这点上，中国确实有更长的路可以走，
我们怎么能够在追求GDP、追求城市高速发展、追求急功近利追求原始积累的同时不降低人民的生活质量，国外还有一个指数，除了国民经济指数还有一个，人均幸福指数（这一点瑞典等北欧国家就做的很好），就是在追求物质化过程的同时，完成原始积累的同时人们的快乐幸福指数不降低，这对当下的中国是一个缺憾和严重的考验。
那么在这样两种学习的基础上上，现阶段中国本土化的主要特点是什么？
一个就是现在所谓的我们说的这种连锁化和标准化，在这个阶段无论是政府还是开发商还是城市的发展特别是消费的需求，都需要这种速度和模式，因为中国地大人多，而且发展速度很快，想要迅速满足这种生活配套的需求生活娱乐的需求，那么像国外那样，比如像日本那样追求精细化，这可能在现实阶段就是一种奢侈，一站式大卖场式购物，物美价廉的消费水平就是这个阶段的主流消费模式，无法超越。像万达、宝龙这样，华润、中粮这样，就是怎么能够通过这种连锁化标准化，能够满足这个阶段人们的这个快速成长的生活需求；
另一个就是在复制就是创新的过程中，怎么抓住多样化和差异化，满足人们日益增长的丰富的生活和文化需求。我们现在说购物中心，你说总量够吗？肯定是不够，但是为什么说过剩，为什么说有很多空置呢？就是分类太少，一说都是建三十万五十万大型的购物中心，那么说要在日本包括在欧美分类很细的，当然我们现在已经出现这样的苗头，比如说邻里购物中心三万，我这次到社区购物中心考察已经很标配了，这个超市做多大，配套为老人儿童提供社区服务做多大，餐饮做多大，已经出现了，比如像北京华联、像回龙观上地这种5万左右的加强型社区中心模型，已经出现了分类化。二区域性的可能要做十万到十五万象龙德广场。再有我们叫超区域的购物中心像华贸，带有城市这种中心型的，那肯定要做的更大一点，甚至或者说做的更细。而象当年的金源特别是永旺这种远郊型的大MALL，但是要做的更主题化化分类化特别是要有创新，在这种分类化和标准化的促进过程中，中国的购物中心其实在学习美国为主的，从国际化经营的和日本为主的亚洲这种经验的基础上，形成自己这样一个连锁化标准化的迅速复制，然后同时再出现分类化多样化特色化，我觉得中国的购物中心在未来的发展中，才能真正把国际化和本土化结合的道路走好。
（朱凌波）
