丹尼斯打造郑州关虎屯生活广场LIVINGMALL

临近年末，未雨绸缪的商家又开始酝酿来年的新气候。

　　面对市场布局，各商家东西南北各自出击。12月29日，世纪联华热热闹闹地开出了在郑州的第四家店——汝河路店，而在郑州东区的丰产路上，一个新的商业项目——丹尼斯开发的living mall关虎屯生活广场也正在快马加鞭地进行。

　　丹尼斯花园店也将移至其中，而其原来的位置上，丹尼斯的新项目也会在来年破土动工。

　　有业内人士说，这一新项目的建成，有可能会和一南一北的中环、丹尼斯花园店新项目构建成郑州市内一个新的商圈。

　　新概念改造老市场

　　位于丰产路上的关虎屯农贸市场正在接受一场彻头彻尾的革命。

　　按照规划，这个老的农贸市场被赋予了许多新的概念。蓝图上的新模样，带有浓烈的现代色彩，已经没有了老农贸市场的一丁点影子。

　　“我们给新项目添加了许多流行元素，以使它更快地融入现代消费者的生活。”负责参与项目策划的河南商业协会副会长、希瑞管理顾问机构负责人何宏剑告诉记者。

　　其一，是名字的叫法，大名不改还是叫“关虎屯”，只是“农贸市潮变成了“生活广潮，用比较时髦的英文讲出来就是“living mall”，这和先前出现在郑州的“shopping mall”、“city mall”如出一辙，在全国上下“mall”声一片的形势下，这样一个“living mall”的出现带来最多的是一种新鲜感，至于它是否能够真正带来业态的变化以及业种组合的新花样，还要看其真面目了。

　　其二，自然是围绕着“mall”来说事儿的，这个总占地面积17207平方米的项目，被规划者分为了A、B两栋建筑。A栋地上四层，B栋地上二层，总建筑面积4万余平方米，而作为卖点的是在这A、B两栋建筑之间的那条L形商业步行街，何告诉记者，人为地做出一条商业街不会对它的业种进行统一规划，因为街的形成都是要靠它自己发展的，“正所谓以街带人气”。

　　其三，今年是郑州业内所称的“商铺年”，先后开盘卖商铺的商业项目一个接一个，引得小投资户们东奔西走看项目选商铺，这一项目既然是有了“街”，街上的商铺自然是炙手可热，“卖商铺”自然也成了这一商业项目不可不赶的时髦。据其有关负责人介绍，项目12月25日开盘后不到一周，一楼的商铺就已经快被订购完了。

　　一个新项目的出现，在它还停留在图纸上时，都会被商家铺垫一个长长的前奏，而其中必有浓浓几笔以作吸引消费者或投资者之用。不管是哪个层面的消费者，都喜欢一个新项目的出现能够长久地持续下去，但最终还是要项目说话，而不是图纸说话。

　　拉开“农改超”序幕

　　这个关虎屯生活广场实际上还身担一个“农改超”的重任。

　　查一下这个市场的出身，关虎屯农贸市场是郑州市人民政府市场发展局下属的市场之一。它和其他所有的农贸市场有着一样的成长史——从上世纪７０年代末开始崭露头角，８０年代中期有了全面发展，在９０年代初期，农贸市场更是进入繁荣时期。

　　近两年，随着大卖场的崛起，其好的购物环境让冬冷夏热的农贸市场受到了很大的挤压。

　　业内人士分析，农贸市场作为传统的营销点，其后天形成的市场已经让不少市民有了消费习惯，这说明这些老的农贸市场所处的地理位置是无可挑剔的，只是外在的硬件等各方面需要进一步包装升级。

　　放眼全国，南方城市福州在全国首先全面启动“农改超”工程，据一位海鲜供应商介绍，在南方城市，像沃尔马、家乐福等在生鲜方面的销售都敌不过“农改超”。

　　有关资料显示，目前郑州市有农贸市场１１０多个，郑州市人民政府市场发展局的有关负责人告诉记者，他们下属的农贸市场有十几个，计划在三到五年内，全部改造完毕。

　　去年的这个时候，由一家公司参与改造的一家农贸市场热热闹闹地开业，但如今已经听不到了它的声音。“由此可见，农改超项目说起来容易做起来难，其中自然也存在许多风险。”一位业内人士分析，所以前期的策划很重要，在这期间，市场未来的定位、方向都要做清楚，这样才不至于轰轰烈烈地来，无声无息地走。

　　“消费者也非常渴望改变目前农贸市场脏乱差的购物环境。”何宏剑告诉记者，而有关关虎屯生活广场项目的定位，已经不是停留在一个市场的层面，未来的“关虎屯”将是一个集购物、娱乐、休闲为一体的综合项目。

　　但并不是每个农改超的项目都能做成一个综合的商业项目，这要结合它的地理位置和周边的消费客层。“商业的消费客层，一是看居住人口，二是看工作人群，三是看流动人口。这一市场所在地前两个条件都很符合项目定位，所以这个项目的农改超方向适合一个地域性的商业中心。”

　　丹尼斯左右互搏？

　　在这一新的商业项目中，丹尼斯的入驻无疑是业内比较关心的焦点。

　　成为焦点的原因涉及丹尼斯自身的发展，因为新项目所处的位置与丹尼斯现有花园路量贩也不过几百米的距离，如此布点，岂不是太和自己过不去了？

　　事实上，有关丹尼斯花园店改造一事业内早有说法，只是丹尼斯一直没有向外透露有关改造的具体事宜。

　　“改造后的丹尼斯花园店定位将是以做综合百货为主，其和人民路店精品百货的定位完全是两个概念。”丹尼斯总经理蔡英德在接受记者的采访时，终于告知了丹尼斯真实的想法。

　　“春节后的正月十五左右，丹尼斯花园路量贩将停止营业，进行改造，而新的花园路店将扩大。”蔡告诉记者，不久以后，一个地下两层，地上十五层的建筑就会出现在现有花园路量贩的位置上。

　　蔡也坦言，从专业的角度来看，百货越往上做越难，丹尼斯百货花园路新店的布局地下一层将会是与大卖场不同的精品超市，而一到十三楼还会是以基本百货为主，再往上就以健身、美容等会所形式的业种为主了。

　　“这么高的楼层做百货，恐怕在大陆很少见（但在台湾很多，如新光三越、远东百货等的分店）。”一位业内人士分析道，国内百货模式一般都是五层，丹尼斯如此突破，在市场上会有一搏。

　　也可能正是如此，丹尼斯才有了把其大卖场移到关虎屯市场所在地的行为。

　　这样一来，从关虎屯店到花园店，再到往北的融元店，丹尼斯已经布下了三颗棋子。 “在改造花园店的同时，量贩由于工程进度还不能顺接着在关虎屯开业，这中间有个时间差，而周边的客流自然会分流到融元店，不管怎样还是丹尼斯的顾客。”蔡说，融元店目前还处在成长期，而郑花路一带迟早会让融元店成长起来。

　　“反正这样的位置自己不占别人也会占，与其这样还不如自己占。”这一做法，颇有老顽童左右手自由搏击术的味道，不过左右手搏击还是要当心不要打到自己。

　　“市区型二七商圈”

　　新的关虎屯生活广场除了吸引来了丹尼斯外，还在努力吸引更多品牌商家。何宏剑告诉记者，比方说，在A栋的四楼，还会选择一些家居、家电这样的卖场入驻，到时候结合步行街两边的门店，才会形成一个综合的商业项目。

　　而对于目前仍然处于养店期的中环百货来说，附近出现这两个商业项目，又给其增加了竞争压力，但换个角度来讲，应该还算是件好事儿，毕竟其距离关虎屯生活广场也只是公交车一站路的距离。有了一个新伙伴，它所处的位置也就不显得孤单。两者再加上丹尼斯百货花园路新店，说不定还真能形成郑州商业的新气候。

　　“随着关虎屯这一项目的改造完成、丹尼斯花园路店的转型，花园路一带将逐渐形成一个成熟的商圈，而这一商圈将会是以市内消费群为主体。”何分析道，成熟的二七商圈因为它的名气可能会吸引不少外地的消费者，而花园路这一带则不同，换句话说，就是可能会形成“市区型的二七商圈”。