从四月中旬至今，随着新国十条及京十二条的相继出台，住宅市场可谓遭到了前所未有的严厉打击，商业地产异军突起，成为了投资重点。据笔者调查了解到，在珠江、万科、中粮、品牌开发商率先布局商业地产之后，自2010年至今已有数十家房地产开发企业豪掷千亿资本转型商业地产。
商业地产缘何得以兴起
首先，民间资本亟需出口。在近日严格控制住宅市场投资行为的新政出台后，住宅市场投资遇冷，“一刀切”式禁令使得住宅的投资属性几近剥夺。但是人民币“对外升值，对内贬值”的现实情况以及过低的存款利率，又在引导或暗示民间资本涌入市场，进入流通渠道，因此在新政出台后的一段时间内出现了民间资本的混乱期，分散在中小投资者手中的几千亿的流动性资金难觅出口。政府虽然紧随其后出台政策引导民间资本投资，开放了包括水利、保障性住房的多种以前明令禁止的投资渠道，同时加大了金融衍生品及黄金、钻石行业的融资渠道，但是仔细分析之后不难发现，这些投资渠道要么风险系数过高，要么盈利率过低，“与商业地产的收益率相比，简直就和存进银行差不多”大多数投资者在参考新政之后表示。
而经过记者走访之后发现真实情况也确实如此，黄金和珠宝市场相对来讲更适合中小投资者，但是就目前行情看来保值性有余而增值性不足，特别是从本月20日开始黄金期货价格走低之后，黄金市场的行情并不被太多业内人士看好。
水利、环保等投资渠道虽然属于新兴行业，但是投资额度要求过大，中小投资者进入难度极大，且风险系数较高。同时这些行业长期以来处于垄断性状态，几家国资背景企业独大，中小投资者要想真正获益难度不小。
相比其他投资渠道来讲，商业地产的升值前景被空前看好。第一，在住宅市场投资火热的时期，商业地产的价值被严重低估。与动辄年升值超100%，150%的住宅价格相比，商业地产长期处于低增长率运营状态，据数据显示2008年——2010年期间，商业地产价格的年增幅均没有超过20%，在2009年底，2010年初甚至出现了罕见的商住倒挂景象，因此前期被严重低估之后，后期的升值潜力被业内人士看好。第二，商业地产不受新政影响。商业地产的投资属性决定了其不受二套房、三套房限制，而且50%的首付额度相比新政规定的三套房不许贷款反而成了利好。
其次，商业地产利好区域发展。商业地产在当前的市场条件下被过多的赋予了其投资价值，而人们往往忽略了商业地产对区域发展的贡献，而商业地产对于区域的贡献，对于财政的贡献恰恰才是政府扶持这一投资渠道的关键性因素。
第一，商业地产推进区域产业结构调整。从城市规划角度来讲，中国的大多数城市城市由于修建时间过早往往具有一定的不合理性，以北京为例，住宅区、商业区和工业区的划分还是按照建国初期的模式在延续，虽然随着城市的发展，工业区已经逐步外迁，在近郊形成了亦庄、张家湾等开发区，但是住宅区和商业区的规划还是存在较大问题。以昌平区为例，以昌平县城为核心的商业配套仅能覆盖周边几公里范围内的住宅，简单来讲就是仅能够惠及县城周边居民，大多数外围居住区并不能享受到商业配套。而海淀区以万柳、上地、中关村为核心形成的几个核心区域每个区域几万平米的配套最多就只能覆盖各自几公里范围内的居民小区，特别是上地以北的区域几乎没有商业配套，于是以北清路为核心在昌平区南侧与海淀区北侧之间形成了一个较大的商业真空带，而据悉珠江地产从两年前开始与昌平区政府合力打造的珠江摩尔国际中心这一200万平米的商业地产在建成后将能满足涵盖回龙观、上地区域的居民、北清路沿线的科技园区员工对于商业配套的需求，很好的填补了这一空白，从而达到改善区域内的产业结构的目的。
第二，商业地产推升区域价值。商业地产对于区域的推进作用明显，而这一推进作用体现在各个方面。首先是民众对于区域价值的认可度。以CBD为例，十年前CBD区域还是工厂林立的情况，老北京人谈及此处及认为到了郊区，但是十年之后的今天，CBD陡然成为了北京市商业的核心区，民众对于区域的价值认可度大幅提升，究其原因很大程度上是因为五百强企业的进驻及商业地产的集中开发，引进了大量高端品牌配套。其次，是区域房价的提升。以住宅市场为例，现今的购房者早已摆脱了李嘉诚的“位置、位置还是位置”的时代，对于小区配套的要求成为了大部分购房者的重要参考因素。数据显示一个15万平米至20万平米的商业配套能够为区域房价带来15%——20%的提升，这一数字有力的证明了商业地产的开发对于区域房价的推动作用。
第三，商业地产推动区域GDP增长。从大的范围看，房地产市场对国民GDP的增长让很多人深有体会。在2009年世界性经济危机爆发之时，政府为了完成保八的任务大力支持房地产市场发展，而在这一年中，世界人民对于中国超高的房地产消费羡慕不已。细化下来讲，笔者认为当前经济危机的影响并未退去，中国的实体经济和资本经济回复还需时日，在这一情况下为了保持财政收支平衡，政府不可能对房地产行业痛下杀手，而因此在严令封杀住宅市场投资的大门之后，立即打开了商业地产投资的窗口，就其原因就是商业地产对区域经济的贡献不可小觑，对于政府收支平衡和区域GDP增长的贡献得到了认可。
第四，商业地产对区域就业率的贡献。与大批商业配套兴建随之而来的就是第三产业的兴起，相应的也就提供了大量的就业岗位和渠道。因此商业地产的开发和兴起对于解决就业问题，促进社会和谐稳定发展也有着积极的推动作用。
以商业地产主推国民经济在国外早有先例
通过分析国外城市的开发经验不难看出，无论是美国纽约、日本东京、法国巴黎，大型商业地产项目有占住着举足轻重的地位，东京的六本木，法国的拉德芳斯，纽约曼哈顿密集国际性商业体等这些都是促使其成为国际化大都市的必然条件，同时这些大规模的商业地产为本国国民经济增长所作出的贡献也是十分巨大的，可谓全球商业地产成功开发商的典范。
其中最为著名的当属有世界金融中心之称的纽约曼哈顿，几百年前年前一个长20公里，宽4公里面积仅为57.7平方公里的荒凉小岛，如今早已汇聚了包括华尔街、帝国大厦、世界贸易中心在内的大批足以影响世界金融体系的商业项目，来自世界各地的商业、金融、贸易、保险等巨头都汇聚在这里，其中光"华尔街"就集中了几十家大银行、保险公司、交易所以及上百家世界级公司和几十万就业人口。这是一个当初只值24美元的地区，而如今的曼哈顿地区经济增长量却占到了纽约总经济增长的80%，成为影响世界经济的金融核心，由此要推动区域经济的强有力的发展与商业地产是分不开的。
率先转型商业地产 珠江集团斥资百亿打造亚洲最大城市综合体
在政府的引导下，业内人士纷纷预言，商业地产将迎来首个黄金时代，而一些有识之士也纷纷转向投资商业地产。截止发稿前，相关统计数字显示，已有数千亿民间资本开始流入商业地产，数十家知名的大品牌开发商开始将大笔资金砸向这个新兴的热点区域。
以珠江地产为例，它从两年前便开始规划位于昌平区的珠江摩尔国际中心，号称要打造亚洲最大的城市综合体项目。该项目一期为耗资20多亿打造的占地15万平的永旺国际中心，涵盖了超级市场、餐饮一条街、家居用品专卖、服饰专卖、电影城等各种业态，涉及饮食、娱乐、购物、休闲等各个方面，目前已经开业一年，营业额高达4亿；而二期除了目前在售的986套商住楼外，还将耗资20亿打造一个23万平米的奥特莱斯，这也将是中国最大的奥特莱斯，汇集了GUCCI、BERBERRY、LV等各大世界顶级奢侈品牌，折扣低至1-3折，目前已经动工，据说明年即可正式营业；三期则将再度大手笔引进一个10万平的宜家，据说目前正在洽谈中且合作意向明确；而四期则会建造一个120万平的新洲际七星酒店、国际商务中心，目前已经在规划中。整个四期项目一共耗资百亿，而出售的房源仅此次首度推出的986套，堪称绝版，也就是说，珠江为每户业主配备了一千万的配套。如此的大手笔，绝对可以说是前所未有的。那么，珠江为什么会对这个项目如此重视呢？珠江地产又是如何看待昌平区域投资价值的呢？笔者带着以下疑问对珠江摩尔国际中心项目负责人进行了采访：
“珠江地产主要是基于以下几方面的考虑，首先是看好其所处区域的发展前景，摩尔国际中心地处昌平区金十字规划中心，同时也是大中关村规划的重点区域，属于政府重点扶持的对象；其次，从地块产业结构来看，摩尔国际中心是周边25公里范围内唯一的商业核心，由于回龙观地区有大量的大型住宅区，居民集中，但是并没有大的商业配套项目，给居民的生活带来了极大的不便，同时中关村科技园区内分布着三一重工产业园、中关村生命科学院、永丰产业园园等10个大型的科技园，形成了“大中关村规划”基础产业链条，目前这些园区都基本满租，工作人员众多，也需要一个大的商业配套，而摩尔国际中心的出现刚好可以填补这两项空白。”最后该负责人表示，“珠江站在一个城市运营商的角度，愿意积极参与政府规划的城市建设，与昌平区政府携手共创昌平区的美好未来”。
此外，在与业内人士沟通中，纷纷表示昌平区政府的优惠政策应该是珠江地产敢于耗资百亿兴建如此大体量商业配套的主要动力。“众所周知，政府批准的商业项目用地中，面积一般只有10-20万平，多者亦不超过30万平，为何此次却批准规划打造180万平超大体量城市综合体呢？”业内人士认为，这一方面与该地块产业结构有关，回龙观地区作为一个重点的住宅、产业园集中区，需要这样一个大型的商业配套；另外一方面则是由于开发商珠江地产的品牌吸引了政府的格外重视。总之，普遍认可的是，珠江摩尔国际中心已成为北京市政府及昌平区政府在未来几年时间内规划的重点。
