在广州,商用物业空置率的上升早已不是新鲜话题,但开发商对此却始终置若罔闻,投资依然在继续。随着广州三旧改造的推进,将催生更多商场或者写字楼。不久的将来,随着广州城市面貌的大变,大量商场和写字楼现已存在的经营与收益问题,将成为投资者不得不面对的困境。
过剩的风险加剧
高力国际日前披露的研究数据显示,2010年第二季度新增供应66370平方米,广州市甲级写字楼总库存量增至182万平方米左右。另有多个预期项目,如万菱汇、高德置地广场南塔等也即将在下一季度推出,其体量将在13.4万平方米以上。新增供应仍集中在天河区,以珠江新城为主。
数据同时显示,到2011年,广州的写字楼供应量还将创下新高,达到130万平方米。而按照目前每年可吸纳新增写字楼40万~50万平方米的量计算,明年新增的供应量,都需要3年时间才足以消化。
高力国际市场研究及咨询部董事陈厚桥表示,今年第二季度,广州全市写字楼的整体空置率为15.2%,较上季度下降7.9%左右,下降幅度较为明显。但这极可能只是短暂的下降,因为伴随未来大量供应面市,广州甲级写字楼的空置率将较长时间维持在高位。
商场的状况也不会比写字楼表现更好。数据显示,到今年下半年,多个购物广场将会集中入市,预计新增供应量将达到92.8万平方米。大量的供应量,也将带来空置率的大幅度上升。高力国际预计,到今年下半年,广州购物中心的空置率将超过20%,而到2011年,空置率会攀升到28%。而在2009年,该数字仅为13%。
2009年广州购物中心的空置率,极有可能是近年来的最低值了。高力国际零售物业代理部中国区董事林明瀚表示。
难以遏制的投资冲动
过剩的阴影已经显现,但新增投资依然没有放缓的迹象。
陈厚桥表示,纳入高力国际统计的,还不包含广州城中村和旧城改造后可能会推出的新项目。很多城中村的村民存留物业,都是写字楼和商场。
事实上,已经公布了改造方案的几个村,例如猎德村、琶洲村,都规划了相当规模的商用物业。村里作此安排,主要是为了给村民留下可带来长期回报的持有型物业,而很多具备条件的城中村在上报改造方案时,都倾向于这种商业搭住宅的综合改造模式。
同时,由开发商参与的旧城改造,也将催生更多商用物业的出现。
从去年开始,万科、保利、中海、金地等传统的住宅开发巨头都在有意识地向商业地产开发领域渗透。有消息显示,万科已经选定了广州的旧改项目,而且极有可能是包含商业的城市综合体。
保利在商业上扩张的势头也格外凌厉。今年,其开发的写字楼项目保利中心正式对外招租,成功地从别的项目中挖走了不少客户。此外,保利在琶洲的商业投入规模巨大,足以同珠江新城的富力相抗衡。
高力国际广州公司总经理林国栋表示,外来开发商的进入,也加速了广州城市建设和投资的速度。目前政府对外来投资的态度比较开明,有意识地去引入很多外来的开发商,较快地刺激了城市建设速度的加快。
最近两年,外来开发商的频繁造访,已经打破了广州房地产由几大巨头垄断的局面,中信、万达、世贸、瑞安等众多开发商已经凭借不同途径进入到广州的房地产领域。
无碍售价上涨
随着亚运会的逼近,广州人都能感受到城市面貌正在悄悄发生变化。但一栋栋漂亮的商场和写字楼的经营,未来极有可能成为投资人面临的棘手难题。
数据显示,今年第二季度,广州几个核心商务区的租金水平与第一季度持平,其中天河区达每平方米每月人民币146元;其次越秀区为每平方米每月人民币103元,较上季度下降3%左右,海珠区为每平方米每月人民币95元。
但高力国际预计,无论商场还是写字楼,其租金都会因为供应量的增加而出现下降的可能。
不过,陈厚桥却依然坚信,租金的下调风险,不会影响下半年写字楼市场的销售。他透露,自从国家对住宅市场进行宏观调控以来,已经明显有大量投资客转向写字楼和商铺,使得商业销售价格呈现上升趋势。
资料显示,第二季度,广州甲级写字楼售价为人民币每平方米23900元,与上季度每平方米23800元相比,保持小幅增长趋势;买家仍然以国内投资者为主。陈厚桥说:下一季度,尽管有多个新增优质写字楼将推向市场,但市场需求量仍旧较大且保持上升趋势,因此预计2010下半年写字楼的售价仍将有所上升。
（来源：第一财经日报）
