经过3年多曲折迂回的经营运作，备受争议的92亿元“中国老地王”--新河三角洲项目终于传出了新动向。近日，北辰实业董事会秘书郭川接受观点地产新媒体的专访，详细解读了北辰长沙三角洲项目的现状及未来独立滚动开发的工作规划。
在郭川看来，尽管面临宏观调控，但目前长沙市场的优异表现和节节攀升的销售价格还是给了北辰很大信心，“项目周边的一线江景房楼盘价格在8000元-12000元/平方米之间，二线江景房价格也在6000-8000元之间”。
郭川介绍称，北辰三角洲项目是北辰实业在长沙投资开发的超大规模滨江城市综合体，总建筑面积达537万平方米，地上建筑面积380万平方米，其中住宅规划300万平方米，酒店、商业、写字楼、公寓等综合公共建筑80万平方米；平台下社区商业配套和停车库等建筑面积157万平方米。
以下是观点地产新媒体对北辰实业董秘郭川的专访实录：
观点地产新媒体：北辰三角洲项目一直备受市场关注，能具体介绍一下这个项目目前的具体情况吗？
郭川：公司2007年取得长沙项目后，于2008年完成了3公里防洪堤临时景观绿化工程和建设用地内的场地平整工程，区内城市主干道湘江大道三角洲段工程开工建设，并于国庆60周年之际按期完工通车。此外，2009年公司通过积极协调有关各方，进行了长沙地铁1号线的线路和站位调整，使地铁从项目经过，提升项目价值。另外，为配合“两馆一厅”2011年的投入使用，今年4月18日北辰负责建设的长沙三角洲项目区域内“四纵七横一环”路网建设正式全面启动。根据设计，除湘江大道北段业已建成通车之外，新建的11条道路总长约9公里，路网将东接芙蓉北路、南连三一大道、西临湘江大道，首批开工的7条道路预计年底将基本完成主体建设工程。
从规划情况看，长沙项目取得后，公司结合其“立体开发、人车分流”、具有2公里滨江景观带和物业类型较为丰富的特点，通过全球招标和方案比选，制定了以“文化休闲为驱动，以商务商业为引领，以生态居住为主体，建成集文化、休闲、商务、居住、旅游为一体，代表长沙未来生活方式的都市游憩商业区”的项目总体规划，并确定了以“市政道路、沿江景观先行，滨江商业、商务驱动，住宅开发有序推进，公建组团相对集中”的开发策略。除已经正在建设中的首开区60万平方米的住宅之外，目前80万平方米的沿江商业住宅组团的规划方案国际招标已经完成，正在进行方案设计与规划设计的深化，勘探等前期准备工作有序进行，预计年底启动。
从房建情况看，现在已建的是首开区总面积60万平方米，分别为D3区和E5区，下半年即将启动80万平方米的A1D1商业及住宅组团，全年预计开发140万平方米。今年开发的部分可视作浓缩版、精华版的北辰三角洲，集中高端住宅、绿色生态住宅、高端写字楼、酒店于一身。首开区60万平方米中率先施工的D3区总建面30万平方米，目前施工进度进展顺利，平均23-24层，最高28层，在今年10月封顶。届时将有1452套新房源推出，面积从89-325平方米。
从预售准备方面而言，北辰三角洲项目的售楼公园目前正在进行紧张有序的施工，预计在今年10月份可以对外开放。随着售楼处的启用和首开区一期的结构封顶，预计项目将在年底前正式推向市场。
观点地产新媒体：在您看来，新河三角洲项目作为“中国地王”上的长沙新地标，将如何定位高规格项目规划设计以及品质？
郭川：为了保证项目的高端定位，北辰三角洲在建筑规划、交通规划、园林景观和商业配套设计等城市建设的主要环节，特地邀请美国JERDE、美国RTKL、香港MVA、英国GVA、凯达环球、AECOM公司、贝尔高林等，七大世界顶级设计机构联合设计规划。七大世界级公司分别专注各自优势领域，联手完成北辰三角洲的各项规划设计。
北辰三角洲延续了北辰开发奥运项目的绿色环保理念及多项先进技术，结合区域地形特征，充分利用竖向空间，采用人车竖向分流的交通组织设计，在不同标高层分别安排人、车交通系统，从而实现立体开发、人车分流，目前该项目已被评为全国节约、集约用地示范项目，是国土资源部重点关注项目。
观点地产新媒体：在“北辰三角洲首发仪式”上，公司宣布将用8至10年的时间对该项目进行独立滚动开发，请问如何安排开发计划？
郭川：项目将分为启动期、发展期和成熟期。整个开发中住宅和公建将穿插进行，生动体现出公司“以文化休闲为驱动，以商务商业为引领，以生态居住为主体”的开发理念。
项目启动期中，公司预计开发住宅90万平方米，公建预计50万平方米，包括洲际酒店、近230米高的写字楼、商业公建和沿江步行商业街。
项目发展期中，公司预计开发住宅180万平方米，公建预计70万平方米，包括近300米高的写字楼（其中包括1家酒店）、商业中心和酒店式公寓。
项目成熟期中，公司预计开发住宅120万平方米，公建预计20万平方米，包括办公和沿江商业。
观点地产新媒体：此前首开股份对长沙北辰的4%股权转让对该项目的开发是否造成影响，回购首开股权适宜进展到哪个阶段了？未来公司是否会考虑引进其他企业共同开发该项目？
郭川：2007年公司与首开联合投标主要是为了满足招标文件中关于投标人“单个项目超过300万平方米”的开发经历，与首开强联联合成功竞得了长沙项目。虽然北辰与首开的股比为80%和20%，但长沙项目基本上由北辰独立运作。2009年上半年，为了增强长沙公司资本实力，北辰将长沙公司的注册资本提高到人民币5亿元，北辰与首开的持股比例变为96%和4%。
此次首开转让长沙公司4%的股权，也是双方经过沟通后的结果，北辰通过北京市产权交易所办理股权收购事宜，预计7月底左右能够最终完成。
从上述过程可以看出，首开股权的转让对于长沙项目运作不会产生任何不利影响。
在战略规划、品牌影响、开发理念、运营能力和资金实力等方面全面契合，并能够为长沙项目的开发建设和未来运营带来全面提升的情况下，公司不排除与其他企业共同合作开发项目的可能性。
