作为复合地产开发非常重要的一个组合部分，高星级酒店一直都成为商业综合体中的一个亮点和重点而存在，也成为众多项目的操作难点和问题点，笔者以多年来与低、中、高星级酒店的接洽经历，做一个交流和分享。
通常意义上，而且从目前的发展现状来看，中国的高星级酒店发展与欧美不同，商业综合体建设中高星级酒店成为首选，也就是说，高星级酒店通常为自建为主，经济型和商务酒店通常以原有物业改造为主，考虑到风险性因素的评估选择，本文重点针对新建高星级酒店进行交流。
地方政府对于高星级酒店建设的渴望和浮躁
酒店，作为商务、商业的配套，是众多项目提升定位的一个选择和途径，同时也是众多商业综合体项目提升整体销售、租赁的一个筹码，也成为众多地方政府追逐的一个目标。
笔者以参加镇江市最佳西方镇江国际饭店成为首个通过国家旅游局五星级酒店评定经验交流会等类似政府组织的研讨会经历来看，政府对于高星级酒店建设、评星存在着十分巨大的动力、压力和躁动，当然这也是处于城市形象、城市影响力、旅游发展和地方官员政绩等方面的考虑。
基于此，各地政府在老城改造过程中，对于很多项目附加上高星级酒店建设的条件，作为土地出让的一个附加条件，对于政府而言，最现实的是将提升服务业，改善旅游市场，增加税收等，同样高星级酒店尤其是国际品牌酒店的进驻，无疑对提升城市国际影响力、城市地位，还是促进其他相关产业发展等都大有益处。
国际酒店集团拓展对于城市的分类与我们传统意义上的分类不尽相同，很多在我们看来GDP总量非常高的城市，反而并非在国际酒店集团的拓展范围内。
因此，我们需要更加深刻的解读城市，解读区域，解读国际和地区性开发战略，解读当地产业结构，解读交通优势，解读当地旅游、会议市场和当地餐饮发展情况等等，这对于引进国际品牌在城市层面非常关键。
笔者以自身经历分享，与凯悦、雅高、喜达屋等众多国际知名酒店集团的洽谈中，我们能够很清晰的看到众多国际知名酒店集团在各个城市、各个区域的拓展策略和时间表，我们与凯悦酒店集团在徐州市的签约也正是基于集团影响力、项目自身优越位置和业态组合等优势，更基于谈判策略运用，最终与其达成一致，提前为徐州市引入了凯悦酒店，此举也成为徐州市政府上下的一大快事，也势必将为徐州市后期经济发展注入更多的利好因素，这在近一年内徐州市的经济发展态势、重大项目签约上可见一斑。
徐州是个例但又有其自身特点，徐州有其得天独厚的优势，这一点并非所有苏北或中部城市都能效仿，如果我们将淮安、盐城、徐州等城市放在一起去看，盐城、淮安这类城市反而众多国际高星级酒店进驻的意向并不强烈。
我们相信，政府对于高星级酒店尤其是国际品牌高星级酒店的进驻的渴望和躁动将继续持续。
读懂众多国际酒店集团背景、品牌定位、品牌特点很重要
细数而来，国际知名的酒店集团有凯悦集团、万豪集团、喜达屋集团、洲际集团、雅高集团、希尔顿集团、温德姆集团、卡尔森集团等，若加上后起之秀的Kempinski、Jumeirah 、raffles- Fairmont、Maritime等等酒店集团，我们初略统计的国际高星级酒店品牌上百个之多。
中国是全球最具经济活力的经济体之一，基于此，众多国际酒店集团在中国开疆拓土，我们更应该去读懂这些国际酒店集团，读懂他们的企业背景、发展轨迹，更应该读懂他们最近若干年的决策，读懂他们各自的优势(品牌、运营、客群、网络等)，这一点在酒店品牌的选择和谈判初期更要慎重。
笔者在石家庄考察市场期间，曾经看到石家庄万达广场的洲际酒店，洲际酒店作为非常优秀的酒店品牌，在中国大陆的发展迅猛，但是我们更应该看到这背后对于选址的判断和严谨的重要性，笔者很难相信5年内石家庄万达洲际酒店如何去支撑相应的业绩表现，多名酒店业内人士也表现出了疑虑。
希尔顿是中国老百姓最熟知的品牌之一，与喜来登、万豪、假日等并列成为老百姓熟悉度最高、被仿冒度最高的品牌，但是就是这样一个在美国很不错的品牌，在中国大陆的发展上命运多舛，希尔顿在南京城东(现港中旅维景国际酒店)的败走让他数年后仍被议论，前一段时间重庆希尔顿的涉黑也为其染上污点，而今希尔顿重返南京，选址南京河西万达广场和下关世茂滨江新城项目也成为众多酒店业内的担心，两个项目地图直线距离5KM，同处在南京大河西区域的环境下，如何更好的区分客群、错位竞争为未来这两个希尔顿酒店在南京能否重振雄风埋下巨大的伏笔。
希尔顿只是一个个例，当然希尔顿也有其控股公司金融化(black stone)之后的资本冲动和其他酒店之外的发展意图，因此，这就对我们对于很多品牌的衡量和选择提出了非常高的要求。
各个国际酒店集团都有很长的产品线，定位错落，以便于更好的覆盖整个市场，因此，其旗下精品酒店、超五星级、五星级、四星级、经济型等品牌齐全，而且值得注意的一点是众多国际品牌进驻中国大陆后，对品牌进行了重新的定位和提升，很多国际三星、四星的品牌提升为四星、五星甚至超五星级，如豪生、戴斯等品牌。作为业主，最重要的是在前期阶段就对这些品牌熟稔于心，切莫急功近利，以巨大的投入和绝佳的区位、硬件条件选择了相对较差的酒店品牌。
每个品牌有每个品牌自身的定位、发展规划、产品特色，如万豪Marriott和万丽Renaissance就属于不同的产品路线，威斯汀Westin和艾美Lemeridien又有不同的品牌渊源和产品风格，所以商业综合体项目在前期定位阶段就应该更多的了解并熟知各个品牌的发展，不要以中式的产品选择了时尚酒店，以度假酒店Resort的产品选择了常规商务酒店品牌。
综上，酒店的选择上要非常注意酒店集团背景、酒店品牌定位、酒店产品特色等各个方面慎重选择，选择最适合本项目的酒店品牌，同时更希望选择其他方面吻合，但是定位略高的品牌。
警惕高星级酒店向二线、三线、四线城市的渗透风险
随着北京奥运会、上海世博会、广州亚运会等重大事件的举行，高星级酒店建设在一线城市已经基本完成了大力扩张、超饱和，目前已经逐步向二线、三线甚至四线城市发展。
这应该归功于或归咎于房地产开发建设，从另外一个角度上说也存在一定的房地产行业发展泡沫转移，这种商业综合体的建设过程为各个三线、四线城市增加了大批的商业、办公供应体量，几年内冒出了若干个高星级酒店。
实际上，在商业综合体中高星级酒店的投资回报率排名几乎最低，而且对于资本的投入、追加、回报率等拥有很高的要求。笔者的切身体会是，非常多的三线、四线甚至五线城市的B类、C类地段涌现了大批的高星级酒店，很多都是由于开发商对于住宅销售、商业运营等方面的定位初衷，也有很多是地方政府对于土地出让上的挂牌条件的设置和导向性要求，在后期若干年内，这些项目的存续都将成为棘手的问题。
国际酒店集团在中国大陆的拓展上，除了香格里拉外，几乎都是轻资产运作，不带资、委托管理，而且其收益相对比较固定，基本管理费、奖励管理费、集团费用、技术服务费等一系列费用的背后是开发商做付出的巨大的风险性支出，而他们是品牌、管理的输出，虽然我们在合同谈判上也会加入Performance Test等类似条款，但是真正的系统性投资风险并未规避，主要的风险依然在业主，在开发商自身。
最后，笔者慎重的提醒各界关注高星级酒店目前在中国的蓬勃发展之势，提醒地方政府对于若干没有经济实力、运营能力、品牌判断和认知能力的开发商的控制和引导，更应该提醒各界关注对国际酒店品牌选择上的慎重、科学，更应该在合同谈判上就设定好相应的对于资产类、业绩表现类、排他类等的条件设定，这里不再赘述。
解决问题的根蒂依然在业主/开发商对于高星级酒店建设、品牌选择、谈判、开业等一系列工作的更为深刻、细致和严谨的论证和探讨。
（作者：搜狐网友臭虫）
