国内商业地产开发界有一条“金科玉律”，认为地商业产开发取决于三个因素：地段、地段、地段。但是现在面对着高地价，主力店低租金的发展瓶颈，如何突破这一难解的瓶颈是当前商业地产必须面对的挑战。商业地产它可能是一个城市的标志，又可能是一人城市的综合体。而Shopping mal作为一个提供购物、娱乐、饮食、康体、休闲、旅游等服务的一站式消费中心，进入中国仅仅十多年历史。国外shopping mall主要依托市郊高速公路建成封闭的购物空间。
不可否认，“地址”对于大型购物中心的影响不可小觑。中国目前城市居民主要集中在城市，且家庭拥有私家车的比例并不高，只有开在成熟商业中心的shopping mall才可以保证稳定的客源和充足的购买力。纵览中国shopping mall的发展，无不遵循此规律：多为都市型购物中心。成功案例如深圳万象城、广州天河城、广州中华广场等不胜枚举。
但如果抛开距离的表象，我们会发现城市新区购物中心有着规模、价格的双重优势。尤其在当今城市化不断发展的大趋势下，新区型shopping mall比黄金地段获mall获得了更多利润，一旦运作成功将带动周边的成熟生活区的形成，拉动区域地价的升值，这是普通商业项目所不具备的。中国购物中心的最终发展形态将与国际接轨。新区型购物中心将占据市场的半壁江山。可是这条披荆斩棘的路该怎样走?采取何种突破口?如何过渡?又该注意哪些细节?
新区型购物中心是大势所趋
纵观城市新区的住宅社区的发展，大型超市以及shopping mall定会紧跟其后。随着城市中心土地面积的不断缩减和新城社区的不断开拓，新城区化发展的趋势已经成为一种历史的必然，城市居民新区消费观念也有所改变，不再坚持“唯中心是从”的保守观念。在此背景下，Mall可以先行一步，充分发挥其规模效应的优势，通过引领消费倾向而实现人口的导入。带动周边住宅商铺的蓬勃发展。
市区的娱乐中心，如KTV、美容美发、商场等每逢节假日人流拥挤的现象频频出现，往往需要定位。严重的时候还需出动警卫人员维持秩序。一旦Mall开始向新城区扩散，数量和规模上的优势是无可比拟的。可以缓解高峰时期的拥挤情况。
目前在市区，大大小小的购物场所十分密集，客源被大量分流，价格战频频不止。零售市场的激烈竞争使大型超市只得谋求价格优势，想方设法降低成本。
与市区相比，新区场地租金和人员酬金要求均较低。低成本的经营可使大型超市减低经营风险和具较大的利润想象空间。且Mall的场地规模更大，以容纳更多地商品品种。缩短商品流通管道，实现批发、零售的整合。也提高了内部产品周转率，使购物中心与消费者获得双赢。
