摘要：商业用房的吸引力不仅取决于现在的发展情况还取决于未来的供需情况。我们把现在商业类型的开发商或者城市综合体的开发商做了相应的总结，城市综合体的开发商已经分成了几类：一类是一级城市或者最顶级城市一流地段的开发商，第二类是处于一级城市的次商业开发商，第三类是二线城市特殊的综合体以及热点区域的综合体，包括今天联合赞助的五洲国际集团。
国十条标志着房地产政策的转向
不要说我们是关注房价调整幅度，我们关注的是房价快速增长的势头是否得到遏制
中房指数专门研究房地产价格波动的晴雨表，它不仅仅涉及到房地产住宅价格，也包括商业的写字楼以及商业用房的价格指数体系，它是从1995年经过部级审核的系统，在2005年进行最新专家的坚定。我们可以看一下整个房地产的市场，新政出台的背景是经济保增长压力减轻。整个我们的政策出现了全面性跟差别化的组合，需要短期遏制房价过快上涨跟我们长期调整是一个相关的结合，所以我们从来不要说我们是关注房价调整幅度，我们关注的是房价快速增长的势头是否得到遏制。整个国十条标志着房地产政策的转向，到底对商业地产有什么影响？我们可以说商业地产从来没有什么很好的支持。
很多城市的住宅，两个月所有住宅卖光了，这必然是会房价上涨。目前调整住宅市场可能对资金有一部分挤出到商业地产。重要城市的交易出现急降，甚至有些城市出现70-80%的跌幅，这是我们相关检测的数据。但是我们现在可以很肯定的表达是成交量最坏的时候已经过去了，可能还会通过价格下降去获得成交量的过程，当然我们说的是住宅市场。一定要回到基本的成交市场，现在处于成交量的冰川期，我觉得它要开始回到适度的合理范围。
量升价跌开发商重点布局二三线城市
我们可以看到各个城市的跌幅程度都非常大，中西部城市表现相对会良好一些，半数城市在六月份就印证了我刚才表达的，成交量最坏的时候已经过去了，城市的交易量在开始逐步回升，主要的城市也都出现了一定量的成交量的恢复，但是价格下降已经开始出现，但还没有大范围的出现。这是上半年主要城市交易情况，相对于09年来说比例下降的非常厉害。一线城市和二线城市走向完全不同，那么成交量低位运行，开发企业使重点资金重点布局在二三线城市，在万科的新增土地一线城市新增土地不超过8%，二线城市在75%以上，这也是为二线城市快速发展投入了大量的资金。热点地区的优质地块仍然受到开发商的青睐，重点地块的土地出让金还有一定的增幅。
整个长三角、珠三角二三线土地城市地价溢价出现比较明显，甚至上海、北京出现两位数以下的溢价，但是在二三线城市出现了50%多的溢价。整个市场开始进入到一种理性的发展状态，商业地产可能因为它本来就是处于供大于求的状态，所以相应受影响不大，因为一定的指数效应有了一定的吸收资金的符合度。
上半年商业地产销售势头强劲，价格持续快速增长
城市综合体逐步向二三线城市分布
在整个的供应情况下，我们的开工投资和新开工的增速是明显快于住宅投资。我们现在关心的是投资额的增速，以及房地产交易量的基本数。上半年大部分重点城市的交易量表现也都是增长的态势。整个无锡上半年销售面积是62.35万，多数城市新开工放量，证明对商业地产开发商目前的影响可能还不算太大，相对的信心还是比较充足。多数城市的供求比有所下降，天津的增长最快，办公楼方面施工面积是销售面积，某些城市在十倍以上，无锡商业用房供应量按照研究大概还是稍显不足的。
城市综合体已经从一线城市逐步向二三线城市分布，这已经不再是相关的选择，包括国外的一些基金我看见他们整个基金的选择层面除了上海、北京以外，他们现在也知道无锡、宁波等二三线城市，因为他们知道这里面也产生了一些机会。这是整个区域转移的情况，通过我们的开竣工面积等十六个指标我们得出40个城市的相关吸引力，等一下看一下数据，对在座的无锡开发商朋友可能是非常重要的利好，当然我的研究不是专门为无锡做，因为它是非常公正的研究。
各个城市商业用房的吸引力跟社会消费品零售总额规模以及城市消费水平有关
写字楼的投资吸引力
无锡处在第12位，最高的是北京，通过市场规模、城市经济、成长速度比的分析。这个是跟我们的整个GDP所处的水平所相关的，这是办公楼的市场。
