本报记者从可靠消息渠道获悉,天津房地产投资信托基金(即REITs)试点方案已获中国人民银行同意,并上报国务院。与之前外界盛传的消息一致,此次天津版本的REITs所瞄准的物业为在当下备受关注的保障性住房——廉租房。
经本报记者多方证实,此次上报给国务院的廉租房REITs方案,所参与的单位除了天津市金融办等天津当地政府机构,也不乏中信证券(600030)等外来力量。
某接近上报方案的业内人士对本报记者表示,虽然此方案何时由国务院获批不得而知,但是天津版本受到央行的青睐无疑会加快保障性住房REITs的推进速度。
筹谋已久
据记者了解,自从被国务院确定为REITs试点之一后,天津市就始终围绕廉租房版本REITs不断发力。
“2007年年底开始,天津市政府就成立了REITs专项工作组。最初的那个方案就是廉租房REITs。目前,上报给国务院的依旧是廉租房版本的。”7月28日,一位曾参与过天津版本REITs评审的专家对本报记者表示。
上述专家告诉记者,2007年年底,天津市政府成立了REITs专项工作组,充分利用滨海新区金融改革创新的政策优势,在REITs产品设计思路、资产甄选、与相关部委沟通等方面开展了大量的试点准备工作。 “最初的廉租房REITs都已经通过了一些专家的相关评审,最后由于一些原因不了了之。”上述专家告诉记者,“目前个版本是从2009年重新开始筹划的。”
据记者了解,此次天津上报给国务院的方案为银行间交易的债权型REITs,为固定收益类产品。
所谓债权型REITs,就是采取把物业发展商旗下部分或全部经营性物业资产打包设立REITs,然后把每年的租金、按揭利息等收益权分割成若干份收益凭证,出售给投资者,然后定期派发红利的运作模式。
这种在银行间市场交易、类似债券投资方式的REITs产品,虽然并不被业内看作真正意义上的REITs,但是普遍被看作目前国内比较可行的方案。
值得注意的是,与天津的方案相比,另外一个REITs试点城市——上海所推出的REITs虽也为债权方案,却显得一波三折。上海此前由浦东新区金融办向央行递交的方案,是由四大国有地产集团——张江高科(600895)、金桥集团、外高桥(600648)、陆家嘴(600663)等联合发起的,发行规模为35亿～45亿元,发行期限为10年。但记者从陆家嘴集团获悉,目前,这一方案仍未获央行同意。
“天津市有一些做法相对灵活,在一些环节上的设计,这类不甚常见的REITs方案出来更为容易,方案推出的速度也相对比较快。”某投行人士为本报记者分析,“最为重要的是,在上海方案里,积极性最高的还是想融资的企业,而在天津,则是政府层面。”
此外,上述投行人士告诉记者,在天津,做廉租房REITs产品的探讨也有一些地缘方面的优势,“先前国内的首个准REITs’领锐基金的团队就在天津,而且,它们当时也想将廉租房纳入自身的资产池。”
