“新国十条”出台已百日有余，政府试图将房地产市场由投资性主导，逐步恢复到消费性主导的目标已开始显现，众多开发商已经感受到阵阵寒意：中国房地产信息集团依据70个城市销售数据统计制作的《2010年中国房地产企业上半年销售排行榜》显示，在排名前20位的大型房企中，前6月只有恒大地产一家完成全年销售目标的50%以上，另有三四家房企完成了全年目标的接近40%。
如何应对这种市场变化？众多地产大鳄已经开始有所行动。调价促销以加快销售回款，到二三线城市拿地开发，涉足商业物业长线持有，成为很多开发商的首选。
调价 大力促销加快销售回款
“新国十条”的出台，本意为将房地产市场由投资性主导，逐步恢复到消费性主导。在新政出台之初，不少开发商“手中有粮，心中不慌”，采取观望态度，并未采取实质的降价行动。
而随着新政的不断深入，效力开始逐步显现，开发商也开始改变经营战略。6月份，更多的大型房企改变观望的态度，通过促销来增加销售业绩。近日，合富辉煌市场研究部发布了2010年6月全国住宅市场月报，显示全国十大房企中不少在6月开始促销调价卖楼，降幅在10%以内，也因此使得这些房企的销售业绩环比上升。在万科、保利、世茂房地产、金地、雅居乐、碧桂园、富力、中海、绿城和恒大十家上市房企中，除碧桂园外，其余9家6月销售面积和销售金额环比均有所增长。
数据显示，各大上市房企销售业绩在6月明显上升的原因是由于多家房企开始了不同幅度的让利促销。6月份，万科旗下多个楼盘价格“暗降”，虽然调整幅度基本在10%以内，但对销售的带动十分明显。6月万科销售面积同比、环比分别增长28%和82%，销售金额同比、环比分别增长28%和72%。富力在6月下旬则以“团购”名义进行促销，优惠幅度约9.5折。6月富力的销售金额和面积环比则分别增长31%和43%。不过，从恒大、万科和富力等大型上市房企促销优惠的幅度来看，实际降价幅度都在10%以内。
相对于其他一些城市，本市楼市目前的价格变动并不大。7月19日至25日一周，天津新建商品住宅成交均价为9198元/平方米。而在“新国十条”出台后的4月19日至25日这一周，本市新建商品住宅成交均价为9141元/平方米。
不过下半年新盘上市量将会大大增加，其中纯新盘接近50个。没有前期价格对比，降价不会有旧业主反对，加上开发商回款压力的加大，因此这些新盘在定价上很有可能会比较低调。事实上，近期开盘的恒大绿洲、碧桂园等项目，开盘价和之前的预期相比已有所降低。
转场 去二三线城市拿地开发
一线城市竞争激烈，受调控影响明显，地产大鳄的拿地目标不约而同地开始向二三线城市转移。
来自市场机构的统计数据显示，4月楼市新政出台后，开发商眼中最热地块的出产地，已不再是北京、上海等一线城市，天津、重庆、杭州等二三线城市成为了热门地块。在5月全国成交面积、成交单价、成交总价三个排行榜的前三名的九幅地块中，只有一幅来自广州的地块，其他地块均属于二三线城市。
比如，万科去年拿的地基本上90%在三线城市；保利去年第一次二三线城市的销售额超过了一线城市；恒大地产作为二三线城市市场的主力，经过多年深耕，已经进入到了27个城市，其中第一季度二线城市销售额已占90%以上；碧桂园除却大本营广州外，在清远、韶关、长沙、咸宁、武汉等地的项目已达数十个。此外，包括和记黄埔、世茂地产、新世界地产在内的知名房企，均把目光锁定了二三线城市，而且拿地的动作频频。
“布局二三线城市，并不是这两个月才出现的事情，只不过近段时间尤为明显。”中国社科院金融研究所研究员易宪容说。他指出，目前调控政策风声比较紧，而二三线城市虽有“泡沫”但相对较小。因此，无论是为了降低调控风险，还是发掘潜在的盈利空间，房地产投资都能嗅到转向的商机。
日前，中国某信息集团联合某测评中心共同发布《2010年中国房地产企业第一季度销售排行榜》，根据该榜单数据显示，二三线城市成为了各企业的销售业绩主力，排名靠前的房企二三线城市的销售权重比以往更加大。
转型 涉足商业物业长线持有
住宅开发市场前景不明，让许多地产大鳄纷纷加码商业地产。
万科曾表示，2010年万科将正式推出养老型物业试验，进军商业地产。在万科未来的开发模式中，持有型物业将占到公司整体的20%，涉及养老物业、酒店、旧城改造、旅游地产等多条产品线；金地明确表示，近期将在商业地产领域投入20亿元；万通地产提出了住宅开发和商业地产并重的计划；华润启动了成都万象城商业项目，耗资25亿元；中粮也在筹划其在北京和上海等地新的大悦城项目；世茂集团的商业规划更加彻底，声言将在未来几年内专心打造高端商业地产品牌。
按照金地总裁凌克对房地产开发的三级划分，第一级住宅开发的阶段已经基本结束，第二级商业开发已经到来并已全面起步，未来还有第三级的地产服务业需要发展。万科总裁郁亮与凌克看法相似，也认为中国房地产进入了一个全新的发展阶段。
SOHO中国董事长潘石屹表示，国务院提出新的十项政策，只是针对住宅市场，商业和写字楼市场不会受到任何影响。“过去几年来，商业和写字楼市场一直受政策影响很少，既没有得到政府鼓励和支持，目前也不会受到政策限制和打压。商业和写字楼市场近几年基本与中国的经济同步发展。”
业内专家认为，与住宅市场的一次性收益不同，商业地产具有长期收益的效果，尽管40、50年的使用权限相对普通住宅短，但增值效应可以忽略少几十年使用权。另外，商业地产本身物业会随着经济的发展、交通的完善逐渐增值，而商业流通经营也可以给开发商带来丰厚的利润，商业运营和房地产开发本身还对开发商的品牌是一个巨大的宣传。
但值得关注的一点是，由于很多大开发商之前一直都是专注于住宅开发，在商业地产领域并没有太多经验，这类开发商过多涌入商业地产，未必能达到预期的效果。而且从事商业地产的开发商还必须有长远的眼光和足够的资金实力，同时更需要建立起经验丰富的管理团队和经营理念。在这点上，香港开发商的商用物业运营经验值得借鉴。
