随着中国城市的发展和城市化进程的加速，人们在初期追求物质满足的基础上开始更多的涉足精神领域的享受。特别是在生活节奏日益加快，商务活动频繁，时间就是金钱的今天，如何既能减少商务成本，又能享受到“向前一步是自然山水，退后一步是五星级服务”的体验，成为城市居民向往的商务、生活、休闲方式。
恰在此时，城市综合体应运而生，它的出现既能满足城市土地价值最大化的要求，又能满足人们对社会成本降低的要求；既可以让城市居民享受商务、居住、休闲、购物、餐饮、文化、旅游等全方位的物质要求，又能实现人们自豪感与生活品质提升的精神满足。
由此，以集约省地、功能复合、空间连续为主要特点的城市综合体，成为拉动城市空间价值延续最大化的引擎。城市综合体所肩负的“运营城市”和“实现综合性”的双重使命，是中国城市发展的必经阶段；城市综合体发展商所担纲的“城市区域经济推动者”的角色更是泛地产业发展的必然选择。
城市综合体是一个赋有灵魂的多功能建筑集群
所谓“城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。
城市综合体的出现是城市形态发展到一定阶段的必然产物。城市本身就是一个聚积体，当人口聚积、用地紧张到一定程度的时候，在这个聚积体的核心部分就会出现建筑综合体这样一种综合形态的聚积体。城市综合体是现代城市发展背景下建筑综合体的升级与城市空间的延续。
根据国务院发展研究中心企业所等机构对2003年以来建成或在建的100个新建筑综合体的研究表明，从建筑综合体的复合功能或业态来看，65%的建筑综合体具有酒店、办公、公寓、商业四大基本功能，这充分表明了大多数建筑综合体的功能组合特点。
城市综合体必然是多功能的建筑集群，但多功能的建筑集群不一定是城市综合体，建筑综合体拥有了城市综合体的“形”，在形成为城市综合体之前，必须赋予其一个“城市灵魂”。
这个“灵魂”的外在体现就是城市综合体的主题体现，将某一类别文化或者社会亚文化思潮作为项目精神主题。整合或嫁接该种文化的代表思想，来形成项目的概念，和借此营造出某种浓厚的氛围和独特的情调，以吸引对该种氛围和情调有遐想和向往的人群来聚集。
因为，随着经济发展，基本生活机能保障的前提下，消费趋势越来越脱离基本的需求满足冲动，消费将并非简单地购买一种物品，填补某类需要。而随着社会潮流的发展、引导，消费者在消费过程中更多地是在“购买一种生活、格调和品味”。而这一点在消费形式的表现就是，客流的精神消费属性越来越强和普遍。
城市综合体的类型
城市综合体由于所处的城市级别不同、拿地性质不同、核心功能物业不同等因素，可从多维度进行分类，了解这些分类更有助于对项目的理解并提高项目开发运作的成功性。
第一类：按城市发展分类
按城市综合体所处的城市级别，可以将其分为两类：一线城市城市综合体，二、三线城市城市综合体。
北京、上海、广州、深圳等一线城市的城市综合体，如北京东方广场、国贸中心；上海新天地、大宁国际商业广场；深圳华润万象城等城市综合体。此类城市综合体除拥有庞大的规模外，物业类型主要以“办公+商业+酒店”的组合为主。
随着中国城市化进程的加速，人口向中心城区集中，现代生活方式和商业资源向二、三线城市渗透、扩展。诸如苏州圆融时代广场、郑州国贸中心、西安绿地世纪城、南昌恒茂国际华城商业中心等二、三线城市都市综合体正大规模兴起。第二类：按地段分类
根据城市综合体所处的位置可以将其分为三类：都心型城市综合体、城市副中心型城市综合体、城市新区城市综合体。
都心型城市综合体项目所在位置为城市核心区，有庞大的人流和消费基础。如北京万达广场在CBD区，济南万达广场在百年商埠区与泉城步行路之间，合肥万达广场在三孝口商圈。
相关案例：北京东方广场
东方广场(Oriental Plaza)位于北京市中心，坐落于东城区东长安街1号。西起王府井大街、东至东单北大街。东方广场占地10万平方米，总建筑面积达80万平方米，是目前亚洲最大的商业建筑群之一，是真正的北京“城中之城”。坐拥东长安街之绝佳地理位置，东方广场提供了各种完善的设施与服务，其东方经贸城拥有8幢甲级写字楼，云集了众多财富500强企业与各行业龙头公司在此；东方豪庭公寓拥有2幢豪华服务式公寓，为优雅、时尚与便利生活提供了保证。此外，五星级的北京东方君悦大酒店不仅拥有世界一流的酒店设施与服务，其充满热带风情的大型室内游泳池更是令人叹为观止。东方新天地商场面积达12万平方米，拥有不同主题的购物区、四季常青的花坛、市中心最大的五彩音乐喷泉以及拥有逾1800个停车位的室内停车场。
整个项目的建筑风格中融入了北京四合院的概念，由香港建筑师丁广沅设计，知名富豪李嘉诚投资建设。东方广场的各项服务已于2000-2001年陆续开幕。规模宏大、位置绝佳、前瞻性高科技设计与高效率的办公理念、加之顶尖的豪华居停与层出不穷的购物休闲乐趣，东方广场名副其实地成为了一个生活新焦点，商贸新纪元。
城市副中心型城市综合体项目位于城市副中心，是城市经济新增长点。如上海港汇广场、重庆南坪商圈、无锡滨湖区、沈阳铁西城市副中心等。
相关案例：上海港汇广场
港汇广场(Grand Gateway)是由香港恒隆集团主要投资及管理的一个大型综合性项目。它位于上海徐家汇城市副中心核心位置，华山路、虹桥路侧交界处、地铁一号线徐家汇站上盖，总面积40余万平方米，总投资51亿人民币。
港汇广场项目由美国凯里森设计事务所设计，统合商业贸易、现代化写字楼、商务套间及住宅三大功能，三位一体，专业上互相支持，外观上相互辉映。按具体使用功能区分，港汇广场为大型购物中心，港汇中心为双塔型甲级写字楼，港汇广场服务式公寓为高档涉外酒店式公寓。
港汇广场购物中心主入口宽敞明亮，正向地铁站出入口，便利顾客进出。2500平方米的外广场设有39级大台阶及 6层阶梯灯光喷水池组。商场内分为7个营业层面，地上六层和地下一层。商铺营业面积7万余平方米，其余均为公共活动区域，各层营业大厅均按用户及市场需求灵活间隔，形成多元化之专卖店、精品店。商场内采用直径达45.6米、支座标高35米的中庭巨大玻璃采光穹顶，加之中庭两翼跨越整个商场的玻璃采光顶，使得中庭及各楼层周围，均可利用天然光源(如上图)。商场设有升降梯和手扶梯多达94部。大型地下停车场拥有近1400个泊位。
整个商场布局清晰大气、装饰风格时尚前卫，辉煌高雅，吸引大量国际国内顶级品牌入驻设立大陆旗舰店、专买店，创造连年快速增长的卓越业绩，是目前上海市中心区域规模最大的购物中心之一。
港汇中心双塔写字楼，每座高225米(51层)，总建筑面积达13.4万平方米，采用前卫的建筑风格，内部装修完全依照国际A级办公楼装修标准，拥有最先进的设施和优越的办公条件。荷兰银行、纽威咨询、adidas、威伯科(WABCO)、OMNICOM等世界500强或世界著名企业入驻办公，另有大批中外知名企业将上海总部移至港汇中心，使港汇中心成为名企汇聚之地。
港汇广场服务式公寓，包括港汇花园一座(RT1)、二座(RT2)及港汇服务式公寓(SA)三栋建筑，总建筑面积达8.5万平方米，拥有635套单元可供出租；且配备有高级私家会所及其屋顶游泳池、网球场、花园，为住户提供高品质的居住环境及专业服务，是上海最具规模的外籍人士服务式公寓。
城市新区城市综合体项目位于城市的新区中心，如宁波鄞州区、南昌红谷滩新区、苏州工业园区等。人流量和消费基础是支撑大型商业及城市综合体的最主要因素，因此，位于新开发区的项目，如宁波万达广场在招商方面相对城市副中心型城市综合体，北京和上海万达广场就相对困难。
第三类：按拿地性质分类
按开发商最初拿地的性质分，城市综合体可以分为旧城改造、带特定条件的产业园区综合体。
旧城改造城市综合体是指由旧城改造而催生和开发建设的城市综合体。从旧城改造的作用来说，旧城改造是随着城市经济的发展，为适应已批准的城市详细规划的需求，实施的对于规划发展不相符合的旧有城市基础设施的拓展、企业、商贸、房宅等的拆迁与重建。旧城改造是城市升级的发展需要，由此产生的课题是城市如何提高土地利用效率的问题，而城市综合体的价值体系中实现城市功能的聚集、交通配套的成熟、提升地价与租金等正符合旧城改造的要求。如英国超大规模区域改造项目的伦敦码头区再造项目就是典型的旧城改造城市综合体。
产业园区城市综合体依托产业集聚效应，形成生产、人居和谐并存的城市综合体。其针对产业园区的产业链构成、产业人群特征，给予相应的配套设施。并且合理规划布局，形成融洽、和谐的城市综合体。诸如江西南昌的浙大中凯科技园、无锡的IPARK就是典型的带特定产业园区的城市综合体。
第四类：按开发模式分类
根据项目开发背景的不同及资源整合能力的差异，城市综合体形成了几种不同的开发模式：独立开发模式、“合资-公共财政补贴”模式、合作链开发模式 、专业地产商模式 。
独立开发模式产生于早期工业化时代，资本主义原始积累产生了大量财富，一些大财团或政府纷纷通过建设都市综合体来彰显自己的实力。
最典型的例子：美国纽约的“洛克菲勒中心”由洛克菲勒财团兴建，法国巴黎拉德方斯区由法国政府兴建，这种开发模式的特点是投资主体单一(多为财团或政府)、合作机构比较少(主要是建筑承包商、设计公司)、功能也相应比较简单。
相关案例：巴黎拉·德方斯区
拉·德方斯是由一个叫“LES-BA”的组织负责开发的，这个组织属于法国政府，由它首先把整个拉德方斯购买下来，以便很好地规划。
该区于1958年开始策划，1964年批准建设，至今已40多年。该开发项目距巴黎中心区仅5公里，而巴黎靠近中心区的主要道路上的车流量已接近饱和，凯旋门环线上的车辆在下午6点至7点的一个小时里超过7000辆，平均车速不到15公里。新区设计的办公、商务、商业以及娱乐业的体量巨大，又离中心区这么近，一旦建成，势必面临巨大的交通压力。因此，拉·德方斯在交通系统规划上采用了人车完全分离的模式，做了大面积的立体三层交通体系，将车流完全放在地下，为新区保留充分的地面空间以及街面的完整性。一条长600米，宽70米的钢筋混凝土人工平台把三种交通流划分的井井有序，各种车辆四通八达、畅通无阻。地下道路几乎将地面的全部建筑相连，并在地下设置了多达32000个停车位。
规划用地共750公顷，先期开发250公顷，其中商务区160公顷，公园区(以住宅区为主)90公顷，其发展建设是渐进式的：1958-1978年建设了75万平方米，常住人口2.5万人，1970年快速轨道交通网进入该区，带来新的活力。1974~1978年由于石油危机，发展陷于停滞。1978~1988年在政府大力支持下重新获得发展。1989年7月，新凯旋门在法国建国200 周年之际落成，新的国家工业和技术陈列馆以及计划中欧洲最高摩天大楼(高400m)的建设，使该区又进入更高的发展阶段，跨国公司总部不断增多，就业人口10万多人，其中75%乘用公共交通上下班，已经成为欧洲最大公交换乘中心。
合资-公共财政补贴模式一般是对旧城商业中心进行改造时，单个开发商力量比较薄弱，因此政府给予优惠政策，包括一系列公共财政补贴、无息贷款等政策，由开发商合资或合作进行开发，达到复兴旧城的目的。
这一模式在上个世纪70~80年代日本的都市综合体开发中比较常见。如日比谷商业区、池袋日之出大街、新宿“西口商业回馆”等。这一模式的特点是公私合作、各取其利，相关的合作单位也比较少，功能性较强，但专业性不够。
都市综合体的规划、设计、定位、开发、服务、管理等不是一个普通的开发商凭经验就能够做到的，它对开发商的自有资金、融资渠道、与银行、土地、规划等方面的良好关系、各种物态的大型项目的开发经验、甚至包括建筑理念上都是个挑战。因此目前国内都市综合体的开发多采取“合作链” 开发模式，这也是都市综合体适应未来发展的开发模式。
如北京华贸中心、东莞第一国际、深圳华润中心就采用这种开发模式。其运作方式是将庞大的项目运营按进度细分阶段，再将涉及领域的内容融入到阶段中。每个阶段、每个内容都由专业的公司去执行，并在合同上明确各方的权益。必须明确的是，从单项执行内容来看，所选择的公司都应是相当出色的。可以说，这样做可以实现项目整体风险最低化、分散化，将开发利润、经营利润、品牌利润实现最大化。这种合作方式虽然前期谈判的时间较长，但充分体现了集体作战的智慧，一旦敲定之后，所有合作公司的利益和风险都捆绑在一起，也就消除了执行上的各种障碍。
专业地产商模式由于城市综合体的巨大开发收益，近年来出现了大型开发商独立开发城市综合体的案例。城市综合体的复杂性及规模的庞大对开发商的专业度和资金要求极高，因此成功的案例也比较少，如上海新天地、万达广场是其中杰出代表，当然，这些开发商也是在不断的探索、摸索、在失败中不断总结经验教训才取得了现在的成功。
第五类：按核心物业业种分类
商业核心模式综合体一般处于城市或区域的核心位置，拥有快速便捷的空间交通系统，区域人流和商业氛围浓郁，消费需求旺盛。如深圳华润中心就是典型的商业核心模式的城市综合体。
商业核心模式成功的关键驱动因素，外因在于区位在城市核心区域/区域核心；近地铁口/交通主干道，有便捷的公共交通系统；区域商业功能缺失；人流量大，有一定的商业氛围；
内因在于规模大，五万平米以上，成为区域商业中心的领导者；在商业形态上比其他项目有很大的突破，新的商业模式成为市场焦点；消费“一站式”，综合性Shopping Mall形式，包括购物、餐饮、休闲娱乐于一体；中高端定位，往往在首期开发，奠定高端形象；开发商要有强大的资金实力，同时要有一流的合作单位(包括规划设计、经营管理)；开发资金限制，大型集中商业的开发、运营需要大量资金投入，如五万平米的大型商业总投资将超过1.5亿元(未计地下)，且培育期往往需要2~3年，对于资金的要求非常高，风险非常大；销售目标限制，Mall销售比例不能超过50% ： Mall有大量的主力店存在，需要开发商自己持有出租，且租金回报率很低。
由于酒店的投资成本较高，资金回收周期较长，因此，以酒店为核心的城市综合体相对较少。如上海商城就是典型的五星级酒店(含大型剧院)带动下的城市综合体项目。
写字楼为核心的城市综合体需要有便捷的空间交通可达性、稳定的产业客户支撑，形成核心商务区，带动综合体的其他功能正常运营。如深圳的信兴广场就是典型的写字楼核心模式综合体项目。
写字楼核心模式成功的关键驱动因素，外因在于客户(产业)支撑，已形成产业簇群，引入核心客户带来相关簇群，将成为未来商务核心区；靠近市主干道，坐享便利的交通系统；
内因在于强烈的视觉冲击，以超高层建筑/建筑群成为区域地标甚至城市地标；高端形象，公建化外立面、气派大堂；功能化体系，写字楼带动其他功能，并定位其他功能的规模与档次；配套完善，拥有成熟商业配套、公寓。
住宅核心综合体一般处于城市发展还不够成熟的区域，通过大盘规模效应引入大量人口，打造城市新市镇。
住宅核心模式的两条发展路径，一是住宅+集中商业，如高容积率下的商业裙房，持有经营，引进单一百货/超市/家具家电专业店等大规模商业；二是住宅+商业街，如临街面，以销售为目的，依托住宅的高品质形象，打造风情概念；无主力店的销售型商业，培育期会非常长，且经营风险很大。
会展为核心的城市综合体一般都是有政府主导，前期投入大量资金，建造完善的基础的设施，为会展业的发展奠定基础。如武汉国际博览中心。
均衡发展的城市综合体通常位于城市的核心区位，拥有便捷的公共交通系统。由于开发品质相对较高，需要开发商有雄厚的实力与丰富的经验。
相关案例：香港太古广场
太古广场总建面约48万平米，其中写字楼占43%，酒店占29%，商业&公寓均占14%，是香港最顶级的综合体物业。
三栋超高层甲级写字楼，三座五星级酒店，香港顶级购物中心(太古广场)，两栋顶级酒店式公寓，写字楼和购物中心采用出租经营的方式。
均衡核心模式成功的关键驱动因素：
外因：区位条件：一线城市核心区域；交通条件：地铁口/交通主干道；大规模：至少在20万平米
以上内因：强制性的视觉冲击：超高层/建筑群；高水准规划设计：各功能共融不互扰；功能化体系：
五星级酒店、甲级写字楼、高档(中高档)购物中心、顶级酒店式(服务式)公寓；开发商
强劲的实力和丰富的经验；专业的管理团队：物业管理/经营管理；
第六类：按驱动模式分类
城市综合体作为大体量开发的综合性项目，其开发必须确定具有相当影响力的引擎触媒，以形成强大的人气集聚效应，带动综合体各项功能协调运营。按综合体项目的开发驱动模式，可以将其分为商务驱动、商业驱动、住宅驱动、会展驱动、品牌驱动几大类。
以商务办公作为综合体的驱动引擎，在项目前期形成较强的产业链集群效应，诸如北京的东方广场，广州中信广场、深圳信兴广场、财富广场等。
以商业为驱动，带动项目区域的人气提升，诸如上海新天地、大宁国际商业广场，深圳华润中心万象城、华南MALL，日本福冈博多运河城，苏州圆融时代广场、圆融星座等。
以住宅为驱动的城市综合体需要其住宅部分拥有相当的规模，由知名开发商大体量的开发，新造城镇，支撑综合体的整体运营。诸如美林湖国际社区、碧桂园、深圳星河国际、金地国际城、招商花园城等。
以会展为驱动模式的城市综合体需要有强大的产业、贸易支撑，前期需要政府的大力支持。会展本身的经济效益很小，但如果会展也有效发挥驱动作用，其带动的经济效益将非常巨大。
以品牌、理念作为驱动模式的城市综合体，要求其开发方拥有非常知名的品牌，亦或引入知名品牌，融入先进的开发理念，以形成城市轰动效应，提升综合体项目的整体影响力。
