随着CBD东扩，地铁6号线的即将开通运营，青年路拓宽等众多利好消息，朝青区域已成为名副其实的中央生活区。5月底，朝阳大悦城开业，与其一路之隔的天鹅湾3万平米社区商街也已入市，为该区域迅速形成商圈奠定了良好的基础，朝青板块的商圈价值正在被重新评估。
朝青商业体量攀升
朝青板块经过近十年的开发，其定位已经从CBD后花园华丽转身为CBD商务服务区。区域优势明显，让不少名企大盘“潜伏”于此地，如星河湾、天鹅湾、华纺易城、青年汇等。随着多个社区陆续进驻该区域，整个朝青板块的商业体量在近两年内急剧攀升。
从社区商业布局来看，大多数项目主要集中在青年路沿线。记者7月底曾在朝阳北路和青年路的交汇处，经过对青年路沿线的项目逐一走访后发现，珠江罗马嘉园、天鹅湾、国美第一城、润枫水尚、华纺易城等项目都配有大体量的社区商业。
而今年5月底开业的中粮朝北大悦城，面积更是达到23万平方米，其位置也正处在朝阳北路和青年路交汇口。
区域潜力助推商业发展
汇博行房地产机构营销总监张莉敏指出，目前朝青区域的商业地产价值是被低估的。主要是由于市场原因和朝青区域的未来发展潜力。“汇博行根据北京市房地产交易网的数据统计，2009年朝青区域住宅价格上涨了29%，而商业地产只上涨了不到1%。住宅市场由于受政策调控影响，2010年的商铺价格会有补涨的过程”。
亚豪房地产服务机构商务部总经理姜黎明也认为，从长远看，朝青板块配套越来越完善，项目越来越多，该板块是北京东部未来人口最密集的区域。朝青区域的土地价值非常大，商业地产开发则起到了锦上添花、事半功倍的作用。
解决空置关键在于明确定位
不过，记者在走访时发现，除了天鹅湾项目外，多数项目的商业还是有一定的空置现象，如朝阳北路和青年路交汇处的珠江罗马嘉园，其早在2003年便已进入该区域进行开发，面积为2万平米，记者在走访过程中仍发现有不少店铺没有租出去。
另据天鹅湾销售总监郑子宾介绍，天鹅湾小区沿街一楼、二楼全是商业，约3万平米，户型面积从40平米到1000平米不等，Loft街铺买一层送一层，性价比高。前期商业已全部售完，市场反响很好。
全国工商联房地产商会商业不动产专业委员会主任兼秘书长朱凌波认为，社区商业对于客群的定位非常敏感。开发商首先要明确商业的主题。作为投资人，则要根据自己的投资特点选择商铺和业态，最好的不一定是最合适的。如果是靠租金获得回报，要看经营者的业态能否满足回报率，业态不同，租金水平也不同。“比如天鹅湾的商业面积比较大，开发商必须对区域内现有的业态进行调研和研究，跟区域或者朝北大街形成错位经营，建议做成主题性强的商业街，比如餐饮一条街，或者电器一条街等。此外，还要考虑卖完以后怎么提供更系统的后期物业管理，包括整体的经营。”
姜黎明则认为，开发商和投资者在选择业态时，都要关注各业态之间的互动与互补性。如果投资人自主经营，则最好有相应的社会资源，然后再综合、延展，并不是一味选择挣钱的业态。此外，条件再好的社区商业，投资者都要有先“放水养鱼”的心态，每一个商业都有市场运营周期。
