8月5日，上海新梅（600732.SH）报收9.13元，与7月底相比略有回调。此前的7月14日开始至7月21日，6个交易日间上海新梅股价从6.87元涨至7月20日的9.58元，涨幅接近4成。
此前的7月16日，上海新梅公布两则公告。
其称，目前正在商讨控股子公司上海新兰房地产开发有限公司（下简称，“新兰房产”）与中粮置业投资有限公司（下简称，“中粮置业”）的合作事宜，具体合作方式尚在筹划中，公司其他经营活动一切正常。其二则是其上半年业绩将大幅下降，预亏50%-100%。
但就在这两项并不算利好的消息出炉之后，上海新梅的股价仍旧一路扶摇直上。
然而记者调查发现，新兰房产与中粮置业的太古城项目合作事宜存在着众多的疑问。
由出售变合作
上海新梅的大股东——兴盛集团于2002年初以竞标方式取得了目前新梅太古城旧城改造项目，2003年借股权受让并实施重大重组之际,将新梅太古城注入了买壳上市的上海新梅。
2010年1月29日，新兰房产与中粮置业签署了《关于买卖新梅太古城项目一期之框架协议》（以下简称，“《框架协议》”）。
该《框架协议》规定，根据新梅太古城一期目前预测的可售建筑面积64672.08平方米，新兰房产拟以人民币13.5亿元（暂定）的总价将其以商品房销售的方式整体出售给中粮置业。
待项目完成工程竣工验收并取得大产权证后的5个工作日内，新兰房产将与中粮置业或其在上海设立的项目公司另行签订《上海市房地产买卖合同》。
随后，中粮置业支付履约保证金2.4亿元。
但此后的进展并不顺利。
及至7月16日，上海新梅公告称，“新兰房产”、“中粮置业”正在商讨合作事宜，具体合作方式尚在筹划中。
由“出售”变为“合作”，这期间到底发生了什么？
一位接近上海新梅的人士对记者透露，太古城项目之所以卡壳，是因为上海新梅出售太古城一期属于“重大资产重组”，其此前并未履行相关程序报批，因此搁置下来。
据2009年上海新梅年报显示，上海新梅总资产为19.1亿元，存货为16.64亿元，净资产为7.91亿元；营业收入为1.88亿元。
据《上市公司重大资产重组管理办法》第十一条第（三）款规定，“购买、出售的资产净额占上市公司最近一个会计年度经审计的合并财务会计报告期末净资产额的比例达到50％以上，且超过5000万元人民币”，即构成重大资产重组。
那太古城的资产额是否有可能超过上海新梅净资产的50％呢？
记者查阅发现，上海新梅并未公开发布太古城的资产评估价格。而据《框架协议》，上海新兰将太古城一期整体转让给中粮置业的协议价格为13.5亿元。
而一位熟悉太古城建筑工程人士对记者称，“太古城一期约6万平方米，建筑成本大约在5000元/平米，也就是建筑成本为3亿元左右。”
其解释，此处的建筑成本还不包括土地征用费、房屋拆迁费，而后者的费用之和估计不会低于建筑成本。
“商业房地产的评估价通常采用收益现值法。2009年至今，市场上商业房地的评估值一般是其所有成本的2-3倍。”一位资深会计师对记者解释。如按此推算，太古城项目的评估价有可能在4到6亿之间，而上海新梅2009年的净资产为7.91亿元，则有可能超过50%的警戒线。
