时入8月，久违的地产商融资场景再度在香港市场上出现。
不过，这次参与融资的并非过去常见的中小型地产商，几乎都是市场上的龙头。
8月4日，碧桂园（02007.HK）宣布发行价值4亿美元的优先票据，以购买尚未赎回的可换股债券和资助新增的房地产项目，在碧桂园披露的公告中，碧桂园特地强调，这种对新增房地产项目的资助，包括建筑费和土地款。
而在同一天，保利香港（00119.HK）也宣布将以每股8.8港元配售4亿股，所得款也是用于房地产项目的运营。与外界所料相似的是，保利的配股价正是市场所传的配股价的中间价。然而，这一符合预期的配股计划却依然让保利香港复牌后跳空低开。受其带动，一众大型地产股当天也有不同程度的跌幅。此前，大型地产商合景泰富（01813.HK）、世茂房地产（00813.HK）和远洋地产（03377.HK）都发布了集资计划。
比拟去年6-8月集资潮
这与去年同期的房地产集资潮颇有相似之处。如果投资者翻查去年地产商的融资记录，会发现去年6月至8月也是一个集资高峰。当时，合景泰富、上置集团、远洋地产、合生创展、保利香港都发布了形式各异的融资计划。
“实际上，到目前为止，地产商并不像外界所想的那样不缺钱。”一位欧资银行的中国投行高管对理财周报记者说，早在5年前，该高管就已参与内地地产商的融资计划，“目前我手中就有几个项目，其中一个融资额超过10亿港元”。该高管认为，现在一些地产商乐意集资了，一是市场气氛有所好转，投资者容易接受大额的融资，二是地产商手中的一些项目确实需要钱，“并不是说这些地产商手中没有这些流动资金，而是有些地产商认为，与其动用公司的自用资金，不如直接在市场上募集。这关系到这些公司的长远发展”。
碧桂园选择优先票据
据理财周报统计，此次地产商的融资手法比过往更加多样化，其中，世茂房地产是发行可换股债券，合景泰富是发债，保利香港是配股，碧桂园是发优先票据。
其中，最可圈可点的是碧桂园的发行优先票据。虽然这一优先票据的价值为4亿美元，但是，碧桂园只能从中得到3.88亿美元的集资净额，而每年的利率高达10.5%。如果这些票据全部兑现，至2015年碧桂园仅利息就要支付2.1亿美元。
为什么碧桂园要选择发行优先票据的方式融资，而不是采取配股或其他形式？估计要从碧桂园2008年发行价值约43亿人民币的可换股债券说起，当时发行的这一笔债券基本上将于2013年到期。正如碧桂园此次公告中说的那样，发行优先票据所得款项中有部分是为了收购这些可换股债券。
如果仅仅是上述可换股债券，对碧桂园高层的压力可能并不大，关键是当初碧桂园与美林还签订了复杂的现金结算股份掉期协议，股份总值据说高达2.5亿美元，这一协议有一基本条款，如果最终股价高于初步价格，碧桂园将向美林收取差额，如果最终股价低于初步价格，则美林将向碧桂园要求差额。
记者询问了几位地产圈内有名的专家，他们几乎都表示对这一掉期协议看不懂，只觉得有点类似于此前让国内众多上市公司大吃苦头的“对赌协议”。而按照过往的惯例，做实业的国内公司与做金融的外国投行“对赌”，鲜有国内公司赢的。
此外，碧桂园的融资中有部分资金是为了“赞助”新增项目建筑费和土地款，这也许与香港市场上的另一则传言有关。政府将大力清查闲置土地，对于拥有大量土储的地产商而言，如果捂地不开发，并不是一件好事。
