“CBD12宗土地引来了80多家开发商争夺，这平均楼面价最起码得上两万吧？再过两年周边的房子就都得七八万了。”近日，刚刚把大北窑附近一套住房挂牌出售的李先生告诉中介取消挂牌，至于原因，李先生表明了他对未来预期的看好。根据《广厦时代》从中介机构及代理公司了解的情况看来，像李先生这样的房主大有人在。同时，许多CBD核心区的住宅或商业项目，如首创·禧瑞都、时代帝景以及众多租售的写字楼，也因为CBD12块“黄金”土地的出让，不同程度地调整了价格。
12宗土地引来了“狼群环绕”，除地产公司外，还不乏宝马、三星等大公司。潘石屹更是明言，“哪怕有百分之一的希望,也要尽力争取”。
被誉为CBD“最后盛宴”的土地出让，真如看上去那么美吗？
●供应充足 商业地产回暖仍需防泡沫
还从未有任何一次商业用地的拍卖能像这12宗商业用地一样，对楼市有如此之大的影响力。80多家开发商逐鹿角力，12块地分拆成4块，早已“名满天下”的中服地块更是吸引了61家开发商，可见CBD核心区的价值在开发商眼里不仅仅是一块普通的商业用地，而是未来CBD区域的地标。
然而这个看上去很美的愿望是否能最终实现呢 ？
阳光100常务副总裁范小冲表示，此番CBD核心区12块地受追捧，正是由于相当一部分投资转向商业地产。“随着二套房贷优惠政策的取消、三套房停贷，住宅市场已经和商业地产面临着相同的投资环境，商业地产的价值正在显现。”
据了解，作为北京市乃至全国的商业金融中心，目前CBD区域的机构已经达到了4799家，平均每季度增长100余家，其中外资及港澳台企业946家，现代服务业企业2895家，占到CBD总数的60%。另外，金融机构有151家，聚集了17家外资银行分行及68家外资银行代表处，分别占整个北京市的68%及72%。无疑，CBD已经成为北京市金融机构数量最多、种类最全的区域。
即便如此，CBD发展扩大的脚步也没有停滞。根据搜房网统计，今年下半年，CBD区域仍将有多达5个全新的写字楼商业项目入市，新增42.1万平方米的供应量。空置率一直在20%左右徘徊的CBD将在下半年感受到更大的压力。业内人士认为，下半年的新增供应，将很可能对目前在租在售的商业项目价格产生冲击。
而根据此次土地出让规划，12块土地，总供应面积达186万平方米，在CBD区域功能逐渐完善、新增供应不断入市的背景下，如何进一步刺激CBD区域内商业项目的交易量将是未来不得不考虑的问题。
●近水楼台 区域一二手房价格或将受益
土地还未出让，CBD区域，尤其是中服地块就已经吸引了足够的人气，这也正是开发商所乐意看到的。据中原地产分析，186万平方米的土地供应，楼面价很可能接近或超过2万/平方米。总交易金额更是会达到数百亿元。
尤其是中服地块所在的四宗土地，业内普遍预计成交均价将在3万元/平方米以上。而周边的少数几个二手住宅项目的成交均价则多在35000元/平方米。一手住宅则毫无例外全部为5万元以上的顶级豪宅，如北京财富中心二期，均价为12万/平方米，长安8号为8万/平方米，首创·禧瑞都最新一期的对外报价也达到了69000元/平方米。
据潘石屹估计，算上建安费、设计费，中服地块仅开发成本就将在5万元/平方米。亚豪机构市场总监郭毅也认为，以后该区域的新增住宅，都将会是豪宅产品，产品的过于单一就使得在CBD区域工作的购房人不得不大量“外溢”。所有与CBD临近的区域或是地铁沿线，如北边的望京、丽都区域，东部朝青和通州板块，东南的百子湾、四方桥等都将因此受益。
●高密度制约 交通压力 让投资CBD担上风险
根据此次出让土地的规划计算得出，CBD核心区的12个黄金地块的容积率最低的也达到10，最高的容积率甚至达到了惊人的26。要知道，商业写字楼的容积率一般也仅在5左右，CBD区域还从未出现过如此多的高密度建筑群。换句话说，高密度的制约就要求必须在尽量少的土地上建成容纳更多人的建筑。300米以上的“高塔”未来将在CBD愈加平常。
据机构预计，出让的12宗土地将容纳6万人，在容积率如此大的前提下，上下班时公共交通工具是否更加拥挤？私家车是否无处停车？三环路如何吸纳这些新增的上班族？都成了投资置业或工作在CBD区域所不能不考虑的问题。近几年，东三环地区不断发生的水管爆裂跑水事件，就被认为是交通压力过大造成的。
虽然未来地铁14号线、6号线和CBD区域内原有的两条地铁线将一起分担大部分的交通压力，但资深的投资客仍对CBD区域长远的投资价值表示了担心。而这种担心一方面来自金融街、中关村、亚奥等商务区的崛起；另一方面就是CBD自身区域功能的制约。目前的CBD区域，早晚高峰时，车流量近乎饱和，无论是东三环还是东四环，经常出现交通堵塞、行驶缓慢的问题。中原地产张大伟也表示，如果未来没有更好的解决方案，交通堵塞愈演愈烈，将可能导致新企业望而却步、原有企业欲脱身逃离的尴尬，势必连带住宅市场的价值衰退。
