2010年8月12日-14日，2010博鳌房地产论坛在海南博鳌开幕。论坛邀请了樊纲、周其仁、陈淮、巴曙松、陈启宗、任志强、刘晓光、施永青、凌克等学者和企业精英参会，共议“新政下的中国房地产”。
以下为金地集团董事长凌克先生12日下午的现场演讲实录：
凌克：我今天发言主题是创新推动下一个地产的黄金十年。现在我们发展商的规模都越做越大，大家规模都做到300、500、1000亿的时候，我们这个房地产产业应该怎么发展？
另外中国社会也在不断进行转型，由一个出口外向型的社会向一个内需和消费型的社会转型当中，我们这些房地产公司应该怎么发展？
我本人在这里做了一点探讨，希望这些探讨可以给大家一些帮助。这些观点也不一定对，所以希望大家批评指正。
第一个要谈的就是今后我们这个业务模式的转变。在过去的十年，这些地产公司资产都由几个亿发展到今天的几百个亿，规模扩大了不少。但今后的十年，这些地产公司由现在几百个亿可以发展到1000个亿、2000个亿。
今后大家在中国房地产竞争中会面临一种什么样的竞争？首先看到的就是这个公司的规模扩大了；第二看到就是今后所开发的这些物业都是综合型的，既有住宅，也有商业；第三个就是这个投资规模都巨大，由现在的一个项目几十个亿的投资发展到今后一个项目100、200亿的投资。
我们可以看到的比较多的出现这样一些项目，就是在城市中心旧城的和旧村的改造。我们也可以看到很多在城市副中心的大规模的综合型的开发区。所以这两类项目都要求开发商具有非常强的商业开发的能力。
商业开发能力，就是我们这些今后的开发商必须要具备的一种能力。这样的能力的培养在过去几年我们也做了一些尝试，我们其中之一尝试就是在北京建国门外大街建设的北京金地国际花园，北京金地国际花园建筑面积40万平方米，其中住宅25万平方米，办公楼15万平米。
住宅当然就是在过去的几年都已经卖掉了，办公楼就是我们自己持有、对外招租。办公楼的建设对我们这样一家公司是一种新的能力的培养，对办公楼今后的运营也是一种新的要求，所以在这方面都要去向我们这些老牌的香港公司学习。
通过这种长时间的不断的培训、培养，办公楼也取得了比较好的商业业绩。当时投资这个办公楼是1.5亿，2002年投资，近期对办公楼做的一个估值，在6亿美金左右。
我们投资住宅的时候花了3年时间把它卖掉，投资回报在两倍左右。办公楼长期持有下来，包括它的租金回报，资产增值，这样算下来投资了6年，也有4倍多回报。好的地段开发好的办公楼，当然是非常有价值的。
最近我们在深圳新的市政府对面又拆掉了一个旧村，对这个旧村做了一个改造，建筑面积60万平米，其中有25万平方米就是购物中心，其他的35万平方米就是办公楼，已经在设计和施工阶段。
我们也很努力地争取把深圳这个项目打造成中国的最好的项目，但是这个所付出的努力是非常长的。就是像早上陈总说的，请了国际一流的策划师，请了国际最好的设计师，但是最后关键还是开发商自己的技术要成为国际一流才能做到，所以我们都在不断努力。
这个是我想说的一方面发展的方向。中国由一个出口型大国转向成为一个消费型大国，我们的经济结构发生了很大的变化。如果中国的住宅开发，现在进入了开发的终期，但是消费还是在中期，所以有非常多的消费市场空间。在美国可以看到前十名大的住宅开发商，同时也在美国看到有前十名专门开发经营这些商业，开发经营我们说的购物中心的这些开发商，规模和我们看到的住宅商一样大，但是中国现在就没有。
我们现在有一两家做的挺好，比如大连万达，他们经过十年尝试，现在做得越来越好，这是非常值得大家高兴的。刚才也听说张总准备开发自主品牌的酒店，这都是非常难得，这些都是非常好的发展方向。这些对大的公司自身发展就有这样的要求，对其他有志于商业地产开发的企业，也会有非常好的商情。
