2010年8月11日-14日，观点地产新媒体主办的“2010博鳌房地产论坛”在海南博鳌开幕。论坛邀请了樊纲、周其仁、陈淮、巴曙松、陈启宗、任志强、刘晓光、施永青、凌克等学者和企业精英参会，共议“新政下的中国房地产”。
以下内容为平安物业投资管理有限公司董事长兼CEO邹益民先生13日下午的现场演讲实录：
邹益民：我跟今天早上的孟晓苏总经理，我们两个以前都是做房地产的，现在都跑到保险公司去了。保险公司跟房地产有点观点的话，可能一个就是，今天早上孟总所讲的关于养老产业跟保险产品的结合的问题。
另一个我今天要讲的就是商业地产，因为保险公司有自己的写字楼的需求所带来的对商业地产的需求这么一个交接点。我讲商业地产另外一个原因是因为陈诗涛邀请我参加这个论坛的时候说目前很多房地产公司表现了对商业地产的一种热心，要求关于这个问题谈谈我的看法。我的看法可能是属于偏泼冷水那种。
目前中国的房地产开发走了差不多20年，可以说大部分中国房地产开发公司严格讲都是一个住宅工厂。为什么会出现这么一种情况呢？很多发展商都是去买地、盖房子、销售、回款，再买地，又重新。真正积累下来资产在手中的很多都是现金变土地这么一个过程，商业地产的不多，原因还是资金问题。
房地产本身是一个资金密集型行业，开发商从起步这十几年，为了能够尽快把资金积累起来去做大它。我们都遵循一个普通商业原则，希望货如轮转。资金因素是制约很多开发商没有做很多商业地产并把它保留下来一个最重要的因素。
第二个因素，需求的因素。在过去的十几、二十年过程中，社会上老百姓对住宅的需求远远多于对商业的需求，正因为有这么大需求量，做出来的房子都不够卖或者卖的很好，正是这个因素，变成大家都往住宅方面去做。
第三，技术因素。做住宅是大家比较容易看得见，相对来讲技术含量没有那么高。做写字楼特别做商场、酒店，它的要求更高一点。
第四，时间的因素。在这么一个大家都很狂热，急着去赚快钱的情况下，如果做商业地产的话，时间周期相对长得多。这也造成很多开发商在过去一段时间里，都不愿意去碰商业地产或者是只是把它作为住宅一个配套来做，而不是真正把商业作为主业来做一个最主要原因。
到了今天为什么大家又这么愿意去做商业地产？这是因为商业地产有商业地产的魅力，可能造成大家今天愿意做商业地产的原因，一个是中央这么多次的宏观调控，每次都是针对住宅市场。
除了这个政治因素之外，其他另外一个很重要的因素是，做商业地产可以分享到资产升值这个时段所给你带来的丰厚的利润。我们做开发商，开发住宅，假如是在上海的新天地附近，最辉煌的地段，十年前在那里的楼板价大概2000元，那个时候住宅在那个附近是6000元。今天楼板价已经去到3万到4万，也就是土地成本已经上涨15-20倍，如果10年间，资本金没有涨15-20倍，你回过头假如没有达到那个水平，等于是回到了起点。
当然现在我们说的几万块钱的楼也包含了这几年的建筑成本和建筑质量的改善，但是总的来讲，房地产的升值其实最主要的还是土地的升值。在土地上面所附着的建筑物也有升值的空间，例如因为物价的上涨、劳动成本的上涨，造成你要建同样的东西的话，你所需要花的成本高了，所以它也存在一个升值，但是相对于土地升值比较来讲，土地升值这块空间要更大，如果你做了一个商业地产，拿在手上的话，你就很自然的就享受到了资产升值空间。这就是商业地产的魅力。
做商业地产还有一个好处，政府的政绩需求带来对地价很大的吸引。我们去买住宅用地肯定要招拍挂，但是买商业用地，当然也要招拍挂，但是可能因为政府希望你做这些东西，所以你就可能跟政府谈到一个比较好的地价。相对来讲最起码比住宅更有吸引力的一个地价。
第三个原因，城市化及消费需求带来的一个需求。在于城市化过程中做了很多住宅，改善了很多老百姓居住的要求，但是有很多城市，特别二三线城市对商业的需求，特别商场的需求，还是蛮大的。对写字楼需求这块相对比较少。
第四个需求，上市公司对业绩的需求。上市公司如果纯粹住宅开发，因为销售存在比较大的波动性，今天房地产一调控，肯定价格就下来了，销售量也下去了，利润波动就出来了。但是假如你有一部分商业地产的话，你就能通过商业地产打底，给你一个很好的平衡。
比较典型的是香港的一个叫新鸿基地产的公司，一年利润就100多亿，但是来自商业、写字楼这些租金收益贡献大概60多亿，占到总利润的一半。哪怕是香港的楼市卖的好一点、差一点，造成它的销售利润有一个波动，但最起码那几十亿租金带来的利润已经在垫底，所以它的利润波幅就不会显得太大。还有一个，企业及老板荣誉感的需求。企业觉得我这里用了一个比较好的写字楼，有一个自豪感。这也是大家对商业地产的追逐。
