广州两大商圈共同发力

广州两大商圈共同发力 2003年03月07日 　　近期，想投资商铺的人可能会感觉到广州商用物业开发的前进步伐。作为广州自古以来商业中心的北京路，正有２０万平方米商铺浮出水面，其中名盛广场、光明广场两大具有震撼性的强力物业，以全新的经营理念将刷新北京路长期以来商铺供应缺口较大的现状，改变老北京路单一的商业形象。新城区商业重中之重体育中心一带，以号称中国首席铺王的正佳商业广场为代表的多个大型综合商场的酝酿起飞，给市场带来了强大的震撼。做为南中国有着悠远商业历史的商业都城，广州的商业繁荣一直让老广州们引以为荣，但是，随着９０年代以来国内多个城市经济带的开发，国内商业出现遍地开花的局面，广州的商业优势在全国经济向好的大背景下似乎日渐消逝。今年，随着北京路、体育中心两大商圈的同时发力，以及大量新铺对市场需求的承托，多位业内人士认为，２００３年将是广州商用物业创新性发展的一年，广州将再次散发商都光芒，吸引众多的投资客前来。北京路商圈　迎来商旅时代　　去年十月一日，为期７个月总投资达３０００多万元的广州市北京路商业步行街整饰工程胜利竣工。改造完工后的北京路商业步行街保留了北京路作为传统商业街的岭南风情，除商业氛围更为浓郁外，还将按照“商旅互动”的要求，把商业资源和旅游资源整合，使得北京路、大佛寺、南越王墓、古书院群连成一片。　　同时，改造装饰工程过程中发现的藏于步行街地下的“千年古道”文物坑，经过抗震玻璃罩处理，游客们可以享受到边逛街边观赏历史文物的无穷韵味。此外，立体光带、冰柱喷泉等新景观，极大美化了北京路的购物环境。北京路商圈除了传统的商业功能以外，还承担起了传承广州历史的责任。相关负责人表示，未来三年内步行街将扩展为大步行街商业区，北京路将成为外地游客到广州不容错过的一个购物天堂和旅游景点。 辐射商圈商机涌动　　随着北京路商业层次的逐渐提高，整个商业街已经呈现出一定的饱和状态，这时候，浓郁的商业氛围开始向周边地段蔓延，形成了一个由北京路商圈带动的辐射商业地带。目前，由北京路北端往西直至解放路一段已形成了一定的商业氛围，大约３００米的地段以中旅商业城作为龙头商场，区间连续出现了成片商业街铺，虽然目前大多是临时建筑，但丝毫没有减弱它们对辐射商圈商业气氛的烘托。最近位于地铁１、２号线交汇处的“百汇新天地”，以１２０元／平方米的月租金推出大型青少年时尚潮流用品的综合商场，所有商铺一律不分楼层座向以先到先拣铺的方式向商家短期出租，在投资客中引起了极大的关注。　　商用物业策划专家周颖舟认为，由成熟商圈辐射出来的商业地带不是传统的商业区，难以与成熟商区抗衡，但是由于其一般是传统商业街的必经之路，在一定程度上分享了成熟商区的客流优势，加上可供开发的地块相对较多，可以成片开发商铺，且一般铺租相对便宜，因此，辐射商圈商铺具有很大的投资空间。 商业投资正是时候　　据行内人士透露，北京路上临街旺铺的租金，面积在５０平方米以上的大店，月租一般是９００—１０００元／平方米；３０—５０平方米的，月租一般是２０００—３０００元／平方米；３０平方米以下的，一般租金在３０００元／平方米以上。　　从多家二手中介反馈的市场信息可以知道：北京路的商铺租金回报在１５％左右。普普通通一间５平方米的小铺，月租金竟可高达７·５万元，每平方米的租金为１·５万元。银座、金域、太白商场中的２—３平方米的小铺位，也由一手租价的２０００元，被炒至６０００—７０００元，而且想要租到一个铺位的有时候要耐心的等上一两年。专家分析：随着广百新翼负一、负二层９０００平方米商铺的开张，以及名盛广场、光明广场、丽的百货、中山五路辐射商圈丽新集团项目，总共近２０万平方米的商铺进入市场，将令商铺供货有所缓解，亦可能令租金相对回落。随着北京路剩余路段的逐渐开发，在大量新货同时并举之后，北京路几乎再没有可供成片开发的土地，想要赶上投资成熟商圈商铺的快速列车，如今已经到了出手的时候。周颖舟认为，目前成熟商业街同时有如此大量的新铺上市，是历年来比较少见的，在选择商铺时应注意了解各种商铺的经营特色和具有的独立个性，不应该盲目随波逐流。 北京路商圈背景　　北京路自古以来就是南中国的著名商业街，其历史可以追溯到２０００多年前的秦汉时代，“广州第一街”的名称至今依然家喻户晓。从“前年古道”遗留给世人的追溯和怀想到高地街小商品批发市场引发的商业浪潮，到西湖路夜市零散售卖火热全国，如今北京路上站稳了脚跟的广百、新大新已经成为国内日营业额令人咋舌的商业佼佼者。　　现在，北京路上依然保留着极富岭南文化的骑楼，浓郁的商业文化气息依然保留有传统商业特色。但是，经过历史的铸造，现在的北京路已经具有了多项有利的条件：　　第一，北京路是广州最繁华的商业街，成为引领广州时尚的现代商业窗口和国内外游客的旅游观光的购物胜地。　　第二，北京路有便利的交通网络，周边有数十条公交线路，连接北京路与广州各繁华路段，地铁一二号线交汇点公园前站紧邻北京路。正在进行的北京路升级改造工程为游客创造了良好的购物环境，并开发了“前年古道”等文化古迹，使北京路更具文化风情。　　　　　陈筱岚体育中心商圈　广州新名片　　商用物业策划专家周颖舟指出，如果说北京路是广州传统商业的形象代表，那么新崛起的体育中心商圈就是广州如今商业发展的新名片，聚焦了９０年代以来广州商业发展的大步向前。其取代北京路商圈成为广州第一商圈是广州发展的必然。这种替代对整个商业发展来说，是一件好事。　　作为广州城市发展的脉络，在沿袭传统文化传承的基础上，天河商圈洋溢的现代感、新鲜感、个性主张的自由宣泄以及对传统经营模式的更新和提高都烙上了城市发展的痕迹，当整个城市重心向东部天河倾斜时，体育中心商圈的商业地位自然不言而喻。　　目前，体育中心商圈已经形成了成熟的框架：从物业上看，有天河城、购书中心、宏城广场等领头大将；从经营商看有天贸南大、吉之岛等实力派商家。随着今年正佳广场等众多大型物业的涌入，体育中心商圈硬件————商用物业，将不断为未来几年该商圈的商业发展推波助澜。　　 商业物业投资升温　　商业上的成功首先要拥有独一无二的位置和高素质的硬件设施，于是，成熟商圈里的竞争在先期就表现为商用物业的比试。体育中心商圈的硝烟味是从去年正佳商业广场动工开始的。正佳来势汹汹扬言要做全国铺王并成为亚洲第一商圈的领跑者。　　与此同时，占据地利优势的城建集团在体育中心周边同期推出三个项目：　　位于购书中心附近的维多利广场是集商业、办公于一体的新项目，这是城建集团为加快培育一批大型商业物业，实现物业经营业务规模化、集约化经营的一项重要举措。维多利广场已经于上月成功举行平顶仪式，近期将有大量商铺推出市场，其对未来体育中心商业格局的冲击已经引起了媒体和同行的关注。据了解，城建集团力求把维多利广场打造成为一个综合大型的商场，以迎合年轻人口味的潮流时尚店为主。　　同时，城建集团还斥巨资收购了天河大型写字楼项目财富广场，对其进行了全面的改造续建，其６层裙楼商用物业也涌现了为数不少的商铺；去年下半年城建集团力推的３Ｅ概念写字楼—新创举大厦裙楼部分也有一定商铺推出。 正佳领头打造广州第一商圈　　早期体育中心商圈的兴起很大程度上得益于天河城的崛起。据天河城广场发展商天贸集团透露，日均客流量达到１８万—２０万人次，高峰期往往会达到６５万人次的纪录。但天河城作为新兴商圈的主力军，也存在休闲娱乐功能不足、主题欠缺等遗憾。　　专家认为，要继续保持广州商业在全国的先进地位，首先必须解决的是，找到广州全新的商业形态。　　据介绍，位于体育东路上的正佳广场定位为亚洲第一ＭＡＬＬ（大型综合购物娱乐休闲中心），业内人士分析，正佳广场所处位置极佳，先天条件得天独厚，只要发展商将成熟商圈的价值和ＭＡＬＬ的价值有机融合，定能获得意想不到的效果。如果２００４年正佳能顺利上马启动，届时，体育中心商圈将成为广州规模最大、业态最现代、经营理念最新、配套场所最全、建筑最新颖、交通最便利的“第一大商圈”。据知情人士透露，由于地理位置优越，国际零售业巨头如吉之岛、沃尔玛、欧尚、百佳、家乐福等都瞄准了正佳广场。 辐射效应拉动东站口岸商圈　　　成熟商圈对周边的商业氛围一般都具有一定的带动和辐射作用，现在体育中心商圈已经呈现出向周边扩散的趋势。最明显的表现为，目前从体育中心往北出现了依托火车东站和地铁效应的东站口岸商圈。　　据了解，广州东站的人流量很大，火车所带来的日人流量是３万多，地铁带来的人流量则达到了２０多万，同时，体育中心商圈范围内商用物业相对成熟，租金一直高企，于是往北走出现的中泰国际广场等商用物业就为商家提供了更多的选择。周颖舟指出，附近体育中心商圈辐射过来的商业氛围与火车东站商圈的口岸效应相结合，东站商圈目前已经出现了良好的发展势头。目前中泰国际广场经过经营上的调整后，状况已经得到了改善，加上去年５月天誉书城的启动，以及中信项目的加入，东站一带将成为紧随体育中心商圈的又一个潜力商圈。而在市政规划里，未来体育中心周边将作为中央零售区，珠江新城作为中央商务区，宏城广场将作为大型的市民休闲城市景观广场，因此体育中心商圈未来的辐射能力相信还会继续扩大。 体育中心商圈背景　　体育中心商圈初显于１９８６年天河体育中心落成，但是一直到１９９４年广州购书中心落成，整个商业气氛还处于聚集阶段。随着１９９６年天河城投入使用并逐渐被市场接纳，体育商圈基本形成，商业氛围越发清晰。　　１９９７年宏城商业广场落成，与天河城携手搭建体育中心商圈的领头地位，与此同时，中信广场投入使用，天河北一跃成为广州第一大商务区，随之带来的巨大白领、金领高消费客流，使体育中心商圈更趋成熟，成为与北京路并架齐驱的商业中心，同年，地铁一号线开通，与天河城连成一体的体育西站打开带来了巨大的客流。　　２００１年广州城市规划出台，天河成为最大的受益者。２００２年，广州新城市中轴确立，中轴线由北往南贯穿体育中心商圈，体育中心商圈无限的发展前景更为突显。２００３年，号称全国铺王的正佳商业广场加入体育中心商圈，同时，太古广场、城建集团推出的维多利广场、新创举大厦裙楼物业等众多商用物业上马启动，整个体育中心商圈商铺供不应求的局面将得到改观。　　　　　　　　　　　　　　　　资料链接 正佳商业广场　　体育东路上现正吸引千百投资商的正佳商业广场引进世界先进的体验经济模式，将购物与体验融合，以亚洲体验中心为设计定位，商场里零售、餐饮、娱乐产业按５２：１８：３０的黄金比例设计。投资４０亿打造的正佳广场占地５·７万平方米，裙楼商场推出３０万平方米商铺，繁华地段商铺出货量之大甚为少见，总量远远超过目前广州出货较多的北京路。该商场位于天河东与体育东路的交汇点，连接宏城广场拆除后打造的６万平方米的市民广场，预计建成后日客流量可以达到８０万，可供４万人同场同时消费。目前销售方式为只售３％，其余只租不售。　 维多利广场　　位于体育西路购书中心旁由广州城建集团开发的商用物业—维多利广场于２００３年１月１０日举行平顶仪式，是集商业、办公于一体的新项目。这是城建集团为加快培育一批大型商业物业，实现物业经营业务规模化、集约化经营的又一项重要举措。有业内人士表示，其将会成为今年新年期间广州商用物业的一大亮点。 财富广场　　财富广场项目占地面积７３２０平方米，总建筑面积８万平方米多，由两座高度为２８层和３８层的塔楼以及６层商业裙楼、２层地下车库组成，塔楼每层平均建筑面积约９５０平方米，是集高级写字楼、中西式餐饮、大型会议中心、银行、商务、会所等功能于一体的综合商业物业。 新创举大厦　　位于体育西路的新创举大厦是广州首家号称“３Ｅ”新型写字楼的大厦，该楼盘定位引入美国著名的建筑师Ｊ．Ｌ．ＷＩＬＬＩＡＭ提出的“３Ｅ”写字楼新概念，将写字楼最重要的元素————Ｅｎｖｉｒｏｎｍｅｎｔ（环境优势）、Ｅｃｏｎｏｍｙ（经济优势）与ｅ—Ｅｑｕｉｐｍｅｎｔ（智能化设施优势）合为一体。“３Ｅ”概念在西方发达国家影响很大并得到广泛推广，曼哈顿、东京、伦敦等多个地区已经形成了３Ｅ新概念写字楼的新趋势。 光明广场　　光明广场位于北京路和西湖路交界处，总占地８０００多平方米，其规模与广百新翼相当，地下两层，地面九层，是北京路唯一纯商业广场。首层商铺均价为８·８万／平方米，共５８个铺位。二层商铺均价５·２６万／平方米，共５１个铺位。三层商铺均价为３·５７万／平方米，共７５个铺位。四层均价２·５４万／平方米，共９３个铺位。该楼盘设计独特，非常时尚，且集娱乐、饮食等于一身。其建筑设计受到广州市建筑学会理事长林兆璋的高度赞赏，称之为集古今中外特点于一身的建筑。 名盛广场　　地处广州龙脉腹地的北京路商业步行街的名盛广场总占地面积为１·６万平方米，总建筑面积为１４万平方米，楼高３２层，负１至７层全为商铺，集文化、休闲、旅游于一体，设有３０００多平方米的文化广场和２·７万平方米的地下停车场。据了解，名盛广场将整合古羊城的历史文化精髓，设立“粤秀坊”。６００个车位的地下停车场将缓解北京路车位不足的难题，以及可容纳１５００人的“国际宴会厅”，将弥补目前北京路没有大型商业展示中心的问题。有关人士指出，该广场的建成，将成为北京路商业步行街的标志性广场，与中山路入口广场、西湖路口（广百广场）、文明路入口（永汉电影院）将成为四大标志场景。