渝开发联手复地开发的南山黄桷垭地块 见习记者 张琰 摄
资本市场上长袖善舞的上海富豪郭广昌，再度在山城出手。手握近5年来南山最大地皮326天后，渝开发(000514)为旗下的重庆南山黄桷垭地块找到了合作者。8月19日，随着一纸协议签订，近千亩黄桷垭地块“一女二嫁”，除了渝开发外，还多了一个“夫君”上海复地。
当日晚间，上海复地(02337.hk)与渝开发(000514)均发布公告，渝开发将所持有的全资子公司重庆朗福置业有限公司50%的股权作价2.3亿元、以及对朗福公司享有的50%债权作价2亿元(共4.3亿)转让给上海复地投资管理有限公司。
复地的“曲线拿地”，与2年前万科通过渝开发曲线拿地，手法如出一辙。
“谈判”4月开花结果
2年前的经典并购案例，今日重现，主角从“渝开发——万科”变为“渝开发——上海复地”。和上一个项目谈了几乎1年相比，此次的合作谈判用时4个多月，便开花结果。
“我们和渝开发的接触开始于今年4、5月。”昨日，上海复地投资总监廖元高称。上海复地方面认为，这是个和本土地产企业强强联合的好机会，是双赢局面——渝开发上一个项目公司转让出现在2008年，彼时，其旗下子公司转让50%股权予万科。
但记者未能获悉，究竟是谁先向对方伸出橄榄枝。
根据协议，8月30日前，复地投资将拿出首批2.65亿人民币的真金白银给渝开发，9月上旬，复地投资将获得渝开发转让的20%股权。12月25日，复地再付款1.98亿后，将再拿到30%的股权。
楼面地价仅1248元/平方米
南山“肺叶”，地块稀缺如凤毛麟角，何况近千亩的大型地块。地产业界认为，该地块系我市数年来土地市场上出现的，南山当地最大块土地。
地块位于重庆南山黄桷垭，重庆邮电大学与老厂道路之间，该地块目前尚空置。渝开发拿地时间为2009年9月25日。资料显示，该宗地位于重庆市南岸区黄桷垭组团c标准分区，总用地面积955.48亩，其中建设用地约794.59亩。土地用途为二类居住、商业金融业，容积率1.5，地上总建筑面积794,457.5㎡。成交单价为1248元/平方米，成交总价为人民币6.6亿。
为开发此地块，拿地过后不到1月，即2009年10月15日，渝开发注册成立全资子公司重庆朗福置业有限公司(以下简称“朗福置业”)，注册资本1亿，2010年7月20日，渝开发对朗福置业增资2亿，使其注册资本转为3亿。
公告显示，根据双方约定，渝开发转让一半股权和债权后，朗福公司经营所产生的税后净利润，由渝开发优先分配4.66亿元，然后再与上海复地按1:1的比例对朗福公司进行利润分配。
复地曲线拿地因包赚？
“之所以并购‘朗福置业’曲线拿地，是因为该地块实在太优质。”上海复地重庆高层确认，该块土地上，将修建别墅项目，花园洋房和小高层也在考虑范围内，最早将于明年年底入市。
“按照1000多元/平方米的楼面地价计算，建成别墅，成本最多在5000元/平方米。”重庆容磁地产经纪老总王雪松(微博博客)称，渝开发和上海复地签订的协议，对渝开发十分有利，但上海复地也不会做亏本买卖。
王雪松称，目前，重庆市场上别墅价格在10000元/平方米以上，基于此，即使与渝开发对分利润，复地该项收购，已立于不败之地。
这是复地在渝的第二笔收购。上海复地惯于以收购的方式曲线进入城市。2005年，复地以2.457亿元代价，收购重庆润江置业有限公司100%的股权，从而进入重庆。
渝开发获取黄桷垭地块，正值重庆土地市场一路高歌，但随着4月15日地产调控政策出台，地产市场扑朔迷离前途未明。渝开发此次转让股权，或有规避风险之意。
渝开发公告称，“本次转让朗福公司股权及债权，并实现朗福公司利润的优先分配，将有利于公司规避和转移项目的开发风险，增加现金流和改善财务状况。”
8月下旬，上海复地公布半年报，计划未来加快其二线城市项目的开发速度，增加优质土地储备，进行区域的战略布局并推进私募房地产基金的发展。本报记者颜琅
复地增加土地储备或为回归a股？
作为复星集团的一个组成部分，上海复地秉承了郭广昌运作资本的高超手法，挥舞支票本，4.3亿撬动重庆南山千亩大盘便是精彩案例。
房地产开发在很大程度上是依靠资本的成功运作。在当前房地产宏观调控的背景下，银行收紧银根，复地资本运作空间由此显现。
此前，复地(集团)股份有限公司(02337.hk，下称上海复地)董事长范伟表示，公司已重启在中国内地上市的计划，准备在2010年通过a股首次公开募股(ipo)筹集超过人民币10亿元的资金。
“作为较早一批成功登陆香港资本市场的内地房企,复地近几年在公开市场的资本运作鲜有突破。”一位熟悉复地的业内人士指出,去年发行19亿元公司债是个新的开始,重头戏还在后面,就是回归a股。此次南山拿地，与重庆本土开发商积极合作，谋求共赢。不仅意在增加土地储备，这次交易或许正是上海复地借助在内地扩大土地储备为回归a股做准备。
