作为近四五年时间内都未有新场亮相的农林下路商圈，美东自动工之日起便引起了业内关注，不少人士对这股新鲜血液寄予了厚望。只是它的出现，是否真的能引领农林下路这个传统商圈重返往日的繁荣、令其再上一个台阶？
商业现状：
竞争力在退减 知名品牌在流失
相比起同区的中华广场商圈的流行前线、邻区天河城广场旁的又一城等，农林下路商圈的商铺价值明显处于较低位。一些商业地产操盘手和投资者介绍，“现在流行前线的租金已飙升至2000元/平方米/月左右，而天河又一城的商铺营业仅一年多，已经从去年5月份的400-500元/平方米/月，暴涨至现在的1200元/平方米/月左右”。
相比上述两地商铺而言，农林下路商业的发展似乎正处于滞缓状态。“租金在最近两三年内都基本没有什么变化，有些地方的商铺，经营者已经换了几批”，满堂红商铺部经理郭海波对此有些无奈，“自从中华广场、天河城广场等崛起，就令农林下路商圈的竞争力大为削减，而今，这里的知名大品牌已经剩得不多了”。
据分析，商铺性质是阻碍该商圈发展的最大颈瓶。“除了王府井百货、东山锦轩、新富熊大厦等三座较大型商厦，其余多是散铺，且不少是临建。临铺面积不大，配置不高，合同期没保证，这就令不少品牌望而却步，甚至纷纷搬走；同时，一条商业街上又有银行、医院等，对街铺起了间断作用，所有商铺就无法一气呵成串成一条线，人流难免减少”。
前景把脉：
大商厦引领升级换代
在不少白领看来，而今逛农林下路，除了三大商厦，街铺的吸引力相对较小。曾经繁华的商业街，真的无力旗鼓重振了？
农林下路优势并未消失。一份专业商业调研机构的数据显示，农林下路商圈的辐射东至广州大道，西至东川路，南至东华东路，北至环市路，整个商圈内常住人口超过15万人，共计住户超过53000户。该范围内共有锦城花园、东风广场等数个豪宅群、多个政府机关和事业单位以及大量写字楼，仅写字楼里的中高级白领就有3万人左右。该范围内，年家庭消费4万-6万元的中档消费家庭，约占该区域家庭的44％，年家庭消费6万-8万元的中高消费家庭约占15%，年家庭消费8万元以上高消费家庭约占7%，即是说，农林下路商圈内的主流消费群体以中高端为主，商圈重振旗鼓的根本所在就是如何让这些消费力不外流。
调查数据还显示，工作日农林下路平均人流量为五六万人之间，节假日人流量则在七八万人左右，最集中的两个地方，一个是东山口地铁上盖的锦轩现代城，二是王府井周围。业内认为，五号线区庄站犀牛路出口开通后，这里的人流量会更大。
如何能聚集更多的人气？还得看大场的表现。郭海波表示，美东百货的出现、明年将推出市场的老干活动中心的裙楼商业，以及建和大厦旁边即将兴建的又一个商厦都非常值得关注。据介绍，美东百货有4万平方米的经营面积，老干活动中心裙楼也有1万平方米左右，再加上已有的王府井百货等，农林下路商厦面积便超过10万平方米，体量增加一倍，加上新场定位较高、设计新颖且都将引进知名品牌，这些都是令消费力回流的支撑点。
可以说，政府要将农林下路商圈顺利升级为都市中心商圈、成为广州的淮海路，目前正在按步骤逐一进行，建和广场的开售、美东百货的即将开业，便是升级的又一大步。
