在日前召开的“2010中国城市综合体发展峰会”上，中国人民大学教授、中国商业地产联盟副会长黄国雄指出，中国商业地产的发展呈现出总量不足、结构失衡、多方介入等三大特征。
黄国雄认为，我国城市化水平较低，商业地产总量不足，具有广阔的发展前景。随着城市化水平提高，对商业地产的需求也逐步扩大，每增加一个城市人口一般要增加0.8-1.2平方米的商业地产需求。
现在中国每年有将近2000万的人口从农村转向城市，对商业地产的需求每年增加1600-2000万平方米。
第二个特征是结构失衡，表现为区域不平衡、区位不平衡和业态不平衡。现在很多商业综合体并没有按照经济规律、人口布局来发展，模式缺乏特色，缺乏业态的互相配合。
黄国雄认为，商业是多种业态的整合，不同区段应该有不同的结构，结构失衡会使整个城市的发展只出现一个模式，从“千店一面”走向“千城一面”，城市和综合体项目的发展都会受到限制。他认为，商业地产的消费需求是多种多样的，不同城市、不同地段、不同消费群体有不同的消费需求，同样一个模式移植到另外一个城市，效果肯定不会一样。所以，要根据不同城市、不同地段，研究不同的组合，而不是搞“又大又多又好”的综合体。
第三个特征是多方介入，进入商业地产领域的开发商非常多，造成恶性竞争，效益降低。具体表现为，普通住宅开发商转向商业地产开发；零售业向上延伸，开发商业地产；外资进入，通过各种形式来控制商业地产。
城市综合体运营商与开发商对经营理念与项目的理解并非完全一致，如何“求同存异”，共同发挥城市综合体的最大效益，是对话环节另一个最受关注的议题。山东三维华德投资控股有限公司CEO冯义厚认为：“城市综合体本不能简单的当成地产来理解，因为核心不在于地产，核心在于里面的内容。”据介绍，三维华德一方面是城市综合体的开发商，同时也持有了大部分的物业面积，通过积极发展零售业的方式聚拢人气、商气，进而提升地产价值。与会嘉宾纷纷表示这个思路对于处于发展的初期阶段的城市综合体开发方而言，是一个良好的借鉴。华堂商场开发部部长靳福祥认为开发商与运营商应该共同承担提升城市综合体活力、发挥最大效益的责任，他谈到“开发商把地方租出去了就不管了，而我们（运营商）吸引顾客，完善环境，包括残疾人、卫生间等等都要考虑，但是开发商不考虑这些问题。”他认为只有真正站在顾客的角度考虑问题，才能真正地让“城市综合体火起来”。
