去年开始，石家庄城市商业综合体项目呈现井喷态势。省会从南到北，从东到西，商业综合体遍地开花。特别是今年，浙江广厦集团投资80亿元北焦城中村改造项目、上海仲盛投资200亿南焦村改造项目，再加上目前省会最大的城中村改造项目——南翟营改造项目都规划了大型城市商业综合体。
省会的城市商业综合体是不是太多了？石家庄是否有小马拉大车之嫌？本期“聚焦2010城市综合体”在两大追问中，请业内人士对省会商业综合体的发展进行详细分析。
追问一 省会城市综合体为何遍地开花？
城市中所谓城市综合体，是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合。那么，城市综合体除了受到城市经济发展的影响，还与哪些方面有关？
综合体出现
品质化时代的需要
“石家庄这个城市已进入品质化时代，传统百货业态已承载不了市民购物、休闲需求，具有城市综合体风格的商业地产项目就应运而生了。”河北省商业联合会副会长兼秘书长曹润亭说，城市综合体项对原有的传统商业进行冲击，也能够改变省会原有的商业格局。
现如今，在发展“总部经济”引领下，桥东区辖区的大型商业综合体项目频布点、密分布。对此，石家庄市纪元地产总经理唐利军认为，城市中心也开始从建筑形式到功能的升级换代，中山路上大大小小的商业地产项目繁多，这条城市主干道也有必要重新定位其功能。
全国房地产经理人联盟副秘书长陈宝存认为，城市综合体是城市经济发展的必然结果。就石家庄而言，随着经济的发展，商业中心已不仅仅局限在中山路附近了，迫切需要向城市其他地方分散。尤其一些国内一线房地产开发企业纷纷加入石家庄的城中村改造中来，从而加速了城市综合体的发展。
市场需求
“宅冷商热”投资者增多
近年来，省会商业地产建设如火如荼。就连今年4月“国十条”出台后，它的建设步伐也不曾放慢过。石家庄市房地产业协会副会长李水源说，从目前房地产协会掌握的市场情况看，调控政策出台后，房地产住宅市场遇冷，而商业地产市场相应受各类政策的影响较小。
此外，商业地产的投资收益较高以及升值空间大也使得投资者一直看好它。李水源表示，国家的调控政策明显限制住宅市场投资倾向，新政后购买第二套房就要首付50%以上，和投资商业地产的首付比例几乎一样。且与住宅市场过高的租售比相比，商业地产市场的投资收益更高。“ 国家政策一直对商业地产变化不大，曾经金融、税收都向住宅倾斜，导致住宅价格涨得较快，商业地产的价格反倒没起来。这样商住价格倒挂出现的一个结果就是，商业地产反而有比较大的保值空间。”李水源说。
去年开始，石家庄城市商业综合体项目呈现井喷态势。石家庄桥东、桥西、长安、新华、裕华、高新、正定等区县均有大型商业综合体项目落户投建。对于石家庄这个城市而言，现在的城市综合体项目是不是太多了？
追问二 石家庄城市综合体是否太多？
数据显示
省会商业地产远远不够
一个成熟的、稳定发展的城市，人口与商业地产的比值应该是1比2。“根据规划，石家庄未来的人口将达到500万。商业地产的面积应该达到1000万平方米。而目前石家庄登记备案的商业地产面积约670万平方米，还有300多万平方米的缺口。”李水源说，目前来看，石家庄商业地产项目还没出现过剩的情况，还是符合城市发展需要的。
陈宝存也认为石家庄的商业地产发展程度不高。”我国南方一些城市，商业地产的价格大概每平方米六七万元，远远高于住宅的价格。”他说，在正常的情况下，商业地产的价格应该是住宅价格的两倍左右。
未来发展
起步晚、发展机会很多
同周边省会城市相比，石家庄是被业界公认的价值洼地。在“三年大变样”的吸引下，越来越多的国内一线大型房企看中了石家庄。如万达集团总投资80亿元建设石家庄裕华万达广场，浙江广厦集团投资80亿元打造北焦城中村改造项目。
广厦控股董事局主席楼忠福坦言，“现在的一线城市地产市场已经做得差不多了，包括一些南方城市也已经做得比较成熟了，而石家庄才刚刚开始，机会很多。”
陈宝存表示，从目前石家庄的经济发展水平来看，石家庄的城市综合体项目略显有些盲目，但大型房企的进入保障了城市综合体项目的发展质量。如万达有自己固定的百货合作商、酒店合作商等，万达建在哪里，这些商业就跟到哪里并在当地形成一个新商圈。地产商是经济发展最好的瞭望者，用不了多久，石家庄的经济、人口将与这些大的城市综合体相匹配。”
