0racle与Reading中心商业区

房地产开发带来的郊区城镇化，注定未来的城市边缘会出现不少商业中心，商业地产及商业区的规划，已经摆在了我们面前。国外一些案例则告诉我们，成功不仅需要开发商自身的努力，还需要政府好的规划和社会支持。Reading市镇位于伦敦西方约65公里，搭乘铁路约25—30分钟的车程，为大伦敦地区西方中长程铁路交通的转乘卫星市镇要站，是北往牛津、伯明翰，西往伯斯、卡地夫，南往南安普敦的必经之路。根据Reading行政区的调查，在25分钟的通勤区内居住人口为80万人，有效商圈涵盖170万人；由于便捷的交通与几个主要成功的科技园区开发，高科技厂商在那里聚集，数个世界著名的软件公司如Microsoft及Oracle的英国总部均位于此区；另外，欧洲著名的保险公司———保诚人寿(Prudential的办公大楼，亦位于Reading铁路车站旁；Reading铁路车站后方约500公尺的步行距离，即为ThamesRiver，优美的景观步道与游艇划船等水上活动的地点，是英国当地人与观光客主要的休闲去处之一。丰富的Reading市镇Reading更是一年一度的世界音乐舞蹈季WOMAD(WorldofMusicandDance)的重要场所。在英国，市镇中心（TownCentre）是指传统市区中，零售商店自然聚集而成的商业中心，此概念乃是相对于现代整体规划管理的购物中心(PlannedShoppingCenter)，由于大型购物中心大量设置的威胁，许多传统市镇商业中心面临压力。而TheOracle购物中心的开发，不仅未破坏到传统的市镇中心，甚至更进一步地将整个Reading市镇中心的数个旧有购物核心（如BroadStreetMall、FriarsWalk）与主要零售商店街道Broadstreet成功地结合，并吸引大量的人潮。尤其是近一两年的市区发展，由于TheOracle与Reading便捷的铁、公路交通，带动整体Reading市区中心在市容与购物休闲环境的改善，其中餐厅、Bar与NightPub的数量大量增加，使Read－ing中心成为周围市镇的重要聚会场所。每逢晚间与周末活动增加，成为青少年交谊、放松的主要去处。此类成功结合新购物中心与传统市镇中心的规划成功案例，尚可在位于南安普敦(Southampton)于2000年开幕的WestQuay购物中心与SouthamptonTownCentre的结合中看出，WestQuay与TheOracle同属开发商Ham－merson的得意之作，不过，南安普敦由于开业的时间较短，其对于整体市区的发展影响，仍需进一步的观察。若将整个Reading市镇中心商业区目前的配置作一分析，可以发现许多成功的关键因素，甚至可将整个市镇中心商业区视为一超大型的购物中心的配置。TheOracle与BroadStreetMall两大购物中心，作为整个商业区中最大的主力商店，相距约三百米，由最热闹的BroadStreet相连，其中间以Marks&Spencer百货公司、Heelas百货公司、Bhs百货公司、两家Boots与Primark百货、Sainsbury’s大型超市等作为次要的主力商店。另外还有多样性的机构，如Accessorise设计饰品、Waterstone和W．H．Smith书店、Woolworth生活百货、Next流行服饰、一个大型传统市场、数家主要银行（如HSBC与Halifax）、BT及Voda－fone等主要电信公司，并有大量的花车摊贩、各式的餐饮、咖啡厅、酒吧、旅游及房地产公司等等。而如此多的零售服务商店，大部分都高密度地聚集在火车站前五百米内的主要市镇中心商业区里，可谓在各层级消费者最舒适的步行范围之内。BroadStreet与周边数条街道为行人徒步区，限制车辆进入；在各商店街主要营业时间与周末假日时，街头艺人、杂耍演唱、公益活动、募捐、临时儿童游乐设施等等各式各样的活动，热闹、鲜活地在此一街道上展开。除了零售商业之外，整个市镇中心商业区尚有数个大型的表演厅，如：Hexagon剧院与TownHall等，提供各种古典、现代音乐演奏、音乐剧、戏剧、表演等多样性的艺文活动。由这样缜密的零售商店配置，无论对TheOracle购物中心或Reading市镇中心商业区而言，都达到双赢的目的。商圈等级提升、市镇经济竞争力增强、各种业态均有所扩大，对新开发区与旧市区来说，均达到共荣共存的目的。Oracle购物中心沿河而建这个城镇中的TheOracle购物中心，最特殊的地方在于地跨Kennet河的两岸，南岸规划为立体停车场与华纳威秀影城，北岸则为购物中心主体，并于屋顶设置停车场，共可提供2300个停车空间，另Reading市中心尚可提供约8000个停车空间。这个购物中心主力商店为两大百货公司HouseofFraser与Debenhams，各位于购物中心主体之东、西两方，购物中心内共约84个中小商店，提供顾客完整的消费需求，其中较为大型者为Boots综合百货、H&M、Zara、Caps等男女流行服饰、HMV影音唱片、Waterstone书店等。沿河两岸的休闲步道约270米，管理单位充分运用此一特色，将购物中心内大部分餐厅、Bar与cafe沿河岸设置，此乃有别于一般购物中心将餐厅集中于美食广场的想法，同时，沿河餐厅皆于步道上设置露天座椅供顾客休息；沿Kennet河的南北两岸各设置一表演广场，南岸的表演广场更设置了活动式的造型顶棚，可视季节需要使用，河上由两座小桥连通南北两岸，为主要立体停车场至购物中心主体的必经之路，更增加了消费使用者至购物中心的活泼性，主要的美食广场座位都面向Kennet河的景观区，使顾客能够充分享受购物休闲的轻松愉悦。至于河边户外的餐厅与Pub的另一项优点，则在于营业时间与购物中心主体独立，提供购物中心夜间停业后八到十一点的餐饮服务、娱乐服务。当大型购物中心在城市发展的角色转变为现代生活的重要社交活动中心后，购物中心本身也因此必须具备某种程度的公共性。当然，对购物中心本身而言，大量而长时间留在购物中心的人潮，即构成饮食、娱乐休闲与消费上的基本需求来源。所以，完善的辅助性公共设施与服务，也就构成顾客消费满意度的重要指标之一。The0racle特别重视家庭消费顾客，因此，提供了父母亲整理照顾小朋友的育婴室，另有三到八岁孩童的托育儿照护服务，免费提供的儿童推车；其他为顾客提供的服务，包含邮票贩售机、邮筒、照相间、储物柜、专人停车服务、免费轮椅与电动机车出借、消费者的特殊需求等等。多方参与的成果TheOracle得以成功开发，绝非仅凭一时的侥幸，而是结合许许多多的协商与整合的成果，换句话说：其成功是藉由地方政府、开发商与相关个人团体的目标整合，才达到今日多赢的局面。在Reading自治委员会所做的ReadingOra－cle零售评估报告中，就根据各项国家、区域与地方零售商业发展政策的指导目标进行确认评估，希望务必达到英国规划指导纲要(PPG6，PlanningPolicyGuidance)中市镇中心与零售发展的目标，其中最重要的就是新的商业开发案，是以达到市镇中心的持续发展并增加其活力与生气（vitalityandviability)为主要目标。Reading地方计划对新购物中心开发案的开发策略目标则为：1.保持并增进Reading市镇商业中心成为区域级购物中心；2.保护并增进本市镇的购物商圈以满足地方需求；3.帮助降低旅途需求并鼓励使用大众交通工具、自行车与步行；4.在不违反上述三个目标的情况下，允许改变革新当地零售业态；5.鼓励增进市镇购物区域的环境，使之更方便、更安全、更愉悦。其实，在这些开发目标背后，有许多参考与规划目标，可提供给开发者作为依据，例如：在许多开发的公文往来中，可以看到对TheOracle的可及性(accessibility)的要求，并非仅仅对购物中心本身做改善，还大量考虑了行人徒步区与自行车专用道的规划配合、整体市镇商业区与辅助设施的配合，以及公路、铁路交通等大众运输系统的设置等等。对于私人运输工具，则特别重视停车空间的规划与数量的掌握。对于提升购物环境，TheOracle在河道休闲步道及周边购物环境整合方面，其生动、活泼的人潮与建筑设计，都能有效地进入到都市设计中，将人带到户外，活化都市空间。同时对自然环境十分重视，顾客在户外餐厅与表演场地用餐休闲时，尚可看到天鹅与野鸭悠游于Kennet河中。此一风格有别于一般大型购物中心———将人潮集中在购物中心主体内的普遍思考，其匠心在于：让穿梭于购物中心与市镇中心商业区之间的人潮，在休闲购物的同时，也与自然环境有悠闲、舒适的交流。别忘了多听听意见购物中心的开发，需要整合大量的各方意见，就经营者与零售商的角度而言，是创造最大营收与利润；就开发商的角度而言，是提供最舒适与最大来客量；就政府的角度而言，希望促进地方经济、提供就业机会，并维持开发过程中的社会成本；就消费者与使用者的角度而言，如何能得到购物消费的休闲、愉悦感受是首要的。这些意见或可相互包容或可相互抵触，却都是开发者必须思考、化解的种种问题。除开发所在地的政府意见外，征询邻近行政区（如Workingham）对开发引起的经济环境改变的意见也是必要的。而开发商圈内相关零售业者的意见，Heelas百货所属之JohnLewisPartnership公司，以及两大主力厂商HouseofFraser与Debenhams所提供的想法也至关重要，许多建议并不局限于自身的细部设计，还包括影响整体购物中心可及性的车流与行人路线、停车场规划、次要进出口、整体设计考量等。另外，周边许多相关的权益团体，如水利部门BritishWaterway对于水流、河宽、桥梁各种规划设计；警察部门对于各区可能产生的治安死角、可能犯罪行为的预防、监视器的装设、灯光、行人与自行车的安全论证，甚至现金运送路线，均给规划单位与开发者提供了非常宝贵的意见。对于一般社会大众，则在模型展览时，搜集大量一般民众所提供的正反意见。Reading自治委员会与开发单位对于每一位民众的意见陈述与疑虑，都由相关承办人员回函答复。而开发者对当地社区的“负担部分”的解决也是必需的，根据英国市镇乡村计划第106节规定，它要对社区提供中低收入住宅、18小时内部开放的公共通道、公路的改善、营运时间停车使用、古迹调查保存、休闲需求的满足，并提供市民咨询中心的场所。购物中心也并非完美TheOracle购物中心的成功开发，已成为Reading地区房地产价格提升的主要因素之一。由于购物中心的高度复杂性，每一个开发案都需与当地环境互倚互有的独特性，但达到地区发展的目标是不变的。又因每个大型购物中心的开发投资额与影响力极大，无论对它的本身，或对周边经济、社会、交通与环境的影响，都必须以最审慎的态度去面对，否则开发失败的影响将对地方发展造成非常巨大的负面效应。因此，经验的累积与传承也就非常重要。每一个项目的开发都会有其不断产生的问题与挑战，这也是开发商、经营者与地方政府所必须要有的深刻认同。TheOracle的开发，对于Reading市区并非没有负面影响，大量外来的消费者，造成周边市区的脏乱、人潮聚集也使游民的数量增加、犯罪率提升、年轻人流连酒吧而酒醉闹事、深夜外地来人无回程交通工具而逗留等问题，都为Reading自治委员会在管理上增加了许多待解的课题。(整理桑迪红 每日商报)