今年，金九银十一反上半年无任何新盘入市的沉寂，成为天津商业地产市场一年中最为活跃的时期。大量商用不动产项目扎堆开盘亮相。
新建商铺写字楼投资风险集中在前五年
据搜房商铺网对已售完商业项目历史租金价格的追踪监测显示，新建商铺、写字楼项目的投资风险，大多集中在购买后的头五年。被监测的38个商用不动产项目中，有68%的项目租金水平在第六年出现了大幅度的跃升；有76%的项目租金变化曲线斜率在第五年前后有显著增大；有13%的被监控项目租金在第五年前后未出现显著增幅，搜房数据监测中心对这些项目进行了分析，发现这部分项目均位于中心城区的成熟地段。
分析认为，这是由于新建商业项目往往需要经过一段培养期后，方能使租金价格上升到理想水平。而处于核心城区成熟地段的商业项目，则因为有着现成的商气和人气，因此其培育期对租金水平的影响不是那么的明显。当然，此类商用物业的初始售价也是较高的。
新旧项目理性投资各有侧重
成熟地段的商铺写字楼初始租金可观，但购置价格和资金成本高；新兴地段的商铺写字楼购置价格较低，但初始租金水平低，培育期内租金水平提升慢。对于优质地段的项目，应理性评估资金成本与租金收益相抵的现金流；对于非成熟地段的项目，投资者应充分考虑有可能出现的空置期。
同时理性制定租金水平，加快商气人气的积累速度，缩短培育期。因此无论是投资何种区域的商铺和写字楼，都需要理性至上，避免投资项目现金流断裂，造成损失。
最新商业地产项目点评
麦购国际大厦
开盘时间：2010年9月
项目坐落：天津市和平区南马路11号，和平路与南马路交口
项目类型：写字楼、临街商铺
项目租售价格：租金3.3元/平方米/天
点评：该项目毗邻仁恒海河广场、铜锣湾广场等高端商业综合体，且占据有地铁2、4号线，和平路、南马路、通北桥等交通要道汇聚人流之利。3.3元/平方米/天的租金水平在天津5A级标准写字楼中处于中等偏下水平，适合对办公场所品质、地段有较高要求的成长型企业进驻。
YOHO湾
开盘时间：2010年9月底
项目坐落：东丽空港经济区中心大道与东二道交口
项目类型：写字楼商铺
项目租售价格：待定
点评：YOHO湾并入海航置业旗下之后，先后获得了金逸影城和人人乐超市的率先入驻。作为空港物流加工区以及华明镇周边目前唯一的综合型商业配套项目，YOHO湾的商铺写字楼产品值得投资者关注。
天津环球金融中心
开盘时间：2010年9月初
项目坐落：和平大沽桥与兴安路交汇处大沽北路2号
项目类型：写字楼
项目租售价格：售价26500至29500元/平方米，租金6元/平方米/天
点评：数月前，阿斯顿马汀、宾利和梅赛德斯奔驰等高端品牌就已签约环球金融中心商业，足见其“天津第一高度”与地标的象征意义对一线品牌和企业的吸引力。较高的单价和整层出售的策略也折射出项目的目标客群——公司机构，以及高端投资者。
天津软件园东丽园
开盘时间：2010年9月底
项目坐落：河东昆仑北路(快速路)与南临满江东道交口
项目类型：写字楼、商业综合体
项目租售价格：售价8000至9000元/平方米
点评：项目包含商业面积55000平方米，与太阳城西南、中部的中心城商业区互成犄角，共享太阳城超大型社区的潜在消费需求。均价略低于太阳城目前二手住宅均价。
河东万达广场
开盘时间：2010年8月
项目坐落：河东河东津滨大道与泰兴南路交口处
项目类型：商铺
项目租售价格：售价35000元/平方米
点评：订单式开发，尚未开盘大部分商铺即被与万达长期合作的主力商家消化大半。公开对外发售的商铺即使让投资者选择不多，也依旧受到热捧。万达商业模式过往的成功，以及早早确定入住的主力商家，很好地平衡了投资者的风险与收益。
新南马路五金城二期
开盘时间：2010年9月底
项目坐落：南开南开区黄河道与密云路交口
项目类型：商业街商铺
项目租售价格：售价17000元/平方米
点评：新南马路五金城2期商铺面积在106至200平方米之间，均价17000至18000元/平方米，投资总额185至400万元。根据网络搜集的数据，目前1期一楼商铺租金水平为80至100元/平方米/月。
滨海国际商街
开盘时间：2010年8月末
项目坐落：滨海新开发区第一大街与太湖路交口
项目类型：商业街商铺
项目租售价格：售价20000元/平方米
点评：该项目位于开发区第一大街，临近轻轨市民广场站，地理位置极其优越，配套成熟。周边的高端住宅区和企业将为进驻项目的商家提供可靠的消费人群，适合经营中高端餐饮娱乐、文化展示、休闲养生等业态。最低400万的总价，适合中小投资者或商户买铺自营。
天和新乐汇
开盘时间：2010年9月9日
项目坐落：滨海新区中新天津生态城服务中心对面
项目类型：写字楼
项目租售价格：售价10500元/平方米
点评：作为大型项目“中新生态城”起步区首个对外发售的项目，10500元/平方米的均价是对项目成长阶段及其培育周期的客观反映。现金流充足的投资者不妨考虑这片价值洼地。
