力推售后返租嘉德置地连吞大型商场物业

通过连环收购，嘉德置地欲转型大型商场物业商

　　“正是看中了这部分市场巨大的潜力，公司才会集中优势屯兵在大型商场物业，同时放弃一些品质同样优秀，但扩展速度较慢的其他商用物业，比如写字楼项目等等。”嘉德置地一位内部人士表示

　　进入2005年，新加坡嘉德置地接连收购国内大型商场和转让旗下甲级写字楼物业，使得这家闯荡中国已有20个年头的境外地产企业再度成为市场关注焦点。业内人士预测，随着嘉德置地所持物业结构的调整变化，其在中国的核心发展战略也在悄然“移形换位”。

　　连环收购来转向

　　2004年12月23日，嘉德置地宣布与深圳国际信托投资有限责任公司（下称“深国投”）合组联营公司，收购由深国投持有并主要面向国际知名大型零售商沃尔玛的6个商场，嘉德置地投资10亿元人民币并持有该联营公司51％的股权。

　　2005年1月4日，嘉德置地斥资17.5亿元全额收购了北京华联集团控股有限公司（下称“华联集团”）两个在建商场项目———安贞华联商厦和望京华联商厦，这两个商场落成后的主力承租商是华联集团下属的华联百货。而此次合作最终涉及的购物中心将达到28家。

　　几乎与此同时，嘉德置地宣布，成功转让位于上海新天地的甲级写字楼项目新茂大厦95％的股权，而收购方澳大利亚麦格理基金支付的9800万美元转让金，刷新了甲级写字楼市场的转让标的纪录。

　　国内商业地产市场连番传来大型商场被外资收购和大宗商用物业转让的消息，这一连串动作的“始作俑者”嘉德置地成为了市场焦点。戴德梁行相关人士表示，嘉德置地对于商业地产的全面开发开始逐步集中到大型商场连锁项目上来，显然，其作为最早进入国内市场之一的境外地产商，在中国商业地产的开发中占得了先机。

　　据了解，嘉德置地近期的商业地产收购协议还包括其与两个中方合作伙伴共同合组管理公司，负责商场项目的日常经营管理，而协议最引人注目的是嘉德置地有权在将来继续收购中方合作伙伴旗下的优质商业项目，这样嘉德置地就可以迅速增加其在中国经营管理的商业项目资产。

　　资料显示，预计嘉德置地未来从深国投及华联集团手里收购的商场项目的资产价值将达到人民币100亿元。通过这批新收购的房产物业，嘉德置地正在筹备成立一个新的中国商业房产基金。根据其在海外上市公司公告，嘉德置地亦不排除该基金未来在中国上市的可能性。 　嘉德置地在中国的子公司———凯德置地控股集团总裁林明彦日前也在北京证实，嘉德将携中国商用物业为主体的资产在新加坡上市，争取发行中国首个商业房地产基金。业内人士分析，这将完成外资基金进军中国商业房产的第二部曲，将带动更多中国国内资本进入投资市场。

　　集中兵力专攻商场物业

　　经历了多年的寻觅，嘉德置地终于找到了一个能让其大举进入商业房产的成功收购模式，戴德梁行估计，在未来一两年内将会有更多的国内外房产机构投资者以其收购模式进入房产市场。

　　戴德梁行认为，嘉德置地成功收购多宗商场物业得益于多年来对于商业地产运作积累的丰富经验。

　　过去三年来，嘉德置地致力于开拓房产发展以外的基金管理业务，成功发行两个在新加坡上市的房地产基金及多个私募基金，其中最著名的是中国住宅基金，集中投资在北京及上海的优质住宅发展楼盘。

　　与此同时，面对日益发展的中国商用物业需求，嘉德置地一直有意发展其在中国的商用物业组合，上海莱福士广场更是其近年的代表作。但是纯粹依靠逐个发展商业项目是一个比较慢的发展途径，面对海外游资充斥，并对中国投资市场趋之若鹜的大市场情况下，迅速占领市场和扩大品牌影响力才是嘉德置地最重要的考量。

　　采用何种策略进入市场是嘉德置地管理层面对的最大挑战。随着2004年底中国开放外资零售商的管制，2005年大型外资连锁经营商纷纷增加在中国的投资，以迎接新的市场机遇，这给嘉德置地提供了一个极好的入市机遇。

　　与此同时，内资零售经营商也在不断扩充经营规模，增加市场份额，以抗衡外商的竞争。于是，内外资的零售商有着急切的资金需求投放于扩充的营业网点，商业地产项目与外资基金合作，不但开拓了新的融资渠道，还能推动本身的零售业务发展。

　　“正是看中了这部分市场巨大的潜力，公司才会集中优势屯兵在大型商场物业，同时放弃一些品质同样优秀，但扩展速度较慢的其他商用物业，比如写字楼项目等等。”嘉德置地一位内部人士表示。

　　售后返租在流行

　　越来越多的迹象表明，拥有大宗商场物业的零售业主，会越来越多地受到机构投资者的青睐。而这种通过业主自建，投入使用后被投资机构收购再向经营者返租的商业地产运营商模式正在悄悄流行。

　　戴德梁行投资部周先生分析认为，嘉德置地的收购模式成功的关键在于业主在转让物业的同时也答应向投资方租回及经营该物业。一个售后租回成交模式，除了物业因素外，租金水平及营运商的经营能力都是影响投资决定的重要因素。对于经营者而言，可以将大部分资金投入更专长的领域或者用以加速拓展市场。

　　　按照戴德梁行的预计，未来这种模式将不仅存在于大型连锁商场、商铺，其他拥有大量自置经营性物业的业主，例如物流营运商、工业园业主、连锁酒店业主，同样会吸引投资机构的注意。

　　商用地产专业人士认为，一方面，嘉德置地的收购模式能令投资者短时间内建立一个庞大而能提供稳定收益的物业投资组合，另一方面，通过发行基金的形式持有这批物业也是一个相对便捷的退出渠道，完善了投资者的退出机制。

　　据预测，嘉德置地收购北京商场的净投资回报率可达8％~9％，而华联商厦为此获得的资金可以继续大幅扩展其在京的百货主营业务，已然形成共赢的局面。而未来由此成立的收益性房地产投资基金，将吸纳更多海外资本。

　　然而，售后回租的交易在中国还是一个新兴的概念，因其操作模式比传统交易复杂，业内专家表示，业主普遍还不能了解该类交易对企业主业所带来的好处。面对滚滚而来的外资基金，国内众多商业经营者应该适时转变认知，把握机遇。