商业地产解码之商铺
“首先要确定服务的对象和目标对象，再来根据他们的需求量体裁衣。”在城市综合体崛起与发展论坛上，成都伊藤洋华堂董事长总经理三枝富博在谈到城市综合体对区域商业的带动时如是说。
据统计，未来几年，成都将新增70个城市综合体项目，随着这些项目的入市，成都的商业地产将引来新一轮量变。商业地产目前呈现出投资热的局面，虽然供应量的极具增加短期内会影响租赁，但其发展前景仍普遍被业内看好。
【现状】
供应量迎来高峰
世邦魏理仕商业服务部负责人黎晓明分析，成都商业物业近期供应量增加明显，而且大部分以购物中心的形式出现，商业市场已经进入迅速发展阶段。“集中式购物中心的出现将改善原有的物业单一、老旧的商圈现象，以后的商业将以大体量分散在区域的商圈中，形成次中心，这让想进入成都的品牌有了更多的选择，这样的转变也给投资者有了更多的选择。”黎晓明表示。据了解，成都的优质商业市场正步入快速变轨的发展过程中，目前，仁恒置地广场的商业已正式营业，新项目还包括凯丹广场、群光广场和仁和春天百货人东店二期。另外两个大体量项目，富力天汇Mall和苏宁广场，有可能在2011年初入市。商用新增项目集中在传统CBD区域和南部新城，这对一直以来期待进入成都市场的国内外零售商家来说是一个利好的消息。
【预期】
租赁面临压力
根据世邦魏理仕重点观测的优质商业显示，成都目前的商圈主要分为以春熙路和盐市口为代表的市级商圈, 以及骡马市、棕北、光华、双楠、建设路、成仁路、沙湾构成的区域级商圈。2~3年以来，成都的优质商业平均租金的变化幅度不大，首层平均租金在45元/天/平方米左右，第二层平均租金在25元/天/平方米左右。
从近期看，由于越来越多的新增供应开始进入招商阶段，租赁也将面临更大压力，第三季度优质商业首层租金环比下降2.7%，约为41.8元/天/平方米。虽然大量的新增供应在短时间内会对市场平均租金水平造成影响，但是由于优质零售物业长期处，预计新增供应的吸纳会比较迅速，下半年的品牌租赁会更活跃。
【解码】
量体裁衣是关键
"开发商统一搭建平台，零售商来落位，这是城市综合体中商业发展的一种模式,但关键是要找准市场的空间，定位要准确、明确。"成都比华利房地产营销顾问有限公司董事长宋达为认为，商业地产需要通过定位、市调、策划、定向招商这四位一体进行操作，量体裁衣是根本。成都伊藤洋华堂董事长总经理三枝富博、四川省商业地产联盟秘书长、四川省商业连锁协会会长冉立春等嘉宾持相同看法。冉立春认为，未来几年，成都城市综合体将得到迅猛发展，开发商面临着融资渠道、差异化错位经营、运营管理以及订单地产充分性受局限等压力。若要保持持续发展和竞争力，突出区域及项目特色，走出差异化仍是关键。
在业内人士看来，目前成都城市综合体大多还是借用万达模式，但不能简单复制。曾成功运营过诸多商业项目的蓝光集团经验丰富，在当天的论坛上，成都嘉宝商业物业经营管理有限公司总经理闫恺表示，城市综合体从商业业态的角度讲，最关键的两个字是“综合”；从商业运营的角度来考虑，首先要做活、做旺，核心是让商家管理过程中提升水平，在和商业地产的结合过程中产生收益。虽然对未来商业地产走势普遍看好，但仍有不少专家认为，由于管理经验的缺乏，开发商仍面临着诸多压力。宋达为认为商业地产开发难度大大高于住宅，“一方面，要尽量突出和保存区域的价值，做出符合区域发展的产品；另一方面，要满足区域人口多方面需求。开发商要有高度的社会责任感，让项目更好地提升区域价值，快速更新区域商业、商务形态，改变、协调区域生活等，实现一种节约型、环保型的生活方式。”
