黑糊糊的小破屋、破败空置的厂房、办公楼……这些留给世人关于天原化工厂、造纸厂的印象，将被地产开发商以光鲜靓丽的城市综合体形式“刷新”。作为主城最大的危旧房改造片区之一、天原化工厂凤凰涅槃的契机来源于10月19日，这块地楼面地价将飙升到3000元/平方米的土地，成为鸿恩寺附近的第3个高价地。
在结束的第三届服务贸易高峰会上，江北区建委和上海绿地集团重庆置业有限公司(以下简称“上海绿地”)签订协议，上海绿地计划投资42亿，在天原化工厂原址盖房。
3年“招亲”一朝嫁出
破败的天原化工厂旧城，给当地居民带来了很多麻烦。为此，政府为该片区的危改工程补贴了8个亿。从2008年起，天原化工厂以及附近的造纸厂项目，就成了江北区政府招商引资的重点项目之一。记者查询到，在2010年江北区重点招商引资项目表中，天原化工厂旧城改造项目依旧赫然在列。
10月19日，一切尘埃落定。上海绿地以一纸签约，抢先“预定”了该地块。“土地还没走招拍挂程序，一切存在变数，最终上海绿地未必能如愿拿下。”江北区建委欧主任如此评价。
与江北区合作开发土地
资料显示，“天原化工厂旧城改造项目”东起嘉华大桥，北靠鸿恩寺公园，总占地面积约567.45亩，可开发用地面积约250亩。
根据记者掌握的数据，该片土地是由多个地块“组合”而成。江北区和上海绿地签约的部分协议内容为，上海绿地和江北区政府对天原化工厂地块进行联合整治。
换言之，上海绿地在中间充当了土地一级开发商的角色，土地一级开发商的盈利模式非常清晰，即通过拆迁、土地平整将“生地”变为“熟地”以达到出让标准。待土地通过招拍挂出让后，公司再按照与政府的分成比例，获得属于自己的那部分土地出让增值收益。
不过，拿下土地才是上海绿地最终的目的，在协议上，上海绿地计划拿出42亿元，开发一个48万方的城市综合体。
楼面地价最低3270元/m2
如今在鸿恩寺附近的热点地块包括，国兴地产的天原化工厂旧址项目、保利的鸿恩寺项目，且每个项目，都号称当年的“最热地块”。对比发现，4年间，鸿恩寺地块的热度，越来越高，堪称专出“热地”的地段。
2006年，国兴地产(000838)在天原化工厂旧址，以8.8亿的价格拿下了一块土地，共361亩，当时单价折合为244万元/亩。楼面地价为956元/平方米。
3年后的2009年6月，保利以38.1亿拿下鸿恩寺一块土地，楼面地价为3040元/平方米。
而记者从昨日峰会上拿到的签约协议内容看，该土地进行招拍挂时，挂牌楼面地价不低于3270元/平方米，不高于3700元/平方米。即使按照最低的楼面地价3270元/平方米计算，该地块整治后出让的楼面地价，将铁定超过鸿恩寺以前的高价地。
同时，随着两江新区的获批，北滨路沿线的土地价格持续走高。目前，每平方米土地成本最高的是信和置地在原三钢厂的地块，于2007年取得，每平方米的土地成本4100元左右。 该区域其他开发商购进的优质地块楼面地价也已达到3000元/平米水平，楼盘价格已经在万元关口徘徊。“北滨路沿线极有可能成为重庆下一个高端房产聚集区。”业内人士分析指出。
