刘阳从事商业地产行业近二十年，在业内提起他做的项目，几乎尽人皆知：大悦城、北京赛特购物中心、北京首都时代广场、万达广场……刘阳现为中粮置业商管中心副总经理，主要负责中粮集团旗下中粮置业大悦城商业项目全面的项目研发、商业规划、市场定位、品牌招商、筹备开业，并从事中粮置业大悦城品牌的战略连锁型发展规划工作。
本次赢商中国、商产网主办的“赢商大讲堂”系列培训北京站有幸邀请到刘阳与大家一起分享他在城市综合体招商方面的成功经验。刘阳指出，城市综合体定位是关键，而招商运营则需要制定具体化的策略。并结合北京西单大悦城和朝阳大悦城两个项目的成长、发展过程，详细介绍了商业地产定位、招商、运营中各个关键节点。
西单大悦城 精准定位“青年城”
在赢商大讲堂互动环节项目考察中，刘阳介绍说，西单是北京很传统的商业区，君泰、中友、时代都在附近，商业竞争很厉害。西单大悦城在定位时就专门请了专业机构测评，市场调研结果显示，西单商圈顾客大部分是年轻的北京女孩，年龄层次分布在18-36岁之间，这跟王府井等商圈的顾客层面完全不同（王府井商圈以外地游客为主）。根据这个测评结果，决策者把西单大悦城精准定位为走年轻时尚的路线高端购物中心。引进了ZARA、Bestseller、化妆品超市Sephora等超过300多家世界品牌，其中30余家品牌还是通过西单大悦城首次落户北京。
飞天梯引导客流 多业态拉动消费
刘阳介绍当时招商情况说，很多品牌商都看好西单这个北京最成熟的核心商圈，所以招商工作进展比较顺利。遇到的一点点小插曲就是当时让肯德基上六层，商户很难接受。虽然高楼层对肯德基的生意影响不大，但他们认为这是个面子问题，所以当时谈的比较困难。
西单大悦城有11层高，在这样立体化的购物中心里，怎样规划才能有效带动人流呢？刘阳介绍说，他们采用全世界跨度最长的50多米的飞天梯，把客流直接从一层引到六层。
西单大悦城还有亚洲最大的幕墙、全国最大的数码电影院、西单商圈规模最大的餐饮区和北京最大的化妆品超市。其中，仅数码电影院就占1万多平方米，电影放映厅多达13个，餐饮区面积也占到了2万平方米。弥补了商圈内餐饮、娱乐等综合商业配套设施的匮乏。但是大面积的天幕广场、中央舞台和共享空间占用了一定的商铺使用面积，西单大悦城采用平衡租金的办法解决了回报率这个财务上的难题。刘阳说，多业态组合让购物更有乐趣，也让家庭停留时间更长，因此对拉动消费还是起了很大作用的。
朝北大悦城 定位多业态“家庭城”
朝阳大悦城位于朝阳区朝阳北路与青年路交叉口处，是朝青商圈以及京东最大的购物中心，整个商城总面积23万平米，12个经营楼层，集休闲、娱乐、购物于一体。
朝北大悦城的B1-5层为主力购物区，这个项目与传统百货最大不同是它的业态多元化。它不仅仅以层来分业态，而是混合打乱，每层都有适应各类人群的服装配饰、皮具鞋履、美容护理、家具用品及餐饮。并且无论服装服饰还是餐饮品牌都比西单大悦全面，如果说西单大悦是个“青年城”，那么朝阳大悦可堪称“家庭城”。
