上海区域万达广场商业管理有限公司总经理王寿庆
从五角场到小上海周浦镇，再到沪宁第一镇江桥，上海万达第三代城市综合体似乎都开在了上海的“生地”之中，却为改变城市业态创造了奇迹，不仅填补了当地大型商业的空白，更带动了当地商业的发展和繁荣，也成为当地的商业新地标。日前上海区域万达广场商业管理有限公司总经理王寿庆，就第三代城市综合体的有关话题发表了自己的观点。
订单地产：让商家跟着万达走
万达第三代城市综合体的成功首先得益于董事长王健林提出的“订单地产模式”，就是携手知名商业企业，在全国各大城市发展城市综合体，万达负责开发，租售给这些企业经营，并用主力店来带动其他店铺的出租。简言之，即在规划之初就与合作伙伴签约，对方需要多大面积就在规划中预留多大空间，避免盲目招商和招商后的重新分割。这样不仅节省大量建设成本，而且又能合理设计商场格局，使租金收益最优化；同时加快了资金流转速度，降低了租户的租金水平，形成开发商与主力店之间的共生关系。此外，为了保证合作伙伴能赚钱，万达在发展项目时也会充分听取各主力店的意见和建议，在城市和地段的选择上兼顾合作伙伴的利益，达成双方的利益最大化。
万达在中国首创“订单商业地产”模式，这个创新的发展模式使万达广场每个项目在设计之初就确定了大部分主力店，万达集团固有的众多合作品牌为万达广场日后的良好经营提供了坚实的保证。万达广场是一种全新的商业物业运作模式，销售与自持并举的经营之道，意味着万达集团同广大小业主结成了利益共享联盟，于是坊间一直都有“买房跟着万达走”的说法。
万达独特的“订单商业地产”形成了强大的竞争优势，获得了市场的认可，而且这种模式在现在的市场环境中是无法复制的，每到一地就能把一地做热，进而拉动一个城市的经济发展和税收；吸引众多品牌主力店追随万达，进入每一个万达广场；先租后建、满场开业、场场旺铺。目前，万达商业合作伙伴超过5000家，已和沃尔玛、家乐福、百安居、百盛、特力屋、国美、苏宁、第一食品、巴黎春天等30多家著名企业签订了战略结盟协议，其中有12家是世界500强企业，万达广场开发到哪里，这些企业的连锁品牌就进驻到哪里。
城市综合体：抢占“生地”做开发
探究万达的第三代商业地产城市综合体，就是把国外的室内步行街与中国的商业大楼融合在一起，同时在商业综合体中组合了写字楼、公寓、酒店等业态，商业中心里面增加文化、娱乐、健身、餐饮等内容。
商业地产的选址可以分为看得见的和看不见的两种。所谓看得见的选址就是指南京路、淮海路、徐家汇等传统商业街和已经成熟的商圈，选址在这些地方谁都知道。而看不见的选址是指那些本身有潜力但未被发掘的地方。比如宁波的项目选址在农田里，当初品牌商们都表示不会入驻，现在里面的租户都赚得钵满盆满。
当然，万达选址“另类”并不代表没有标准，选择五角场是看中了那里是上海市总体规划的四个城市副中心之一，人群聚集、交通枢纽，且方圆五公里内大型商业空白；选择周浦是因为大浦东势必吸引更多中高端人士，周浦的消费水平会不断升级；江桥也是如此，虹桥交通枢纽把江桥纳入了上海西大门之内，这里的交通、区域价值都将面临一个前所未有的发展机遇。
