一轮接一轮的楼市调控可谓史无前例，政府如此严厉的调控决心让开发商们开始了新的动向。近期，不少地产商加大了在商业地产领域的投资力度。万科在上海的首个纯商业地产项目七宝53#地块计划明年上半年开工建设。保利房地产在未来3至5年，将持有型商用物业的投资比例逐渐增大到全部投资的30%。华润置地、宝龙地产等都有意加大商业地产投资力度。中粮集团董事长宁高宁也明确表示，会继续加大在商业地产的投入。
而不同的是，中粮集团已悄然度过转型阶段，正在筹划“品牌战略联盟”。11月10日，在中粮大悦城品牌发布会上，中粮集团副总裁史焯炜表示，2010年我们主要做“战略联盟”。 “4年来，大量国际国内时尚品牌相继进驻大悦城并取得上佳经营业绩，大悦城正在成为国际品牌进驻中国的最佳选择。像A&F、美国鹰这样的在中国尚无销售渠道的国际品牌也正在和我们积极洽谈当中。”
从规模初具到全国布局
2007年西单大悦城盛大开业，如今年销售额近20 亿元，年接待消费者近3000万人次，已成为行业翘楚。2009年，沈阳大悦城闪耀亮相，迅速成为沈阳时尚消费的领航者。2010年，朝阳大悦城如期开业，整体经营状况良好，接下来是全面的优化和提升。2010年年底，上海大悦城即将开业，2011年，天津大悦城也将封顶开业，加上安定门大悦城、成都大悦城、天津六纬路大悦城，未来2-3年将在全国复制10个以上大悦城，5-10年将在国内大中型城市布局约20个大悦城，一个大悦城的品牌家族正在迅速形成。中粮商业地产以环渤海都市圈为核心，辐射东北与西南，拓展长三角、珠三角的全国布局正在显现。
面对大悦城的一路凯歌，有分析人士评论，“中粮大悦城有两个鲜明的特点。一方面，选址有‘心’：抑或人财两旺的商业集中地段，抑或大有潜力的生活重心区域；另一方面，定位有‘心’：先规划吻合当地消费群体状况的项目定位，再将餐饮、娱乐、购物、休闲组合成有效的商业综合体形态。大悦城的目标很明确，就是通过打造‘生活之心’，成为所在区域的‘城市之心’。”
在大悦城全国扩展版图中，中粮集团下一步的关注重点在哪里？接下来会进驻哪些城市？这也是目前业内普遍关注的问题。对此中粮集团副总裁史焯炜表示：中粮选择进驻的目标主要是“具备经济活力和零售潜力”的城市，比如已经重点布局的环渤海区域的北京、天津，长三角区域的上海、杭州；珠三角的核心城市如广州、深圳等都是重点考察的城市；其它一线城市也在我们的目标范围；目标城市中区位的布局以核心商圈或者区域性商圈的核心位置为主。
商业地产为核心
2009年初，中粮集团正式提出了打造“全产业链的食品企业、全服务链的城市综合体”的“两链”发展战略，努力为人类提供营养健康的食品、高品质的生活空间及生活服务，做重塑城市美好生活的倡导者与先行者。
“两链”发展战略的提出，明确了商业地产作为集团核心主业的地位。中粮打造的城市综合体，是将现有的凯莱酒店、亚龙湾旅游地产、中粮地产、大悦城Shopping Mall等地产品牌进行整合，将购物、餐饮、休闲、娱乐、办公、居住等城市生活的多项功能在空间上进行组合，形成针对目标客户的全服务链，创建出一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。试图将购物、餐饮、娱乐、办公、旅游、居住等多项城市功能在空间上进行科学组合，形成针对目标客户的全服务链，创建出多功能、高效率、复杂而统一的城市综合地标性建筑。
中粮的“全服务链城市综合体”将以“大悦城”为品牌进行全国复制，计划将来规模达到集团总资产的30%。
整合预期
当以大悦城为核心的商业地产将与住宅地产开发等业务整合上市的消息传出后，人们对于大悦城的关注，不仅仅是对一个城市商业综合体的关注程度，而是上升到了资产整合和资本运作的高度。
据悉，中粮集团内部约有5家子公司涉及到地产、商业、旅游、酒店业务。其中地产业务主要集中于以住宅为主业的中粮地产、运营商业地产大悦城品牌的中粮置业、以酒店为主业的酒店事业部，以及以亚龙湾国家旅游区为主的中粮海南地产。
中粮集团董事长宁高宁8月初在接受采访时透露，“从集团战略的角度来讲，下一步会把地产业务板块做成一个统一的上市公司，即地产酒店事业部，实现整体上市。”
如果中粮集团对地产业务的整合选择A+H的方式，即保留内地A股中粮地产的上市公司地位，同时，将统一整合地产业务平台，在香港进行上市融资。这样一来，中粮置业旗下的大悦城商业地产，便可实现资产变现。
资料显示，截至今年中下旬，中粮地产业务板块总资产累积达400多亿元。“如果该方案得以实现，这样的资产规模对港股投资者很有吸引力。”西南证券地产分析师肖剑认为。
商业地产资本化
对于业内普遍关心的中粮地产业务的整体上市，中粮方面一直没有给出一个时间表。但是，大悦城复制步伐的加快使得业内预期，对中粮集团地产业务的整体上市起到积极的推进作用，中粮地产业务的的整体上市或因此而提速。
中粮集团内部人士指出，商业地产主要是为了平衡中粮集团发展的资金收益需要，而商业地产最终要实现资本化，通过资本化和金融化来实现更快速的扩张。“虽然目前有很多金融机构都愿意跟我们合作开发商业地产信托基金，但我们更希望能在融资中占据主导，自己来做。”
