投资失利无奈售楼 44亿报价与三年前从李嘉诚手中接盘时相差无几
2008年5月，李嘉诚以44.38亿元向一家名为“亚太置地(APL)”的香港公司出售了位于上海静安寺(长乐路常熟路)的知名写字楼“世纪商贸广场”。该笔交易创下了当年上海甲级写字楼整体交易的历史最高总价纪录。时至今日，持有该物业不到三年，亚太置地传出抛盘信息。与此同时，太平洋保险或将以当初的“原价”洽谈接盘。
有市场人士分析称，太平洋保险若成功接手该大厦，或将是险资“开闸”后进入上海房地产市场的重要里程碑。
44亿元报价与原价持平
商报记者在现场看到，位处上海静安寺CBD地段常熟路长乐路一带的世纪商贸广场，是一幢40层高的甲级写字楼，总建筑面积约9.83万平方米(包含有204个车位)。该项目比邻希尔顿、波特曼、锦沧文华等多个五星级酒店，步行十分钟范围内即可到达英国、德国等多国领事馆以及美美百货、久光城市广场等大型购物商场。项目周边交通发达，距离地铁一号线常熟路站和地铁二号线静安寺站步行也仅几分钟，另外，距离延安路高架亦近在咫尺。
消息人士透露称，世纪商贸广场确实有转让的洽谈行为，且亚太置地和太平洋保险目前已经进入谈判的实质性阶段，最终或以“离岸方式”(又称“外外交易”，指交易双方均注册于境外，以曲线交易回避限外令)进行交易。
公开资料显示，世纪商贸广场的现东家亚太置地(Asia Pacific Land)原是一家日本地产集团，1994年在香港成立的亚太置地公司从1997年开始进入日本东京的商用房地产市场。其所持有的资产以零售和写字楼为主，已经拥有的日本商用房地产市值超过1000亿日元。除了香港与日本外，该公司也拓展美国、亚洲(上海、首尔等)的不动产市场。此外，该公司发行了以日本零售与商办房地产为主的RETIs上市，资产包含日本的9个购物中心和办公大楼，估计物业总值为660亿日元。2008年5月，亚太置地以相当于人民币44.38亿元的美元资金，从李嘉诚手中将上海的世纪商贸广场收入囊中。而总部设在上海的太平洋保险，2007年12月在上海证交所上市，2009年12月在香港联交所上市。
不过，对于此次交易，买卖双方均尚未正式置评。“太平洋保险其实并不是第一个客户。今年下半年，亚太置地就开始找下家了，曾经接触过海通证券，但几个月后还是不了了之。”某知情人士称，“但眼下与保险资金的接洽倒是十分顺畅。”对于交易价格，商报记者辗转了解到，亚太置地的报价仍是44亿元左右与其从李嘉诚手中的接盘价相差无几。
本报当年就曾发文判断，“李嘉诚将是最大的赢家，至少对他而言，这是一个典型的高位套现交易成交价已经达到经营可行的极限高度”。目前来看，这一分析可能为事实所证明。
升值被“透支” 房东收益不大
“从目前的情况来看，我们可以暂时认定APL投资不太成功，”某媒体人士表示，按照“惯例”，持有上海的高品质甲级写字楼几年后，物业应该有大幅的升值。但为何目前双方以原价商谈买卖?原因是李嘉诚当年高位套现，使得该大厦的成交价已经“扼到喉咙口”假设亚太置地当初投资的预期年租回报为8％，大厦即使全年侯满租，租金水平也必须达到10元/平方米/天。近几年，上海静安寺附近的新建甲级写字楼包括越洋广场、会德丰广场、嘉里中心二期等，其无一不是高水平的甲级写字楼，如此大面积的写字楼集中供应，抑制了当地租金的上涨速度，所以，目前该大厦的租金只是维持当年水平。但以整栋而言，大厦要维持100%的满租状况难度极高。所以，当初亚太置地无疑将投资回报寄托于物业的升值前景，而事实证明物业升值早已被当初的高价交易所“透支”。
持有物业的3年里，亚太置地的最大收益就是相对稳健的租金收益。不过，就上海的一线地段而言，静安寺周边的写字楼租金水平虽然处于缓慢增长中，但难有大的突破。因而要满足亚太置地高成本收购时所求的高租金预期则相当艰难。而这或许是亚太置地选择此时抛盘的最大原因。
“另外一种收益，则是在人民币升值带来的汇率收益，”盛世太平投资管理有限公司董事总经理陈立民称。不过这笔收益颇显“微薄”，因为人民币升值呼声由来已久，但是3年间，人民币升值还不足3%。
