最近在一次商业地产行业的交流会上，碰到不同的开发商朋友，话题自然而然地集中在商业地产上。他们的市场角度除早前的住宅地产外，不约而同地将关注点投射到商业地产，目前都有商业项目在开发。其中有因地块要求的因素，也因为国内的商业地产开发，处于发展的初级阶段，相对于欧美和澳洲，仍有很大的市场空间。但最令我感到震惊的，不是商业地产的开发总量，而是我发现大多数商业地产开发商走进了一个大误区。
一、市场调研不足
众所周知，住宅地产是以售卖来完成市场检验的，房子卖掉以后开发商就已经不存在压力和风险，后期管理的压力主要在物业管理上。与住宅相反，商业项目后期的营运管理才是核心问题，包括规划、业态组合、建筑设计、招商、推广、运营等等，这一切都是以对市场的充分认识为基础的。因而市场调研至关重要，关系到后期营运管理的方方面面。但是，大部分商业地产开发商，却基于对地区的了解，或是住宅开发的成功经验，就主观地定位商场，而缺乏对未来市场、宏观经济层面的调研。有一个案例可以用来佐证。某个原来专注住宅开发后涉足商业的开发商，因为他的太太喜欢名牌，就盲目地将项目的招商定位在世界名牌，忽略了项目自身的限制，对项目的“扬长避短”更是无从谈起。后来，整个商业项目处于停滞状态，要么停在那里期许突然有一天名牌找上门来，要么为市场所逼重新分隔店铺，改变业态，但时间、金钱、人力、物力却在这过程中白费了。
二、主管的个人偏好因素
正如我们第一点所谈的，有的公司决策人喜欢“拍脑袋”，也有职业经理人喜欢“拍马屁”，奉承附和，这往往造成商业地产开发的潜在危机。将个人的兴趣偏好带到工作上，将商业项目变为个人的项目。但个人化的项目是小众喜欢的，但却未必是大众接受的。小众喜欢与大众喜欢之间存在一定的距离。
三、前期过于偏重招商
招商是商业开发中重要的一环，但很多开发商在未开始开发，前景、周边环境等仍未明朗的情况下就开始寻找目标品牌。这一点，是开发商走进的又一个误区。有部分商业顾问公司在为开发商出具零售商业的调研报告的时候，大多喜欢报喜不报忧，按业主思路来写报告，这导致了开发商过于强调项目的优势，而缺乏对现状的清醒分析和认识。那么当顾问公司面对品牌做零售商访谈时候，往往得到的回复便是零售商“将来有开店计划”。这句话隐含了两个层面的意思：一是不会因此而影响与开发商的关系；二是将来如果项目真的好，那自己也决策也没有失误。这样的招商努力，其实徒劳无功。因此，商业项目的前期，太早偏重招商是另一误区。
