从太平洋百货到新天地时尚，上海的百货业经历了一个从大到小，从多到精的过程。在瑞安房地产董事总经理李进港看来，这就是一个消费群体不断细分的过程。为了适应这个过程，最好的方法就是牢牢掌控商铺物权，随时针对趋势作出调整。
B＝《外滩画报》
L＝李进港
B：在内地我们看到的最早的时髦商场，是类似太平洋百货的大型百货公司。从那时候一直到现在，内地消费者对零售百货业的需求发生了什么变化？
L：我来内地已经有十年了。应该说每个城市都有自己发展的步伐，在上海，城市的整体品味提升了很多，城市功能调整很明显，越来越成熟细分。我感觉上海消费者的品味和购买能力变化很大，对各类品牌的接受力提高了。
B：以专业人士眼光来看，你觉得上海的几个主要商圈有什么区别？
L：南京路发展时间很长，要改革，很不容易。无论南京东路还是南京西路，都因为店铺的产权问题，而导致无法做较大的改革。静安寺的久光百货，刚开业时不是很多人，现在人满为患，流量相当高，它周边的新办公楼很多，因此可以后发先至——它的定位，非常合乎目前消费者的要求，这一点是很重要的。
淮海中路今年开出了很多大牌的旗舰店，所以我们开设新天地时尚的时候考虑到这一点，认为这边搞年轻品牌的话，气氛会更加融合，也能达到错位和互补的效果，给大家更多的选择。从一期、二期到三期，我们一边在改，一边在自我升级。
现在新开出的大商场，一般都不会太差，因为城市有这个需求在。而且现在各个商圈的地理位置和交通连接都很好，这一点以前大家都没有想到——这是一个很大的改变。规模较小的潮流百货现在慢慢起来了，以后在淮海路原本的襄阳路市场这边会开AMP（购物商场），应该也会不错的。每个商圈都有高档的地方，重要的是城市有没有这样的购买力。最终哪个跑得赢，得看下面的发展，看有没有重新布局的可能性。好的商圈都是不断在调整的。最重要是引进现代零售的商业概念，而且要有长远的视野，短视一定不行。一般能做得长远的商户，都是只租不卖的。
B：为什么要只租不卖？
L：以新天地为例，我们的商铺也是只租不卖，所以容易控制和调整。在选择招商的时候，我们可以按照自己的要求做一个融合，那么各个商铺不需要去争夺客户——这是我们优胜的地方。另外，有些地方是单独招租，但是我们既有商场，又有整个街区，容易搞细分。商铺一旦卖散，就很难做得高级，管理也十分困难，商业价值也打了不少折扣。目前我们做新天地时尚，还特别要求其中几家设计师店铺的设计师要经常在店，接受客户个性化的定制——其实对他们来说，这也是一块利润比较高的服务。
你看香港和全世界比较成功的商业都市，商铺产权都是整个商圈的概念，不是一个一个店的概念。而现在像南京西路，大部分以一家一家商场来划分。
