随着新政调控加码，目前一二线城市住宅市场陷入深度观望期，但商业地产却呈逆市升温之势。就近期商业地产的最热关注点，本站采访了金地商业地产公司常务副总裁潘韬。
上图：金地商业地产公司常务副总裁潘韬
商业地产已经进入战国时代
随着CPI持续走高，通胀压力预期增大，商业地产相较其他投资渠道来说，已经成为资产保值的优先选择。在采访中潘韬表示，CPI过5%创2008年7月以来28个月的新高对中国整体经济都有很大压力，但在商业地产领域，作为承租方的零售商面临的压力或许更大一些，因为他们必须保证经营水平持续不断提高，才能缓解物价上涨带来的经营压力。
至09年以来，国家针对住宅市场的调控一再加码，从控制拿地（给开发商断粮），到限购令（压制消费需求、提高首付成数），再到提高购买和保有成本（加息、物业税等），把整个产业链条修理个遍。因此在商业地产投资日趋升温的形势下，国内所有传统住宅地产公司都开始进入商业地产领域，对此，潘韬总结了他的两点感受：一是传统住宅做的好的大中型地产商越来越绕不开商业地产，这有主动和被动双重原因，主动原因是对商业物业的长期看好，被动原因是如果坚决不做商业有可能拿不到好地；二是在资产规模越来越大的情况下，如果没有配置一部分的持有物业，整个集团从回报率角度、从资产风险角度、资产结构角度来说都是不均衡甚至是危险的。
所以从以上两点来讲，所有规模的传统住宅开发公司都主动的和被动的进入商业地产领域，但是面临的问题和挑战也是非常大的。
中国未来商业地产发展的方向是什么？城市综合体、购物中心、酒店、写字楼、公寓甚至专业市场，各类产品如何配比才合理？持有型物业占多大比重才能做到利润最大化？
既然绕不开商业地产，那么做什么？做多少？对地产企业产品配比的建议，潘韬认为应该从项目的总体利润、投资回报和公司财务指标反推产品比例是最合理的，但各公司的核心财务指标是不同的，因此具体问题具体分析比以往的经验更重要。另外，由于持有型物业租金低，判断一个商业地产项目是短期销售还是长期持有不能只看销售回报与持有回报率，销售是将利润一次性回收，而持有是长期可持续性的。
潘韬表示，在目前这样一个商业地产白热化竞争的战国时代，优秀公司将带动行业发展的整体水平，将经历一个五到八年的洗牌期，商业地产将从战国时代进化到三国时代，即全国性商业地产的运营商可能只会剩下三到五家，将具备以下三个共同特征：第一，有强大的品牌，第二，优秀运营管理团队，第三，有雄厚的资本。
具备以上三个特点的商业地产运营商，通过不断的并购占领市场。同时在潘韬看来，早期进入商业地产领域并幸存下来的运营商，他们具备了先发优势；但拥有品牌、资金、管理制度优势的传统住宅开发商企业也有后发优势：一是有前车之鉴，二是有现成的人才可以引入。
